E-commerce pęka w szwach, a magazyny razem z nim

E-COMMERCE PĘKAW SZWACH , A MAGAZYNY RAZEM Z NIM

EDYCJA 2

Publikacja Cushman & Wakefield 2022 r.

1

SPIS 01 02 03 01.1 Polski rynek e-commerce w liczbach – 2019 r. i dziś. Tło globalne i europejskie 02.1 Polski rynek magazynowy w liczbach 02.2 Lokalizacje magazynowe w Polsce Wprowadzenie Polska jako kluczowy region dla lokalizacji magazynów w Europie Wyniki badania 5 6 10 11 13 14

TRE 14 15 18 19 22 23 30 33 34 38 39 40 41 44 45 46

03.1 Analiza branży e-commerce na polskim rynku magazynowym

3.1.1 Udział e-commerce w rynku powierzchni magazynowych w Polsce 3.1.2 Czynniki decydujące o lokalizacji magazynu i coraz większa rola ESG 3.1.3 Najemcy magazynów i klienci 3PL z sektora e-commerce 03.2 Główne kierunki rozwoju e-commerce 3.2.1 Omnichannel, postpandemiczny łańcuch dostaw i cechy magazynu dla e-commerce 3.2.2 Re-commerce – cyrkularna ekonomia i logistyczne wyzwanie 3.2.3 Q-commerce – w 15 minut pod drzwi, ale skąd? 3.2.4 Ostatnia mila – najbardziej kosztowny etap łańcucha dostaw 3.2.5 Magazyny miejskie – element logistyki 3D 3.2.6 Rowery cargo – szybko i ekologicznie 03.3 Zasoby ludzkie 3.3.1 Polska jako europejski hub logistyczny 3.3.2 Stawki wynagrodzenia pracowników magazynowych 3.3.3 Porównanie kosztów pracy w Polsce, Niemczech i Wielkiej Brytanii

ŚCI 52 56 62 05.1 Wypowiedzi praktyków polskiego rynku logistyki 05.2 Wypowiedzi ekspertów Cushman & Wakefield Pięć+ kluczowych wniosków Wypowiedzi i opinie 04 05 3

3.3.4 Pracownicy w centrach dystrybucyjnych e-commerce 03.4 Prognoza zmian na rynku e-commerce w ciągu najbliższych lat 03.5 Trendy magazynowe dla e-commerce w ciągu najbliższych trzech lat

47

49

2

E-COMMERCE PĘKA W SZWACH, A MAGAZYNY RAZEM Z NIM - PUBLIKACJA CUSHMAN & WAKEFIELD

WPROWADZENIE

“Nie pozwól, aby dobry kryzys się zmarnował”, mówił jeden z najwybitniejszych polityków XX wieku, Winston Churchill. Niezależnie od tego, jak nazwiemy pandemię koronawirusa i czy używać będziemy wobec niej słowa kryzys, czy też bardziej wyszukanych pojęć jak “czarny łabędź” lub “szary nosorożec”, nie ulega wątpliwości, że ostatnie dwa lata odmieniły polski rynek logistyki magazynowej.

Firmy, które deprecjonowały handel elektroniczny, uważając go za zło konieczne i źródło niepotrzebnych kosztów, albo przestały istnieć, albo musiały poszukać błyskawicznych rozwiązań, uruchamiając sprzedaż internetową w ciągu kilkunastu pierwszych dni pandemii. W marcu 2020 roku popularność frazy „zakupy online” w Polsce wzrosła dwudziestokrotnie. Jedyny w tamtym czasie znany gracz rynku e-grocery notował tygodniowo obroty na poziomie miesięcznych wyników sprzed pandemii, a czołowy operator maszyn paczkowych w Polsce przyspieszał start usługi „Paczka w Weekend”, aby sprostać rosnącym wolumenom w sieci kurierskiej. Ruchy w kierunku handlu elektronicznego spowodowały ogromną zmianę w postrzeganiu logistyki i magazynów, które zaczęły być wreszcie traktowane jako element przewagi konkurencyjnej i wartość dodana do oferty firmy, a nie koszt, który za wszelką cenę należy minimalizować. Coraz częściej zaczęły się pojawiać oferty wychodzące naprzeciw oczekiwaniom konsumentów, w postaci chociażby “the same-day-delivery” , które bezapelacyjnie powodowały operacyjne wyzwania, ale pozwoliły jednocześnie generować dodatkową sprzedaż. Za przykład niech posłużą statystyki sieci Decathlon, która po uruchomieniu takich dostaw w zeszłym roku zanotowała wzrost wartości średniego koszyka o 30%. Wan Lin, CEO firmy Cainiao, logistycznej córki Alibaba Group, twierdzi, że logistyka przestała być już postrzegana jako dodatek i stała się game changerem oraz kluczowym wyróżnikiem, który decyduje o sukcesie bądź porażce biznesu. Pozostaje tylko przytaknąć.

Dlatego warto być bliżej klienta końcowego. Wzbogacać łańcuch dostaw o mini-huby i małe jednostki zlokalizowane w pobliżu największych ośrodków miejskich, uruchamiać nowe lokalizacje w nieoczywistych miejscach, a duże centra dystrybucyjne rozbudowywać o nowoczesne systemy automatyczne pozwalające na szybką kompletację i minimalizację zatrudnienia. Łatwo napisać, trudniej zrealizować, niemniej jednak to dobry moment na drugą część raportu, który wydaliśmy w 2019 roku. Nikt nie mógł nawet spodziewać się wtedy jakiejkolwiek pandemii, a rynek e-commerce w Polsce był dwukrotnie mniejszy niż obecnie.

O PUBLIKACJI

Zespół ds. e-commerce w dziale powierzchni magazynowych

Ponadto, w raporcie można znaleźć odpowiedzi na wiele interesujących pytań, m.in.:

i logistycznych międzynarodowej firmy doradczej Cushman & Wakefield po raz drugi przeprowadził kompleksowe badanie rynku powierzchni logistycznych wykorzystywanych do obsługi branży e-commerce w Polsce. W badaniu wzięły udział wszystkie czołowe działające na polskim rynku firmy deweloperskie oraz najwięksi operatorzy logistyczni specjalizujący się w obsłudze sektora e-commerce. Zbadano, ile powierzchni magazynowej dedykowanej jest obsłudze handlu internetowego, jak rozkłada się ona w ujęciu regionalnym i które branże najczęściej decydują się na wydzielenie magazynu dla e-commerce. Dodatkowo, raport zawiera omówienie specyficznych potrzeb najemców prowadzących sprzedaż przez Internet oraz czynników mających wpływ na ich decyzję o wyborze lokalizacji magazynu.

• Czy sytuacja na rynku magazynowym odzwierciedla potrzeby i trendy rynkowe?

Zapraszamy Państwa w podróż przez zmiany, jakie w ciągu niespełna trzech lat zaszły na rynku logistyki i magazynów. Zobaczmy, co się zmieniło, jakie zauważamy trendy i jak wyglądać będą logistyczne kanały zakupów, sprzedaży i zwrotów za kilka lat.

• Czy firmy działające w branży e-commerce realizują swoje strategie w oparciu o ofertę deweloperów i operatorów logistycznych na terenie całego kraju? • Ile operacji e-commerce prowadzonych jest w Polsce? Czy są to procesy związane z wysyłką i dystrybucją na rynek polski? • W jakim kierunku rozwijać się będzie e-commerce w najbliższych latach i jak na ten rozwój zareagowac powinna branża nieruchomości magazynowych? Analiza i wyniki badania zostały dodatkowo wzbogacone wypowiedziami czołowych specjalistów z branży e-commerce oraz ekspertów z firmy Cushman & Wakefield.

Damian Kołata Partner Head of Industrial

& Logistics Agency | Poland Head of E-Commerce | CEE Cushman & Wakefield

Zapraszamy do lektury!

4

5

E-COMMERCE PĘKA W SZWACH, A MAGAZYNY RAZEM Z NIM - PUBLIKACJA CUSHMAN & WAKEFIELD

01.1

POLSKI RYNEK E-COMMERCE WLICZBACH – 2019 R. I DZIŚ. TŁOGLOBALNE I EUROPEJSKIE

WARTOŚĆ BRUTTO SPRZEDAŻY PRZEZ INTERNET W POLSCE (MLD PLN)

250,0

WPROWADZENIE

“

Prognozy Unity Group przewidują, że kanał elektroniczny do 2025 r. będzie rósł o minimum 20% rocznie, co spowoduje, że do tego czasu osiągnie poziom 250 mld PLN. Najszybciej będzie rosła sprzedaż produktów spożywczych oraz tych z kategorii zdrowie i uroda.

Gdy w maju 2019 roku przygotowywaliśmy pierwszą edycję raportu, wartość polskiego rynku e-commerce przekroczyła barierę 50 mld PLN. Pisaliśmy wtedy o niej jako o magicznej wartości i prognozowaliśmy, że w ciągu kilku najbliższych lat zostanie osiągnięty poziom 80 mld PLN. Podobnie było z udziałem handlu internetowego w całości rynku detalicznego. Wynosił on wtedy niecałe 5%, a GUS nie zawracał sobie głowy jego monitorowaniem i ujmowaniem w statystykach. Całkowita liczba sklepów internetowych przekraczała 30 tysięcy, a udział przedsiębiorstw sprzedających online wśród wszystkich firm z wyłączeniem sektora finansowego (zatrudniających 10 lub więcej pracowników) wyniósł w Polsce w 2017 roku jedynie 10%. Na początku 2022 roku wiemy już, że pandemia całkowicie zmieniła obraz e-commerce w Polsce i na świecie. Wartość rodzimego rynku e-commerce w pandemicznym roku 2020 przekroczyła 100 mld PLN, a zakupy w sieci robiło aż 77% Internautów – to aż 15 p.p. więcej niż jeszcze

w 2019 roku. Wzrost rynku e-commerce przekłada się też na zainteresowanie nim przedsiębiorców. Liczba podmiotów sprzedających online – zarówno w 2020, jak i 2021 r. – znacząco wzrosła, a na koniec grudnia 2021 r. liczba zarejestrowanych sklepów internetowych wyniosła ponad 52,3 tys., podczas gdy na początku stycznia 2021 r. było to blisko 44,5 tys. Z kolei według przewidywań ekspertów z Dun & Bradstreet ich liczba może w tym roku przekroczyć nawet 55 tys. Kategorię internetowego kanału sprzedaży zaczął też zauważać GUS. Według oficjalnych danych średni udział e-commerce w sprzedaży detalicznej wyniósł w 2021 roku o ponad 100% więcej niż w 2019 r. i osiągnął poziom 9%, rosnąc jednak w niektórych miesiącach do 10,8% (kwiecień), a nawet 11,4% (listopad). Udział tej sprzedaży w 2021 r. był też wyższy o 1,1 p.p. niż w 2020 roku, kiedy to przez wiele miesięcy sklepy pozostawały zamknięte i e-commerce był praktycznie jedyną formą dokonywania zakupów.

100,0

61,0

51,0

42,0

35,8

27,0 30,0

21,5 24,3

15,5 17,5

11,0 13,4

5,0 8,1

0,3 0,7 1,9 3,1

0,1

2011

2017

2012

2015

2013

2018

2016

2019

2014

2001

2010

2007

2002

2020

2003

2005

2008

2006

2009

2004

2025*

Źródło: GUS | Grafika: Cushman & Wakefield

Prognozy nadal są bardzo optymistyczne. Z analizy przeprowadzonej przez PwC wynika, że w 2026 r. wartość brutto polskiego rynku handlu e-commerce osiągnie poziom 162 mld PLN. Oznacza to średnioroczny wzrost aż o 12%. Jeszcze dalej idą prognozy Unity Group, które przewidują, że sprzedaż w kanale elektronicznym będzie rósł o minimum 20% rocznie do 2025 r., co spowoduje, że do tego czasu osiągnie poziom 250 mld PLN. Najszybciej będzie rosła sprzedaż produktów spożywczych oraz tych z kategorii zdrowie i uroda. Warto też wspomnieć, że dla wielu branż handel elektroniczny stanowi bardzo ważny, jeśli nie najważniejszy strumień przychodów. Według PMR udział sprzedaży internetowej w segmencie RTV/AGD w 2021 r. osiągnął 45%, co czyni ją największym kanałem na rynku tych produktów. Co więcej, udział ten będzie nadal wzrastał i osiągnie 51% do 2027 r. Dla porównania: w 2017 r. udział sprzedaży sprzętu RTV, AGD i elektroniki użytkowej przez Internet w sprzedaży ogółem wyniósł jedynie 28%. Bardzo podobnie wygląda sytuacja na rynku mody. Według KPMG w 2020 r. 25% obrotów w tym segmencie osiągnięto w kanale online, a do 2030 r. wartość ta wzrośnie dwukrotnie. Już teraz prawie 1/5 Polaków dokonuje zakupów wszystkich produktów pozaspożywczych za pomocą Internetu, a podczas pandemii aż 34% konsumentów zaczęło kupować online nowe kategorie produktów. Niemal 85% Polaków deklaruje, że nawet po zakończeniu pandemii nie zamierza zmniejszyć częstotliwości robienia e-zakupów, a 10% zamierza ją dalej zwiększać. Skala zakupów przez Internet rośnie tak dynamicznie, że w 2019 roku czołowe firmy kurierskie w najgorętszym dniu w roku

obsługiwały milion paczek. W całym 2021 roku natomiast sam InPost obsłużył ich łącznie aż 424 miliony, co stanowi wynik tylko minimalnie gorszy, niż cała polska branża KEP w roku 2018 (493 miliony paczek). Nie można również nie wspomnieć, że prognozowany wolumen przesyłek w polskiej sieci kurierskiej wyniesie w 2023 roku aż 1,3 mld paczek, a w tym roku przełamie wmagiczną granicę miliarda przesyłek. Wartość europejskiego kanału handlu internetowego wynosi już 757 miliardów EUR. Wdalszym ciągu trzy rynki (brytyjski, francuski i niemiecki) generują prawie 60% obrotu, natomiast udział Polski wynosi raptem 3%. Świadczy to o nadal dużym potencjale do rozwoju i niejako potwierdza pozytywne prognozy w zakresie dwucyfrowej dynamiki wzrostu. Aby mieć pełny obraz sytuacji, poświęćmy jeszcze chwilę uwagi globalnym obrotomw handlu internetowym. Obecnie wynoszą one już 4,2 biliony dolarów rocznie (eMarketer.com), a według prognoz w 2023 roku będzie to już 6,5 biliona, a w 2025 roku nawet 7,4 biliona dolarów. Najszybciej rosnącym rynkiem będzie oczywiście rynek azjatycki, którego dynamika sięga ponad 20%, choć udział e-commerce w detalicznym kanale sprzedaży wynosi już 44%. Aby zobrazować jego siłę, warto wspomnieć, że tylko w chiński dzień singla, który przypada na 11 listopada, odnotowano w Chinach zamówienia na prawie 85 miliardów dolarów (o 3 mld USD więcej niż roczny PKB całej Gwatemali i tyle, ile polski rynek e-commerce osiągnie w trakcie trzech kolejnych lat). Pozytywne nastroje panują również w USA, gdzie wartość handlu elektronicznego przewyższy wartość handlu tradycyjnego już w 2024 roku. Rośnie też grupa kupujących, których już teraz jest na świecie około 2,14 miliarda.

UDZIAŁ SPRZEDAŻY PRZEZ INTERNET W SPRZEDAŻY DETALICZNEJ (W%)

Według oficjalnych danych średni udział e-commerce w sprzedaży detalicznej wyniósł w 2021 roku o ponad 100% więcej niż w 2019 r. i osiągnął poziom 9%, rosnąc jednak w niektórych miesiącach do 10,8% (kwiecień), a nawet 11,4% (listopad). Udział sprzedaży w 2021 r. był też wyższy o 1,1 p.p. niż w 2020 roku, kiedy to przez wiele miesięcy sklepy pozostawały zamknięte i e-commerce był praktycznie jedyną formą dokonywania zakupów. “

11,9

11,4

11,4

11,1

10,8

10,2

10,0

9,8

9,5

9,4

9,1

9,1

9,1

8,9

8,6

8,4 8,4

8,1

8,1

7,9

7,7

7,4

7,3

6,8

6,5

6,1

5,6 5,6

11 2021

12 2021

01 2021

11 2020

10 2021

07 2021

02 2021

01 2022

12 2020

03 2021

05 2021

08 2021

06 2021

09 2021

04 2021

01 2020

10 2020

02 2022

03 2022

04 2022

07 2020

02 2020

03 2020

05 2020

08 2020

06 2020

09 2020

04 2020

Źródło: GUS | Grafika: Cushman & Wakefield

6

7

E-COMMERCE PĘKA W SZWACH, A MAGAZYNY RAZEM Z NIM - PUBLIKACJA CUSHMAN & WAKEFIELD

01.1

POLSKI RYNEK E-COMMERCE WLICZBACH – 2019 R. I DZIŚ. TŁOGLOBALNE I EUROPEJSKIE

WPROWADZENIE

RYNEK POLSKI

Wartość polskiego rynku e-commerce

Średni udział e-commerce w sprzedaży detalicznej

Całkowita liczba sklepów internetowych

Udział sprzedaży przez Internet w segmencie RTV/AGD

Udział sprzedaży przez Internet w segmencie modowym

30 000

28%

2019 r. 17%

51 mld PLN

2019 r. 4,5%

2019 r.

2019 r.

2019 r.

2017 r. Źródło: PRM

100 mld PLN

2021 r. 9%

25%

2021 r. 52 300

41%

2020-2021 r.

2020 r.

2020 r. prognoza KPMG

2021 r. prognoza PRM

2025 r. - prognoza Unity Group 250 mld PLN

20%

51%

50%

XII 2022 r. prognoza Dun & Bradstreet 55 000

Prognoza

2023 r. - prognoza PMR

2027 r. prognoza PRM

2030 r. prognoza KPMG

10 %

77 %

prawie 1/5

34 % Polaków w czasie COVID-19 zaczęło po raz pierwszy kupować online nowe kategorie produktów

Udział przedsiębiorstw prowadzących sprzedaż

Udział Internautów robiących zakupy on-line w 2021 roku (15 p.p. wzrost w porównaniu do 2019 r.)

Polaków dokonuje zakupów wszystkich produktów niespożywczych za pomocą Internetu

internetową wśród wszystkich firm z wyłączeniem sektora finansowego w 2017 roku

Źródło: Cushman & Wakefield

RYNEK E-COMMERCE W EUROPIE

TŁO GLOBALNE

Globalny obrót w handlu przez Internet do 2023 r. (prognoza: eMarketer.com) 6,5 bn USD

Dynamika rynku azjatyckiego 20 %

Wartość europejskiego kanału handlu internetowego 757 mld EUR

60 %

3 %

Obrót generowany przez trzy rynki (brytyjski, francuski i niemiecki)

Udział Polski w europejskim handlu internetowym

44 %

Całkowita liczba kupujących przez Internet 2,14 mld

Udział e-commerce w sprzedaży detalicznej na rynku azjatyckim

8

9

Źródło: Cushman & Wakefield

E-COMMERCE PĘKA W SZWACH, A MAGAZYNY RAZEM Z NIM - PUBLIKACJA CUSHMAN & WAKEFIELD

02 POLSKI RYNEK MAGAZYNOWY W LICZBACH 02.1

Dynamika rozwoju rynku magazynowego w Polsce wydaje się nie ustępować rozwojowi handlu elektronicznego i rejestruje podobne tempo. Rok 2021 był absolutnie rekordowy pod kątem dostarczonej powierzchni magazynowej. Jej zasoby wynoszą po pierwszym kwartale obecnego roku już prawie 25 milionów metrów kwadratowych, co oznacza 21%-owy wzrost w stosunku do końca 2020 roku (20,7 miliona mkw.).

POLSKA JAKO KLUCZOWY REGION DLA LOKALIZACJI MAGAZYNÓW W EUROPIE 02

Warto też wspomnieć, że w ciągu całego 2021 roku wynajęto aż 7,5 mln metrów kwadratowych i jest to wynik o ponad 50% lepszy niż w analogicznym okresie 2020 roku. Popyt netto tj. wolumen nowych umów najmu wyniósł 5,8 mln mkw. i wzrósł o 68% r/r. Wysokie zapotrzebowanie na powierzchnie magazynowe wynika zarówno z potrzeby dywersyfikacji sieci logistycznej dostosowanej do potrzeb rynku e-commerce, jak i zatorów wciąż widocznych w globalnych łańcuchach dostaw, co skłania wiele firm do zwiększenia poziomu zapasów. Obserwujemy wysoką aktywność firm z sektorów: handlowego, e-commerce, logistyczno-kurierskiego, produkcyjnego i motoryzacyjnego, zgłaszających

zapotrzebowanie na różne zakresy wielkości i typy magazynów, obejmujące nie tylko duże centra dystrybucyjne i projekty typu BTS ( build-to-suit ), ale również magazyny miejskie, huby kurierskie oraz centra zwrotów. Ponadto w budowie pod koniec 2021 r. cały czas znajdowało się 4,5 miliona metrów kwadratowych, a więc prawie 130% więcej niż w analogicznym okresie zeszłego roku. Wszystkie te rekordowe wyniki nie przyczyniły się do wzrostu poziomu pustostanów. Wręcz przeciwnie – ich udział w całkowitych zasobach powierzchni magazynowej jest najniższy w historii i wynosi jedynie 3,8%, a więc o 3 punkty procentowe mniej niż rok temu.

REGION POLSKI JAKO KLUCZOWY DLA LOKALIZACJI MAGAZYNÓW W EUROPIE

ZASOBY POWIERZCHNI MAGAZYNOWEJ W POLSCE (MLN MKW.)

!

!

21 % Wzrost zasobów powierzchni magazynowej w stosunku do 2020 r.

25 mln mkw. Całkowite zasoby powierzchni magazynowej w Polsce w 1 kw. 2022 r.

25

23,9

20,7

18,6

15,8

13,5

11,0

9,8

7,9 8,8

6,5 7,0 7,6

5,1 6,1

3,8

2,2 2,7

1,4

2011

2021

2017

2012

2015

2013

2018

2016

2019

2014

2010

2007

2020

2005

2008

2006

2009

2004

kw. 1 2022

Żródło: Cushman & Wakefield

10

11

E-COMMERCE PĘKA W SZWACH, A MAGAZYNY RAZEM Z NIM - PUBLIKACJA CUSHMAN & WAKEFIELD

02.2

LOKALIZACJE MAGAZYNOWE W POLSCE

REKORODWE POZIOMYWZROSTU I SPADEK PUSTOSTANÓW

+31% r/r

+16% r/r

1

2

3

ZACHODNIOPOMORSKIE Zasoby (mkw.) . . . . . . . . . . . W budowie (mkw.) . . . . . . Wskaźnik pustostanów Czynsze nominalne . . . . . (EUR/mkw./miesiąc) KUJAWSKO-POMORSKIE Zasoby (mkw.) . . . . . . . . . . . W budowie (mkw.) . . . . . . Wskaźnik pustostanów Czynsze nominalne . . . . . (EUR/mkw./miesiąc)

POMORSKIE

WARMIŃSKO-MAZURSKIE

PODLASKIE

4

Popyt brutto - powierzchnia magazynowa wynajęta w okresie 2 kw. 2021 r. - 1 kw. 2022 r. 7,5 mln mkw.

25 mln mkw.

957 701 309 211 2,3% 3,30-3,90

Zasoby (mkw.) . . . . . . . . . . . W budowie (mkw.) . . . . . . Wskaźnik pustostanów Czynsze nominalne . . . . . (EUR/mkw./miesiąc)

1 102 029 213 567 1,6% 3,50-4,20

Zasoby (mkw.) . . . . . . . . . . . W budowie (mkw.) . . . . . . Wskaźnik pustostanów Czynsze nominalne . . . . . (EUR/mkw./miesiąc)

160 107 20 991 0,0% 3,60-3,90

Zasoby (mkw.) . . . . . . . . . . . W budowie (mkw.) . . . . . . Wskaźnik pustostanów Czynsze nominalne . . . . . (EUR/mkw./miesiąc)

68 809 28 000 0,0% 3,60-3,90

Całkowite zasoby powierzchni magazynowej w Polsce na koniec 1 kw. 2022 r.

16

5

MAZOWIECKIE

525 337 306 936 2,4% 3,40-3,90

ŁÓDZKIE Zasoby (mkw.) . . . . . . . . . . . W budowie (mkw.) . . . . . . Wskaźnik pustostanów Czynsze nominalne . . . . . Warszawa - miasto (EUR/mkw./miesiąc) Czynsze nominalne ... Warszawa - okolice (EUR/mkw./miesiąc) Zasoby (mkw.) . . . . . . . . . . . W budowie (mkw.) . . . . . . Wskaźnik pustostanów Czynsze nominalne . . . . . (EUR/mkw./miesiąc)

5 591 818 645 198 4,8% 4,80-5,50

2

3

1

4

+100% r/r

+52% r/r

3,00-4,10

15

WIELKOPOLSKIE

Powierzchnia magazynowa w budowie na koniec 1 kw. 2022 r. 4,7 mln mkw.

Popyt netto - wolumen nowych umów najmu za 2 kw. 2021 r. - 1 kw. 2022 r. 5,8 mln mkw.

5

Zasoby (mkw.) . . . . . . . . . . . W budowie (mkw.) . . . . . . Wskaźnik pustostanów Czynsze nominalne . . . . . (EUR/mkw./miesiąc)

2 919 787 475 766 0,5% 3,20-3,80

16

6

15

3 625 727 673 724 2,5% 3,00-3,90

6

14

14

13

LUBUSKIE

7

Zasoby (mkw.) . . . . . . . . . . . W budowie (mkw.) . . . . . . Wskaźnik pustostanów Czynsze nominalne . . . . . (EUR/mkw./miesiąc)

830 470 359 654 0,0% 3,70-3,90

9

12

LUBELSKIE

7

Zasoby (mkw.) . . . . . . . . . . . W budowie (mkw.) . . . . . . Wskaźnik pustostanów Czynsze nominalne . . . . . (EUR/mkw./miesiąc)

331 234 52 670 5,9% 3,40-3,90

11

+57% r/r

8

-3,3 p.p. r/r

POLSKA JAKO KLUCZOWY REGION DLA LOKALIZACJI MAGAZYNÓW W EUROPIE

10

3,3 %

3,6 mln mkw.

13

DOLNOŚLĄSKIE

Zasoby (mkw.) . . . . . . . . . . . W budowie (mkw.) . . . . . . Wskaźnik pustostanów Czynsze nominalne . . . . . (EUR/mkw./miesiąc)

3 136 775 631 767 3,4% 3,30-3,90

PODKARPACKIE

8

Wskaźnik pustostanów na koniec 1 kw. 2022 r.

Podaż za 2 kw. 2021 r. - 1 kw. 2022 r.

Zasoby (mkw.) . . . . . . . . . . . W budowie (mkw.) . . . . . . Wskaźnik pustostanów Czynsze nominalne . . . . . (EUR/mkw./miesiąc)

311 746 160 784 0,0% 3,60-3,95

11

10

OPOLSKIE

ŚLĄSKIE

MAŁOPOLSKIE

ŚWIĘTOKRZYSKIE

12

9

Źródło: Cushman & Wakefield

Zasoby (mkw.) . . . . . . . . . . . W budowie (mkw.) . . . . . . Wskaźnik pustostanów Czynsze nominalne . . . . . (EUR/mkw./miesiąc)

246 022 0 6,1% 3,60-3,95

Zasoby (mkw.) . . . . . . . . . . . W budowie (mkw.) . . . . . . Wskaźnik pustostanów Czynsze nominalne . . . . . (EUR/mkw./miesiąc)

4 373 396 751 720 5,7% 3,20-3,95

Zasoby (mkw.) . . . . . . . . . . . W budowie (mkw.) . . . . . . Wskaźnik pustostanów Czynsze nominalne . . . . . (EUR/mkw./miesiąc)

828 264 89 406 0,3% 3,70-4,30

Zasoby (mkw.) . . . . . . . . . . . W budowie (mkw.) . . . . . . Wskaźnik pustostanów Czynsze nominalne . . . . . (EUR/mkw./miesiąc)

93 530 0 0,6% 3,25-3,60

Źródło: Cushman & Wakefield za 1 kw. 2022

Prawie 80% powierzchni magazynowej znajduje się w pięciu dominujących województwach (mazowieckie, śląskie, łódzkie, dolnośląskie i wielkopolskie), a z ponad 3,1 mln mkw. nowych magazynów dostarczonych w zeszłym roku ponad 30% (1,04 mln mkw.) pochodziło właśnie z województw mazowieckiego i śląskiego. Dynamiczny wzrost aktywności deweloperskiej obserwowano również w zachodniej części

Polski (dolnośląskie, wielkopolskie i lubuskie), gdzie łącznie ukończono 1,34 mln mkw., tj. 38% wolumenu nowej podaży zanotowanej w 2021 roku. Warto podkreślić, że w każdym województwie zarejestrowano popyt na powierzchnie magazynowe, a województwa kujawsko-pomorskie i lubuskie odnotowały rekordowe dla tych regionów poziomy transakcyjne (odpowiednio 450 000mkw. oraz 410 000mkw.).

“

Warto podkreślić, że tylko w ciągu pięciu ostatnich lat na polski rynek dostarczono 12,5 milionów mkw. nowej powierzchni magazynowej – jest to ponad 50% całego rynku. Mamy więc w Polsce dominującą przewagę nowoczesnych budynków magazynowych spełniających najwyższe standardy i wymagania, co odróżnia nas od rynków Europy Zachodniej, gdzie sporą część zasobów stanowią magazyny znacznie starsze i niekwalifikujące się do kategorii „A”.

80 %

30 %

38 %

Powierzchni magazynowej w dominujących województwach:

Powierzchni magazynów dostarczonych w 2021 roku pochodzi z województw: mazowieckiego i śląskiego.

Wolumenu nowej podaży w 2021 r. ukończono w województwach: dolnośląskim, wielkopolskim i lubuskim.

mazowieckie, śląskie, łódzkie, dolnośląskie, wielkopolskie.

12

13

E-COMMERCE PĘKA W SZWACH, A MAGAZYNY RAZEM Z NIM - PUBLIKACJA CUSHMAN & WAKEFIELD

Obecnie 7,35 mln mkw. powierzchni magazynowej w Polsce, czyli 30,7% całkowitej podaży, przeznaczone jest do obsługi rynku e-commerce. Wartość ta oznacza aż 84%-owy wzrost powierzchni dedykowanej pod obsługę e-commerce w stosunku do 2019 roku. Największe nasycenie tego typu magazynów notujemy w województwach: dolnośląskim (1 445 000 mkw.), łódzkim (1 046 000 mkw.) oraz śląskim (1 032 000 mkw.). UDZIAŁ E-COMMERCE WRYNKU POWIERZCHNI MAGAZYNOWYCH W POLSCE 3.1.1 02

ANALIZA BRANŻY E-COMMERCE NA POLSKIM RYNKU MAGAZYNOWYM 03.1

Inwestycje e-commerce w trzech wspomnianych regionach odpowiadają łącznie za 48% powierzchni przeznaczonej do obsługi branży e-commerce (ponad 3 524 000 mkw.). Najmniej tego typu powierzchni jest w województwach: opolskim, podlaskim oraz lubelskim. Należy podkreślić, że w wielu regionach magazyny służące do obsługi internetowego kanału sprzedaży

Przykładem tego mogą być województwa: lubuskie (57%), dolnośląskie (50%), a wśród mniejszych rynków regionalnych także województwo świętokrzyskie (49%) oraz warmińsko-mazurskie (86%), gdzie nowoczesna powierzchnia magazynowa dostarczona przez deweloperów służy w dużej mierze obsłudze europejskiego klubu zakupowego Zalando Lounge w miejscowości Ameryka pod Olsztynkiem.

ANALIZA BRANŻY E-COMMERCE NA POLSKIM RYNKU MAGAZYNOWYM

stanowią istotny odsetek w relacji do całkowitej podaży powierzchni magazynowej.

NAJWAŻNIEJSZE WNIOSKI

Biorąc pod uwagę wolumen powierzchni magazynowej w Polsce, wzrost tej przeznaczonej na potrzeby e-commerce osiągnął aż 84%

W ostatnim czasie obserwowany był wyraźny wzrost popytu na centra logistyczne dedykowane obsłudze e-commerce położone w sąsiedztwie rynków zagranicznych, czego przykładem były inwestycje realizowane wzdłuż trasy S3 w zachodniej Polsce (np. Legnica, Głogów, Zgorzelec, Słubice, Rokitno, Świebodzin, Zielona

84 %

WYNIKI BADANIA

(7,35 mln obecnie vs. 3,9 mln w 1 kw. 2019 roku).

S3

Udział powierzchni e-commerce w całkowitej podaży powierzchni magazynowej w Polsce wzrósł o 6,2 pp. z 24,5% w 2019 roku do 30,7% obecnie.

30.7 %

Góra, Gorzów Wielkopolski).

Źródło: Cushman & Wakefield

14

15

E-COMMERCE PĘKA W SZWACH, A MAGAZYNY RAZEM Z NIM - PUBLIKACJA CUSHMAN & WAKEFIELD

WZROST ZASOBÓW POWIERCHNI MAGAZYNOWEJ W POLSCE OD 2019 R.

!

23934700 mkw. 7349 137 mkw.

+84% I 2022 vs. I 2019

W ujęciu regionalnym największy wzrost powierzchni magazynowej przeznaczonej do obsługi e-commerce w danym województwie został zanotowany w województwach: dolnośląskim (729 tys. mkw., +102%), wielkopolskim (579 tys. mkw.,+142%) oraz śląskim (411 tys. mkw.; +66%).

Powierzchnia magazynowa dedykowana pod e-commerce na koniec 2021 r.

+47% I 2022 vs. VI 2019

Całkowite zasoby powierzchni magazynowej w Polsce na koniec 2021 r.

7 349 137 mkw. (+84%) / 23 934 700 mkw. (+47%)

Polska

3 995 740 mkw. / 16 320 181 mkw.

1 445 321 mkw. / 2 870 314 mkw. (+50%)

dolnośląskie

WZROSTZASOBÓWPOWIERZCHNIMAGAZYNOWEJDEDYKOWANEJ DOOBSŁUGIBRANŻYE-COMMERCEWPOLSCEOD2019R.

715 670 mkw. / 1 917 511 mkw.

+102%

388 972 mkw. / 414 240 mkw. (+28%)

kujawsko-pomorskie

30 000 mkw. / 323 698 mkw.

+1197%

34 065 mkw. / 331 553 mkw. (+84%)

lubelskie

pomorskie

pomorskie

pomorskie

LEGENDA:

6 000 mkw. / 180 521 mkw.

+468%

1 072 502 mkw. 311 655 mkw. 311 655 mkw.

1 072 5 2 mkw.

1 072 502 mkw. 311 655 mkw.

warmińsko-mazurskie

warmińsko-mazurskie

warmińsko-mazurskie

5 427 640 mkw. Całkowite zasoby p owierzchni magazynowej w danym województwie 46 000 mkw. Powierzchnia magazynowa przeznaczona do obsługi e-commerce w danym województwie Udział % powierzchni magazynowej wynajmowanej do obsługi e-commerce w relacji do całkowitej podaży w danym województwie na koniec 2021 r.

478 682 mkw. / 846 149 mkw. (+148%) ANALIZA BRANŻY E-COMMERCE NA POLSKIM RYNKU MAGAZYNOWYM

29% 4%

29% 4%

29% 4%

-1p.p.

-1p.p.

-1p.p.

lubuskie

159 316 mkw. 137 800 mkw.

159 316 mkw. 137 800 mkw.

159 316 mkw. 137 800 mkw.

zachodniopomorskie

zachodni pom rskie

zachodniopomorskie

0p.p.

0p.p.

0p.p.

113 000 mkw. / 341 836 mkw.

961 203 mkw. 418 627 mkw.

961 203 mkw. 418 627 mkw.

961 203 mkw. 418 627 mkw.

+324%

86% 2%

86% 2%

86% 2% -1p.p.

-13p.p.

-13p.p.

-13p.p.

-1p.p.

-1p.p.

podlaskie

podlaskie

podlaskie

44% 6%

44% 6%

44% 6%

1 046 922 mkw. / 3 480 787 mkw. (+34%)

-17p.p.

-17p.p.

-17p.p.

łódzkie

68 809 mkw. 26 727 mkw.

6 809 mkw. 26 27 mkw.

68 809 mkw. 26 727 mkw.

-4p.p.

-4p.p.

-4p.p.

887 310 mkw. / 2 606 986 mkw.

kujawsko-pomorskie

kujawsko-pomorskie

kujawsko-pomorskie

+18%

414 240 mkw. 388 972 mkw.

14 240 mkw. 388 972 mkw.

414 240 mkw. 388 972 mkw.

39% 0,3%

39% 0,3%

39% 0,3% p.p.

+19p.p.

+19p.p.

+19p.p.

162 242 mkw. / 761 926 mkw. (+40%)

0p.p.

0p.p.

małopolskie

94% 5%

94% 5%

94% 5%

+85p.p.

+85p.p.

+85p.p.

96 150 mkw. / 544 720 mkw.

+69%

5 427 640 mkw. 785 732 mkw. mazowieckie 785 732 mkw. mazowieckie

5 427 640 mkw. 785 732 mkw. mazowieckie

+5p.p.

+5p.p.

+5p.p.

5 427 6 0 mkw.

2 618 571 mkw. 986 558 mkw. wielkopolskie wielk pols ie

2 618 571 mkw. 986 558 mkw. wielkopolskie

785 732 mkw. / 5 427 640 mkw. (+36%)

mazowieckie

2 618 571 mkw. 986 55 mkw.

14% 11%

14% 11%

+4p.p. 1 % 11% 0p.p.

+4p.p.

+4p.p.

428 745 mkw. / 3 980 718 mkw.

+83%

0p.p.

0p.p.

lubuskie

l buskie

38% 13% 846 149 mkw. 478 682 mkw. 38% 13% lubuskie

+3p.p. 38% 13%

+17p.p.

+17p.p.

+17p.p.

846 149 mkw. 478 682 mkw.

846 149 mkw. 478 682 mkw.

6 150 mkw. / 155 522 mkw. (+35%)

+3p.p.

+3p.p.

opolskie

lubelskie

lubelskie

lubelskie

łódzkie

łódzkie

łódzkie

0 mkw. / 115 284 mkw.

57% 7%

57% 7%

57% 7% +4p.p.

+24p.p.

+24p.p.

+24p.p.

331 553 mkw. 34 065 mkw.

331 55 mkw. 34 065 mkw.

331 553 mkw. 34 065 mkw.

3 480 787 mkw. 1 046 922 mkw.

3 480 87 mkw. 1 046 922 mkw.

3 480 787 mkw. 1 046 922 mkw.

+4p.p.

+4p.p.

41 095 mkw. / 392 348 mkw. (+45%)

10% 0,4%

10% 0,4%

+7p.p. 10% 0,4% 0p.p.

podkarpackie

+7p.p.

+7p.p.

30% 14%

30% 14%

-8p.p. 30% 14%

-4p.p.

-4p.p.

-4p.p.

2 870 314 mkw. 1 445 321 mkw. dolnośląskie dolnośląskie

2 870 314 mkw. 445 321 mkw. dolnośląskie

Udział % powierzchni magazynowej wynajmowanej

0p.p.

0p.p.

0 mkw. / 269 792 mkw.

2 870 314 mkw. 1 445 321 mkw.

-8p.p.

-8p.p.

do obsługi e-commerce w relacji do całkowitej powierzchni tego typu w Polsce

93 530 mkw. 46 109 mkw. świętokrzyskie 93 530 mkw. 46 109 mkw. świętokrzyskie

93 530 mkw. 46 109 mkw. świętokrzyskie

50% 20%

50% 20%

50% 20%

+13p.p.

+2p.p. +13p.p.

+13p.p.

26 727 mkw. / 68 809 mkw. (+69%)

podlaskie

opolskie

polskie

opolskie

+2p.p.

+2p.p.

155 522 mkw. 6 150 mkw. 6 150 mkw.

15 522 mkw.

155 522 mkw. 6 150 mkw.

8 000 mkw. / 40 600 mkw.

+234%

49% 0,6%

49% 0,6%

49% 0,6% 0p.p.

+12p.p.

+12p.p.

+12p.p.

4% 0,1%

4% 0,1%

4% 0,1% + p.p. 0p.p.

+4p.p.

+4p.p.

311 655 mkw. / 1 072 502 mkw. (+110%)

0p.p.

0p.p.

pomorskie

+7p.p. Zmiana udziału e-commerce w zasobach regionu względem 2019 r. (p.p.) +5p.p. Zmiana udziału e-commerce w zasobach Polski względem 2019 r. (p.p.)

0p.p.

0p.p.

392 348 mkw. 41 095 mkw. podkarpackie 41 095 mkw. podkarpackie 392 348 mkw.

392 348 mkw. 41 095 mkw. podkarpackie

151 118 mkw. / 509 831 mkw.

+106%

śląskie

śląskie

śląskie

761 926 mkw. 162 242 mkw. małopolskie mał polskie

10% 0,6% 761 926 mkw. 162 242 mkw. małopolskie 10% 0,6%

4 280 291 mkw. 1 032 480 mkw.

4 280 291 mkw. 1 032 480 mkw.

4 280 291 mkw. 1 032 480 mkw.

1 032 480 mkw. / 4 280 291 mkw. (+60%)

+10p.p. 1 % 0,6% +1p.p.

+10p.p.

+10p.p.

śląskie

761 926 mkw. 16 42 mkw.

+1p.p.

+1p.p.

621 297 mkw. / 2 677 482 mkw.

24% 14%

24% 14%

-1p.p. 24% 4%

+1p.p.

+1p.p.

+1p.p.

+66%

21% 2%

21% 2%

21% 2% 0p.p.

+4p.p.

+4p.p.

+4p.p.

-1p.p.

-1p.p.

46 109 mkw. / 93 530 mkw. (+92%)

0p.p.

0p.p.

świętokrzyskie

18 000 mkw. / 48 740 mkw.

+156%

137 800 mkw. / 159 316 mkw. (+32%)

warmińsko-mazurskie

120 444 mkw. / 120 553 mkw.

+14%

Udział % powierzchni magazynowej

Udział % powierzchni magazynowej

986 558 mkw. / 2 618 571 mkw. (+31%)

wielkopolskie

wykorzystywanej do obsługi rynku e-commerce w relacji do całkowitej podaży w danym województwie

wykorzystywanej do obsługi rynku e-commerce w relacji do całkowitej powierzchni tego typu w Polsce

407 506 mkw. / 1 992 158 mkw.

+142%

418 627 mkw. / 961 203 mkw. (+48%)

zachodniopomorskie

392 500 mkw. / 649 751 mkw.

+7%

0

1 mln. mkw 2 mln. mkw 3 mln. mkw 4 mln. mkw 5 mln. mkw 6 mln. mkw

4% 8% 12% 16%

4% 8% 12% 16%

4% 8% 12% 16%

0%

0%

0%

100%

1 0%

100%

0 %

0 %

0 %

20 %

20 %

20 %

LEGENDA:

Powierzchnia magazynowa dedykowana pod e-commerce W 2019 r. Powierzchnia magazynowa dedykowana pod e-commerce na koniec 2021 r. Całkowite zasoby powierzchni magazynowej na koniec 2021 r.

Całkowite zasoby powierzchni magazynowej w 2019 r.

Wzrost powierzchni magazynowej dedykowanej pod e-commerce w stosunku do końca 2021 r. +xx%

16

17

Wzrost całkowitych zasobów powierzchni magazynowej w stosunku do 2019 r.

(+xx%)

Źródło: Cushman & Wakefield

E-COMMERCE PĘKA W SZWACH, A MAGAZYNY RAZEM Z NIM - PUBLIKACJA CUSHMAN & WAKEFIELD

Postrzeganie idealnej lokalizacji magazynu, zarówno przez najemców, jak i deweloperów, ewoluuje. Różni się też w zależności od sektora i rodzaju klienta. CZYNNIKI DECYDUJĄCE O LOKALIZACJI MAGAZYNU I CORAZ WIĘKSZA ROLA ESG 3.1.2

NAJEMCY MAGAZYNÓW I KLIENCI 3PL Z SEKTORA E-COMMERCE 3.1.3

Rynek e-commerce zmienia się dynamicznie, coraz więcej kupujemy przez Internet, a ostatnie miesiące i okres pandemii zmobilizowały nas do zakupów nowych kategorii produktów, niemniej jednak pewne grupy asortymentowe stale pozostają w czołówce. Również struktura najemców wśród klientów z sektora e-commerce od lat pozostaje niemal niezmienna.

Wraz z dynamicznym rozwojem e-commerce deweloperzy decydują się na inwestycje w parki magazynowe w kolejnych, nowych regionach. Z perspektywy operatora logistycznego kluczowym parametrem jest efektywność siatki logistycznej, a co za tym idzie dobry stan infrastruktury transportowej (80%) oraz sąsiedztwo lokalnego rynku zbytu (80%). Współpraca operatora z firmą kurierską oraz odległość od najbliższego hubu jest istotna dla ponad 70% badanych. Nowe regiony na mapie inwestycji deweloperskich pozwalają również zredukować koszty prac, które są istotne dla 70% badanych, oraz poprawić dostęp do zasobów ludzkich (60% badanych). Interesujący jest też wysoki odsetek odpowiedzi wskazujących na istotność rozwiązań ekologicznych w zakresie konstrukcji magazynu i operacji magazynowej. Trend ten będzie obecny w jeszcze większej skali w bieżącym roku. Według danych Światowego Forum Ekonomicznego budynki odpowiadają za 40% globalnego zużycia energii i jedną trzecią emisji gazów cieplarnianych, a priorytetem działań państw członkowskich UE ma być ograniczenie emisji dwutlenku węgla. Plany są ambitne, gdyż zgodnie z założeniami KE cel klimatyczny ma polegać na obniżeniu emisji CO 2 o co najmniej 55% do 2030 roku. W kolejnych dekadach emisje gazów cieplarnianych mają być stopniowo redukowane/ zmniejszane, aby w 2050 roku UE mogła osiągnąć neutralność klimatyczną.

Dotychczas w myśleniu o ekologii w magazynach poruszaliśmy zwykle temat paneli fotowoltaicznych na dachu i słynnych już uli na dachach centrów dystrybucyjnych. Od jakiegoś czasu zielone podejście jest jednak coraz bardziej ustrukturyzowane i nosi nazwę ESG ( environmental, social responsibility, corporate governance ). W oparciu o te trzy główne filary tworzone są ratingi podmiotów gospodarczych. Ważne, że w tym znaczeniu ekologia to też oszczędności. Według kalkulacji deweloperów działających na polskim rynku, przy zastosowaniu paneli fotowoltaicznych, zwiększonej izolacyjności ścian i dachu, oświetlenia LED oraz systemu zarządzania zużyciem energii, pobór energii w budynku spada nawet o 50%. Oświetlenie LED wraz z inteligentnym system sterowania oświetleniem DALI ( Digital Addressable Lightning Interface ), który dostosowuje natężenie światła do zmiennych warunków otoczenia, pobiera o 90% mniej energii niż standardowa żarówka. Ładowarki do aut elektrycznych, nasadzenia roślinności, łąki kwietne czy zielone dachy pozwalają z kolei na redukcję emisji dwutlenku węgla o około 381 ton rocznie w przypadku średniej wielkości magazynu. Z punktu widzenia najemców budynku liczy się także fakt, że zielone rozwiązania wpływają na dobrostan ich pracowników. Zieleń wokół budynku, strefy relaksu, mała architektura czy infrastruktura rowerowa sprawiają, że efektywność osób zadowolonych z miejsca pracy wzrasta.

Odzież i akcesoria (72%), obuwie (61%) a także kosmetyki i perfumy (57%) to kategorie produktów najczęściej kupowane przez polskich Internautów w ubiegłym roku – tak deklarują respondenci badania Gemius „E-commerce w Polsce 2021”. Kolejne miejsca zajmują książki i płyty (56%), sprzęt RTV AGD (50%) i produkty farmaceutyczne (48%). 47% respondentów kupiło odzież sportową, a 41% artykuły dziecięce i zabawki. Wartości te znalazły odzwierciedlenie w naszym badaniu. Pośród ankietowanych przez nas dziesięciu największych operatorów logistycznych świadczących usługi dla e-commerce w Polsce przeważająca większość obsługuje firmy z branż odzież/obuwie (90%), home & living 80% oraz kosmetyki i farmacja (80%), a następnie sport (40%), książki (40%) oraz meble (40%).

Warto wspomnieć, że najemcy z sektora e-commerce to lojalni partnerzy, którzy gwarantują deweloperom i funduszom inwestycyjnym pewność inwestycji oraz minimalizują ryzyko rezygnacji z umowy najmu, chociażby z powodu zainstalowanych elementów automatyki, przenośników, sorterów i pick towerów . Jest to też zresztą często powód do zawierania przez te firmy umów najmu dłuższych niż pięcioletnie. Obecnie ponad 60% deweloperów wynajmuje dedykowaną przestrzeń do obsługi zamówień internetowych od więcej niż 5 lat, a niespełna 30% od co najmniej 3-4 lat. Co istotne, prawie jedna piąta najemców korzysta z parków logistycznych krócej niż 2 lata, co pokazuje dużą perspektywę wzrostu liczby nowych klientów pracujących w obszarze handlu elektronicznego.

ANALIZA BRANŻY E-COMMERCE NA POLSKIM RYNKU MAGAZYNOWYM

W JAKICH BRANŻACH DZIAŁAJĄ PAŃSTWA KLIENCI OFERUJĄCY SPRZEDAŻ PRZEZ INTERNET?

90% Odzież, obuwie

80% Home & Living

80% Kosmetyki, farmacja

40% AGD / RTV / elektronika

40% Sport

JAKIE CZYNNIKI MIAŁYWPŁYWNA PAŃSTWA DECYZJĘ O LOKALIZACJI OBECNEGO MAGAZYNU?

10% Artykuły dla zwierząt

40% Meble

30% Książki

20% FMCG

10% Motoryzacja

OPERATORZY

DEWELOPERZY

Źródło: Cushman & Wakefield

Bliskość docelowego rynku zbytu

30%

50%

20%

47%

20%

20% 13%

OD JAKIEGO CZASUWYNAJMUJECIE PAŃSTWO POWIERZCHNIĘ MAGAZYNOWĄ DLA FIRM Z BRANŻY E-COMMERCE?

Dobry stan infrastruktury transportowej

20%

60%

20%

67%

20% 13%

Koszty pracy

10%

60%

30%

47%

13%

20%

7%

13%

Dostępność pracowników

33%

40%

20%

40%

53%

14%

6% 7%

27%

60%

Dostęp do hubu kurierskiego

20%

50%

10%

10%

10%

13%

27%

27%

20%

13%

Rozwiązania w zakresie magazynu i operacji magazynowej

30%

27% 7%

13%

50%

40%

20%

13%

krócej niż 1 rok

1-2 lata

3-4 lata

powyżej 5 lat

LEGENDA:

bardzo istotne

istotne

średnio istotne

mało istotne

nieistotne

Źródło: Cushman & Wakefield

Źródło: Cushman & Wakefield

18

19

E-COMMERCE PĘKA W SZWACH, A MAGAZYNY RAZEM Z NIM - PUBLIKACJA CUSHMAN & WAKEFIELD

Pomimo sytuacji pandemicznej w ostatnich dwóch latach odnotowujemy niezwykle wysoką dynamikę rozwoju rynku magazynowego w całym regionie Europy Środkowo-Wschodniej, szczególnie w Polsce. W wyniku istotnie zwiększonego popytu ponad 87% klientów z sektora e-commerce zwiększyło zajmowaną powierzchnię magazynową w ostatnich trzech latach działalności operacyjnej. Tylko niespełna 7% firm pozostało przy tej samej powierzchni, co może być odzwierciedleniem zarówno założonego buforu powierzchni pod przyszły rozwój w momencie uruchamiania magazynu, jak i szeregu inicjatyw dotyczących optymalizacji procesów, wdrażanych stopniowo przez firmy począwszy od 2 kw. 2021 r. Nie mniej optymistyczne dane płyną ze strony operatorów logistycznych. Żaden z klientów nie zmniejszył wynajmowanej powierzchni, a jedynie co dziesiąty jej nie powiększył, co świadczy o tym, że klienci e-commerce są jednymi z najbardziej perspektywicznych partnerów w ramach współpracy 3PL. Obecnie w budowie pozostaje ponad 4,5 miliona mkw. nowoczesnej powierzchni magazynowej. Prawie 60% tego wolumenu jest już zabezpieczone umowami najmu, z czego 50%, czyli aż 1,3 miliona mkw., umowami z klientami z branży e-commerce. Warto mieć na uwadze, że spora część powierzchni niezabezpieczonej jeszcze umowami najmu (1,9 mln) zostanie prawdopodobnie wynajęta na podobne cele.

Operatorzy logistyczni również nieustannie wdrażają nowe projekty, korzystając z dobrej koniunktury na rynku i rosnącej popularności outsource’ingu logistyki. Aż ośmiu na dziesięciu ankietowanych przez nas operatorów odpowiedziało, że są właśnie w trakcie uruchamiania operacji dla firm z branży e-commerce. Oprócz stale rosnącego znaczenia najemców z sektora e-commerce, współpraca z tą grupą klientów jest oceniana bardzo pozytywnie zarówno przez deweloperów, jak i przez operatorów logistycznych. Żaden z deweloperów nie ocenił jej negatywnie, w 93% przypadków odpowiedzi były pozytywne (20% – raczej pozytywnie, 73% – zdecydowanie pozytywnie), a tylko 7% ankietowanych deweloperów oceniło ją neutralnie. Bardzo podobnie o współpracy wypowiadają się operatorzy logistyczni (70% – zdecydowanie pozytywnie, 30% – raczej pozytywnie. Warto podkreślić, że żaden z operatorów nie wskazał oceny neutralnej bądź negatywnej, co zdecydowanie potwierdza wysoką jakość współpracy między kluczowymi operatorami oraz partnerami na rynku e-commerce.

CZYWOSTATNICH TRZECH LATACH FIRMY Z BRANŻY E-COMMERCE ZWIĘKSZYŁY, ZMNIEJSZYŁY, CZY POZOSTAWIŁY BEZ ZMIANWYNAJMOWANĄ POWIERZCHNIĘ MAGAZYNOWĄ?

OPERATORZY

DEWELOPERZY

10%

90%

6%

7%

87%

LEGENDA:

LEGENDA:

zmniejszyły pozostawiły bez zmian zwiększyły

zmniejszyły zwiększyły

Źródło: Cushman & Wakefield

JAK OCENIACIE PAŃSTWOWSPÓŁPRACĘ Z FIRMAMI E-COMMERCE W PAŃSTWA PARKACH LOGISTYCZNYCH?

DEWELOPERZY

OPERATORZY

ANALIZA BRANŻY E-COMMERCE NA POLSKIM RYNKU MAGAZYNOWYM

7%

20%

73%

30%

70%

LEGENDA:

LEGENDA:

neutralnie raczej pozytywnie zdecydowanie pozytywnie

raczej pozytywnie zdecydowanie pozytywnie

Źródło: Cushman & Wakefield

POWIERZCHNIA MAGAZYNOWA WBUDOWIE

CZY OBECNIE SĄ PAŃSTWOW TRAKCIE URUCHAMIANIA OPERACJI DLA FIRM Z BRANŻY E-COMMERCE?

80 % Tak

43 %

Zabezpieczona przez najemców z branży e-commerce 1 923 750 mkw.

29 %

20 % Nie

1 287 485 mkw.

28 %

Zabezpieczona przez najemców z pozostałych branż

10 % Raczej tak

1 280 929 mkw.

Inwestycje realizowane spekulacyjnie

Źródło: Cushman & Wakefield

CZY PLANUJECIE PAŃSTWO ZWIĘKSZENIE/ ZACIEŚNIENIE WSPÓŁPRACY Z FIRMAMI E-COMMERCE?

90 % Zdecydowanie tak

Źródło: Cushman & Wakefield

Źródło: Cushman & Wakefield

20

21

E-COMMERCE PĘKA W SZWACH, A MAGAZYNY RAZEM Z NIM - PUBLIKACJA CUSHMAN & WAKEFIELD

OMNICHANNEL, POSTPANDEMICZNY ŁAŃCUCH DOSTAW I CECHY MAGAZYNU DLA E-COMMERCE 3.2.1 Łańcuchy dostaw podlegają nieustannej ewolucji związanej nie tylko z globalnymi trendami rynkowymi i wdrażaniem innowacji, lecz także zjawiskami określanymi jako “czarny łabędź” lub “szary nosorożec”. Nie bez znaczenia pozostają również postawy konsumentów, ich preferencje oraz konkurencja powodująca, że usprawnienia, o których mogliśmy jeszcze niedawno czytać jako możliwych do wdrożenia w przeciągu kilku lat, są z nami na dobre już teraz. Jak logistyka handlu i e-commerce zmieniała się na przestrzeni ostatnich lat i miesięcy? Czy omnichannel to wciąż tzw. buzzword , czy może istniejąca już faktycznie wielokanałowość – i czy na tym kończy się rozwój udogodnień dla klienta, albo może rynek przyniesie nam coś jeszcze?

03.2 GŁÓWNE KIERUNKI ROZWOJU E-COMMERCE

GŁÓWNE KIERUNKI ROZWOJU E-COMMERCE

Spróbujmy przyjrzeć się tradycyjnemu łańcuchowi dostaw. Miał on kształt pionowego lejka (rys. 1), w którym – począwszy od importera lub producenta, poprzez magazyn centralny i ewentualnie mniejsze magazyny lokalne – towar dostarczany był do placówek handlowych. Klienci, aby dokonać zakupu, musieli udać się do sklepu fizycznie, włożyć

towar do koszyka, zrealizować płatność i wrócić do domu. Prosty mechanizm, którego głównym zadaniem było zapewnienie dostępności towaru na półkach, a klient pozostawał postacią anonimową i raczej niewiele wiedzieliśmy o jego preferencjach, upodobaniach i historii dotychczasowych zakupów.

WYNIKI BADANIA

RYS. 1 – TRADYCYJNY MODEL ŁAŃCUCHA DOSTAW PRZEDWDROŻENIEM E-COMMERCE ( SINGLE CHANNEL )

IMPORTER

PRODUCENT

MAGAZYN CENTRALNY

MAGAZYN LOKALNY

MAGAZYN LOKALNY

SKLEP

SKLEP

SKLEP

SKLEP

KLIENCI

KLIENCI

KLIENCI

KLIENCI

Źródło: Cushman & Wakefield

22

23

E-COMMERCE PĘKA W SZWACH, A MAGAZYNY RAZEM Z NIM - PUBLIKACJA CUSHMAN & WAKEFIELD

PIERWSZY W HISTORII ZAKUP PRZEZ INTERNET

budowania przewagi konkurencyjnej na rynku, wciąż zresztą jest mylony z omnichannel , choć wymagania klientów od tego czasu znacząco wzrosły. Jak bardzo mogą rozmijać się preferencje klientów i oferty sprzedawców, pokazują nam oczywiście media społecznościowe. Przykład zilustrowany na rys. 3 doskonale posłuży nam do odpowiedzi na pytanie, czym jest omnichannel, jakie korzyści ze sobą niesie, a także jakie wyzwania logistyczne generuje. Jak zdążyli Państwo na pewno zauważyć, omnichannel to nic innego jak strategia, w której granice pomiędzy kanałami sprzedaży nie istnieją, a klient ma możliwość zamówienia towaru o każdej porze, w każdym miejscu i po tej samej cenie. Za pomocą jednego programu lojalnościowego sprzedawca zbiera informacje o preferencjach i historii zakupów, celebruje z klientem tzw. decydujące momenty (np. 10. zamówienie w roku, przekroczenie

Łatwo napisać, znacznie trudniej wdrożyć. Wygląda jednak na to, że konsumenci nie pozostawiają wyboru i poprzez swoje preferencje pokazują, że tylko firmy, które udostępnią wielokanałowy system sprzedaży, pozostaną na rynku. Zarówno typowa sprzedaż prowadzona jedynie offline, jak i sprzedaż prowadzona wyłącznie online w pewnym momencie osiągają pewne granice i aby koło zamachowe naszego obrotu mogło się rozpędzić dalej, musimy połączyć oba kanały i umożliwić klientom dokonanie wyboru. Tak dzieje się już chociażby na rynku mody – według badania KPMG i niemieckiego EHI Retail Institute w 2030 roku będziemy kupowali odzież przez Internet równie często jak w sklepach stacjonarnych, mimo że w zeszłym roku średni udział kanału online nie przekraczał 25%.

Co ważne, przywykliśmy już do wielokanałowości i chcemy z niej korzystać. W badaniu przeprowadzonym latem 2021 r. przez Inquiry na zlecenie Cushman & Wakefield zapytano polskich konsumentów o to, co jest dla nich najważniejsze przy okazji wizyty w centrum handlowym. Aż 30% badanych stwierdziło, że odwiedza galerie po to, aby obejrzeć lub przymierzyć produkty, które zamówi potem w Internecie, ale o 2% więcej respondentów wybiera się tam po to, aby zakupić rzeczy, które wcześniej oglądali w Internecie. Nie należy też zapominać o kolejnych 21% badanych, którzy wizytę w centrum handlowym wykorzystują do odbioru produktów zamawianych w sieci.

Gdy w 1984 roku 74-letnia Brytyjka, Jane Snowball dokonała pierwszego w historii zakupu przez Internet (a dokładniej: za pomocą telegazety), okazało się, że klienci mogą zgłaszać zapotrzebowanie inaczej niż poprzez wizytę w sklepie. Pomijając czasy sprzedaży katalogowej i telefonicznej, która w Polsce, w odróżnieniu od naszych zachodnich sąsiadów, nie osiągnęła zbytniej popularności, przedsiębiorcy musieli zacząć przeformatowywać łańcuchy dostaw, aby móc nie tylko spełnić oczekiwania klientów, ale także pozyskać o nich wiedzę, spróbować dokładnie przeanalizować ich preferencje i wyjść naprzeciw rosnącym wymaganiom konsumenckim. Tak właśnie zaczęła się droga od single channel , prezentowanego w dużym uproszczeniu na poprzedniej stronie, do omnichannel , a nawet wdrażanego aktualnie coraz częściej modelu o nazwie connected retail .

GŁÓWNE KIERUNKI ROZWOJU E-COMMERCE

RYS. 4 – BADANIE KONSUMENCKIE WYKONANE PRZEZ INQUIRY NA ZLECENIE CUSHMAN & WAKEFIELD

określonego pułapu kwotowego, rocznicę pierwszej aktywności itp.),

CO JEST DLA PAŃSTWA NAJWAŻNIEJSZE PRZY OKAZJI WIZYTYWCENTRUM HANDLOWYM?

RYS. 2 – CONNECTED RETAIL 2020

Zakupy na miejscu (bez korzystania z internetu)

Kawiarnie i restauracje

Zakupy produktów, które wcześniej oglądałem/-am w Internecie (bez zamawiania)

SINGLECHANNEL

CROSSCHANNEL

CONNECTED RETAIL

36 %

32 %

MULTICHANNEL

OMNICHANNEL

Źródło: EHI Retail Institute Grafika: Cushman & Wakefield

Obejrzenie lub przymierzenie produktów, które później zamówię w Internecie

Spotkania ze znajomymi, rodziną

Odbiór produktów zamówionych w Internecie

oferuje coraz bardziej spersonalizowane doświadczenia, a klient wybiera zakup przez ten kanał, który jest dla niego najwygodniejszy w danym momencie.

CZYM JEST SINGLE CHANNEL , CROSS- CHANNEL ORAZ MULTI-CHANNEL? Single channel to pojedynczy kanał sprzedaży idealnie odwzorowujący tradycyjny łańcuch dostaw w postaci pionowego tunelu. Wraz z umożliwieniem klientom zakupu poprzez inne kanały coraz popularniejsze stawały się strategie multichannel i cross-channel . O ile multichannel miał postać odrębnych silosów, w ramach których istniały często odrębne działy sprzedaży niekontaktujące się ze sobą, a nawet konkurujące o tego samego klienta i wdrażające równolegle istniejące programy lojalnościowe, o tyle w cross- channel dochodziło już do pierwszych, nieśmiałych przecięć w ścieżkach zakupowych. Czasami mogliśmy rzecz zamówioną przez Internet odebrać w sklepie stacjonarnym – w innej cenie, dostarczoną z innego magazynu, z organizacyjnego punktu widzenia może nawet od innego podmiotu, ale mogliśmy poczuć, że mamy możliwość wyboru sposobu zakupu i odbioru. Cross- channel pozostał bardzo długo elementem

49 %

RYS. 3 – POŁĄCZENIE KANAŁÓW SPZEDAŻY WRAMACH OMNICHANNEL

Możliwość nieplanowanych, spontanicznych zakupów

30 %

24 %

21 %

ZAMÓWIENIE ONLINE

ZAMÓWIENIE OFFLINE

Rozrywka (np. kino)

Wydarzenia

Usługi fryzjerskie, kosmetyczne itp.

8 %

ODBIÓR W PUDO

DOSTAWA DO DOMU

Fitness

45 %

20 %

28 %

7 %

Źródło: Cushman & Wakefield

ZWROT W SKLEPIE

ZWROT W PUDO

24

25

Źródło: Cushman & Wakefield

E-COMMERCE PĘKA W SZWACH, A MAGAZYNY RAZEM Z NIM - PUBLIKACJA CUSHMAN & WAKEFIELD