E-commerce pęka w szwach, a magazyny razem z nim

Postrzeganie idealnej lokalizacji magazynu, zarówno przez najemców, jak i deweloperów, ewoluuje. Różni się też w zależności od sektora i rodzaju klienta. CZYNNIKI DECYDUJĄCE O LOKALIZACJI MAGAZYNU I CORAZ WIĘKSZA ROLA ESG 3.1.2

NAJEMCY MAGAZYNÓW I KLIENCI 3PL Z SEKTORA E-COMMERCE 3.1.3

Rynek e-commerce zmienia się dynamicznie, coraz więcej kupujemy przez Internet, a ostatnie miesiące i okres pandemii zmobilizowały nas do zakupów nowych kategorii produktów, niemniej jednak pewne grupy asortymentowe stale pozostają w czołówce. Również struktura najemców wśród klientów z sektora e-commerce od lat pozostaje niemal niezmienna.

Wraz z dynamicznym rozwojem e-commerce deweloperzy decydują się na inwestycje w parki magazynowe w kolejnych, nowych regionach. Z perspektywy operatora logistycznego kluczowym parametrem jest efektywność siatki logistycznej, a co za tym idzie dobry stan infrastruktury transportowej (80%) oraz sąsiedztwo lokalnego rynku zbytu (80%). Współpraca operatora z firmą kurierską oraz odległość od najbliższego hubu jest istotna dla ponad 70% badanych. Nowe regiony na mapie inwestycji deweloperskich pozwalają również zredukować koszty prac, które są istotne dla 70% badanych, oraz poprawić dostęp do zasobów ludzkich (60% badanych). Interesujący jest też wysoki odsetek odpowiedzi wskazujących na istotność rozwiązań ekologicznych w zakresie konstrukcji magazynu i operacji magazynowej. Trend ten będzie obecny w jeszcze większej skali w bieżącym roku. Według danych Światowego Forum Ekonomicznego budynki odpowiadają za 40% globalnego zużycia energii i jedną trzecią emisji gazów cieplarnianych, a priorytetem działań państw członkowskich UE ma być ograniczenie emisji dwutlenku węgla. Plany są ambitne, gdyż zgodnie z założeniami KE cel klimatyczny ma polegać na obniżeniu emisji CO 2 o co najmniej 55% do 2030 roku. W kolejnych dekadach emisje gazów cieplarnianych mają być stopniowo redukowane/ zmniejszane, aby w 2050 roku UE mogła osiągnąć neutralność klimatyczną.

Dotychczas w myśleniu o ekologii w magazynach poruszaliśmy zwykle temat paneli fotowoltaicznych na dachu i słynnych już uli na dachach centrów dystrybucyjnych. Od jakiegoś czasu zielone podejście jest jednak coraz bardziej ustrukturyzowane i nosi nazwę ESG ( environmental, social responsibility, corporate governance ). W oparciu o te trzy główne filary tworzone są ratingi podmiotów gospodarczych. Ważne, że w tym znaczeniu ekologia to też oszczędności. Według kalkulacji deweloperów działających na polskim rynku, przy zastosowaniu paneli fotowoltaicznych, zwiększonej izolacyjności ścian i dachu, oświetlenia LED oraz systemu zarządzania zużyciem energii, pobór energii w budynku spada nawet o 50%. Oświetlenie LED wraz z inteligentnym system sterowania oświetleniem DALI ( Digital Addressable Lightning Interface ), który dostosowuje natężenie światła do zmiennych warunków otoczenia, pobiera o 90% mniej energii niż standardowa żarówka. Ładowarki do aut elektrycznych, nasadzenia roślinności, łąki kwietne czy zielone dachy pozwalają z kolei na redukcję emisji dwutlenku węgla o około 381 ton rocznie w przypadku średniej wielkości magazynu. Z punktu widzenia najemców budynku liczy się także fakt, że zielone rozwiązania wpływają na dobrostan ich pracowników. Zieleń wokół budynku, strefy relaksu, mała architektura czy infrastruktura rowerowa sprawiają, że efektywność osób zadowolonych z miejsca pracy wzrasta.

Odzież i akcesoria (72%), obuwie (61%) a także kosmetyki i perfumy (57%) to kategorie produktów najczęściej kupowane przez polskich Internautów w ubiegłym roku – tak deklarują respondenci badania Gemius „E-commerce w Polsce 2021”. Kolejne miejsca zajmują książki i płyty (56%), sprzęt RTV AGD (50%) i produkty farmaceutyczne (48%). 47% respondentów kupiło odzież sportową, a 41% artykuły dziecięce i zabawki. Wartości te znalazły odzwierciedlenie w naszym badaniu. Pośród ankietowanych przez nas dziesięciu największych operatorów logistycznych świadczących usługi dla e-commerce w Polsce przeważająca większość obsługuje firmy z branż odzież/obuwie (90%), home & living 80% oraz kosmetyki i farmacja (80%), a następnie sport (40%), książki (40%) oraz meble (40%).

Warto wspomnieć, że najemcy z sektora e-commerce to lojalni partnerzy, którzy gwarantują deweloperom i funduszom inwestycyjnym pewność inwestycji oraz minimalizują ryzyko rezygnacji z umowy najmu, chociażby z powodu zainstalowanych elementów automatyki, przenośników, sorterów i pick towerów . Jest to też zresztą często powód do zawierania przez te firmy umów najmu dłuższych niż pięcioletnie. Obecnie ponad 60% deweloperów wynajmuje dedykowaną przestrzeń do obsługi zamówień internetowych od więcej niż 5 lat, a niespełna 30% od co najmniej 3-4 lat. Co istotne, prawie jedna piąta najemców korzysta z parków logistycznych krócej niż 2 lata, co pokazuje dużą perspektywę wzrostu liczby nowych klientów pracujących w obszarze handlu elektronicznego.

ANALIZA BRANŻY E-COMMERCE NA POLSKIM RYNKU MAGAZYNOWYM

W JAKICH BRANŻACH DZIAŁAJĄ PAŃSTWA KLIENCI OFERUJĄCY SPRZEDAŻ PRZEZ INTERNET?

90% Odzież, obuwie

80% Home & Living

80% Kosmetyki, farmacja

40% AGD / RTV / elektronika

40% Sport

JAKIE CZYNNIKI MIAŁYWPŁYWNA PAŃSTWA DECYZJĘ O LOKALIZACJI OBECNEGO MAGAZYNU?

10% Artykuły dla zwierząt

40% Meble

30% Książki

20% FMCG

10% Motoryzacja

OPERATORZY

DEWELOPERZY

Źródło: Cushman & Wakefield

Bliskość docelowego rynku zbytu

30%

50%

20%

47%

20%

20% 13%

OD JAKIEGO CZASUWYNAJMUJECIE PAŃSTWO POWIERZCHNIĘ MAGAZYNOWĄ DLA FIRM Z BRANŻY E-COMMERCE?

Dobry stan infrastruktury transportowej

20%

60%

20%

67%

20% 13%

Koszty pracy

10%

60%

30%

47%

13%

20%

7%

13%

Dostępność pracowników

33%

40%

20%

40%

53%

14%

6% 7%

27%

60%

Dostęp do hubu kurierskiego

20%

50%

10%

10%

10%

13%

27%

27%

20%

13%

Rozwiązania w zakresie magazynu i operacji magazynowej

30%

27% 7%

13%

50%

40%

20%

13%

krócej niż 1 rok

1-2 lata

3-4 lata

powyżej 5 lat

LEGENDA:

bardzo istotne

istotne

średnio istotne

mało istotne

nieistotne

Źródło: Cushman & Wakefield

Źródło: Cushman & Wakefield

18

19

E-COMMERCE PĘKA W SZWACH, A MAGAZYNY RAZEM Z NIM - PUBLIKACJA CUSHMAN & WAKEFIELD