How to Retrofit | Sổ tay Tân trang Bất động sản

TÂN TRANG SỔ TAY Hướng dẫn phát triển bất động sản bền vững - Châu Á Thái Bình Dương

Với quan niệm cuộc sống tươi đẹp là những sáng kiến mà chúng ta tạo ra, và trong vai trò là một trong những công ty bất động sản lớn nhất thế giới, chúng tôi luôn tạo ra những tác động có ý nghĩa thông qua hành động thực tiễn. Việc thay đổi để hướng đến mục tiêu môi trường sống bền vững là điều rất cần thiết. Do đó, chúng tôi bắt tay thực hiện những dự án thực tiễn ngay từ hôm nay, mang lại giá trị tích cực cho cuộc sống. Qua đó, chúng tôi phát hành chuỗi Sổ tay Phát triển Bền vững , với mục đích giúp cho các nhà phát triển, chủ sở hữu và khách thuê bất động sản có thể triển khai và áp dụng ngay lập tức các kế hoạch bền vững cho dự án, đồng thời giảm đáng kể những rủi ro có khả năng xảy ra trong tương lai. Chúng tôi tin rằng, với những thay đổi trong cuộc sống ngày hôm nay , tất cả chúng ta sẽ có một ngày mai tươi đẹp hơn. CHÚNG TÔI HÀNHĐỘNG THỰC TIỄN CHOSỰBỀN VỮNG

LIFE IS WHAT MAKE IT WE

LIVING CHANGE NOW

Theo Diễn đàn Kinh tế Thế giới, có đến 80% các tòa nhà đang hoạt động sẽ còn tiếp tục vận hành đến năm 2050. Trong đó, ngành xây dựng phát thải đến 42% lượng khí thải CO2 trên toàn cầu. Để giảm lượng khí thải carbon thì việc tân trang lại tòa nhà là cách ít tốn kém nhất, đồng thời giúp dự án hoạt động thông minh và hiệu quả hơn. Chúng tôi định nghĩa tân trang là những thay đổi về mặt vận hành và trang bị thêm cơ sở vật chất so với thiết kế ban đầu của tòa nhà. Ở những trang sau, chúng tôi đưa ra bảng hướng dẫn gồm ba bước thực hiện việc tân trang cho bất động sản. Cho dù dự án đang chuẩn bị triển khai những thay đổi lớn hay chỉ mới bắt tay vào thiết kế ý tưởng, mọi sự tân trang cũng sẽ có tác động tích cực và nó không hề mắc như bạn nghĩ. SỔ TAY TÂN TRANG: ĐÂY CÓ THỰC SỰ LÀ VẤN ĐỀ CỦAMỖI NGƯỜI CHÚNG TA?

HIỆU CHUẨN BẤT ĐỘNG SẢN BƯỚC 1 HIỂU RÕ NHỮNG TÁC ĐỘNG CỦA DỰ ÁN ĐẾN MÔI TRƯỜNG

THEO DÕI LIÊN HỆ

Chúng tôi tin rằng bạn đã sẵn sàng để hành động vì môi trường. Thật tuyệt vời! Như vậy, bước đầu tiên bạn cần làm là hiểu rõ chính dự án của mình, về mức năng lượng tiêu thụ và lượng thải carbon đang thải ra, quan trọng nhất là chúng đang ở khu vực nào trong tòa nhà. Chúng tôi sử dụng thước đo có tên là Cường độ Sử dụng Năng lượng (EUI) để đo lường chỉ số trên. Sau đó so sánh với các tòa nhà cùng cấp độ trong khu vực, và tiếp tục so sánh với các mục tiêu của Net Zero EUI để biết dự án cần cắt giảm bao nhiêu năng lượng để đạt được mục tiêu net zero.

EUI là thước đo tổng mức năng lượng tiêu thụ của tòa nhà trong suốt một năm, tính theo kilowatt giờ (kWh) trên tổng diện tích sàn (m2). Hiện nay có nhiều chương trình thực hiện chứng nhận cho việc hiệu chuẩn và đo hiệu suất tối thiểu của các tòa nhà (như Energy Star, BREEAM, Green Mark, LEED, Greenstar, NABERS, v.v.), nhưng phương pháp EUI cung cấp một chỉ số khá toàn diện về hiệu quả sử dụng năng lượng. Khi đã có chỉ số EUI, chúng ta sẽ đến bước tìm hiểu cách mà năng lượng đang được tiêu thụ bằng cách kiểm toán chúng. EUI ĐƯỢC ĐO THẾ NÀO?

Biểu đồ bên dưới biểu thị phần trăm mức tiêu thụ năng lượng trong một tòa nhà văn phòng điển hình (không bao gồm phần tiêu thụ của khách thuê): LÀM THẾ NÀO ĐỂ GIẢM EUI?

Nếu EUI cao hơn mức trung bình, tòa nhà cần tân trang những hệ thống đang tiêu thụ nhiều năng lượng nhất. Dưới đây là danh sách các thiết bị ‘ngốn’ năng lượng nhiều nhất bao gồm:

5% Khác

10% Thang máy và thang cuốn

Hệ thống làm mát và sưởi ấm Hệ thống chiếu sáng

THEO DÕI LIÊN HỆ

10% Hệ thống thông gió

TIÊU THỤ NĂNG LƯỢNG CỦA TÒA NHÀ

Hệ thống thông gió cho bãi đỗ xe, các khu vực chung của hệ thống M&E

Thang máy và thang cuốn

15% Đèn chiếu sáng

Hệ thống điều khiển và quản lý tòa nhà

60% Hệ thống làm mát và sưởi ấm

BƯỚC 2 XÁC ĐỊNH NHỮNG LỖ HỔNG TÌM RA NHỮNG ‘THỦ PHẠM’ TIÊU TỐN NĂNG LƯỢNG NHẤT VÀ SỬA CHÚNG

THEO DÕI LIÊN HỆ

Cách đơn giản nhất là tìm ra vị trí của những ‘thủ phạm’ đang làm tiêu hao năng lượng và phát thải nhiều nhất, lên kế hoạch tiết kiệm và cắt giảm chúng, hành động này sẽ rất có ích cho môi trường và những người sống trong tòa nhà. Trong những trang tiếp theo, chúng tôi sẽ giới thiệu các bước giúp tiết kiệm năng lượng, cùng những trang thiết bị dễ dàng lắp đặt bổ sung cho dự án. Sau tất cả những nỗ lực trên, bất động sản sẽ xanh hơn theo thời gian.

Chúng ta không nhất thiết phải đại tu toàn bộ dự án mới có thể tạo ra những tác động lớn. Tân trang hệ thống vận hành và tối ưu hóa BMS liên quan đến việc hiệu chỉnh các thiết bị đang hoạt động để nó đem lại hiệu suất cao nhất. Quá trình này đòi hỏi nhà đầu tư phải xem lại thiết kế và thông số kỹ thuật ban đầu, tìm hiểu những thay đổi về nhu cầu sử dụng không gian, sức chứa và danh sách các thiết bị cần bổ sung của thời điểm hiện tại. TÂN TRANG HỆ THỐNG VẬN HÀNH VÀ TỐI ƯU HÓA HỆ THỐNG QUẢN LÝ TÒA NHÀ (BMS)

THEO DÕI LIÊN HỆ

HỆ THỐNG HVAC

Bạn có biết 60% năng lượng nền của tòa nhà được tiêu thụ bởi hệ thống HVAC? Một bước tân trang nhỏ trong hệ thống HVAC có thể mang lại giá trị lớn trong việc tiết kiệm năng lượng cho tòa nhà.

Đó là nguyên nhân tại sao chúng ta phải giám sát hiệu suất của hệ thống HVAC một cách cẩn thận – bao gồm hệ thống lạnh trung tâm, máy sưởi và máy lạnh.

Dự án cũng cần thực hiện kiểm toán năng lượng thường xuyên, để đảm bảo các thiết bị của tòa nhà đáp ứng đủ nhu cầu năng lượng của khách thuê và bất kỳ yêu cầu pháp lý nào khác của địa phương.

Hệ thống chiếu sáng phù hợp cũng sẽ cải thiện đáng kể lượng năng lượng tiêu thụ, và đây cũng là cách nhanh nhất để có một ngày mai tươi ‘sáng’ hơn. HỆ THỐNG CHIẾU SÁNG Thay thế hệ thống chiếu sáng đã cũ bằng các loại đèn tiết kiệm năng lượng, chẳng hạn như đèn LED, việc thay đổi này có thể làm giảm đáng kể lượng năng lượng cần thiết để chiếu sáng một không gian. CHỌN ĐÚNG LOẠI ĐÈN Thiết kế hệ thống theo quy tắc tối ưu nhất để giảm cường độ ánh sáng ở những nơi cần thiết. Giảm cường độ sáng cho phép giảm mật độ năng lượng trên mỗi mét vuông, nhưng vẫn duy trì được cùng một lượng ánh sáng cần thiết (hoặc độ rọi sáng chính). GIẢM CƯỜNG ĐỘ SÁNG Chiếu sáng dư thừa là nguyên nhân phổ biến gây tiêu thụ năng lượng quá mức. Không phải mọi ngóc ngách trong tòa nhà đều cần ánh sáng như nhau. Vì vậy, hãy xem xét lại không gian tùy theo mục đích sử dụng lượng ánh sáng thực sự cần thiết ở mỗi khu vực và từ đó tân trang loại ánh sáng cho phù hợp. CHỈ THẮP SÁNG KHI CẦN Hệ thống cảm biến tự động bật đèn ngay khi có người và ngược lại sẽ tắt khi không có ai hoặc không gian đã đủ sáng. Hệ thống cảm biến sử dụng với thiết bị đèn thông minh là một cách tuyệt vời để kiểm soát tần suất sử dụng ánh sáng, và tận dụng được ánh sáng ban ngày. Hơn nữa, các cảm biến cũng thu thập dữ liệu về nhu cầu và tần suất sử dụng của mỗi khu vực, sau đó sẽ cho dữ liệu về lượng phát thải, từ đó chủ tòa nhà có thể thiết lập bản thiết kế chiếu sáng tối ưu nhất cho từng không gian. SỬ DỤNG CẢM BIỂN CHO CÁC THIẾT BỊ THÔNG MINH

THEO DÕI LIÊN HỆ

Ngành năng lượng tái tạo tạo ra trong tòa nhà đang tăng trưởng mạnh mẽ hơn bao giờ hết. Việc sử dụng điện từ năng lượng tái tạo có thể cấp từ nguồn tại chỗ hoặc khác chỗ, tùy thuộc vào thiết kế của tòa nhà. Một số mô hình năng lượng tái tạo bao gồm năng lượng mặt trời, năng lượng gió, địa nhiệt và sinh khối. Đặc biệt là việc lắp đặt các mô-đun thu năng lượng mặt trời trên mái tòa nhà có thể mang lại nhiều lợi ích cho chi phí vận hành. Mặc dù tiêu thụ điện bằng năng lượng tái tạo nghe còn mơ hồ, nhưng nhà đầu tư nên cân nhắc và tính toán liệu khoản đầu tư ngắn hạn này có thể mang lại lợi ích lâu dài hay không ngay từ khi thực hiện xây dựng. NĂNG LƯỢNG TÁI TẠO CÁC HỆ THỐNG KHÁC Sau khi xác định được những lỗ hổng, chúng ta sẽ nhận ra có rất nhiều khu vực chưa nghĩ tới lại tiêu rất nhiều năng lượng. May mắn thay, chúng ta có một số thủ thuật đơn giản để khắc phục chúng. Lấy hệ thống thông gió trong bãi đậu xe tầng hầm, hệ thống lọc không khí trong nhà và thang cuốn làm ví dụ điển hình. Bằng cách trang bị thêm các bộ truyền động có tốc độ thay đổi được điều khiển bởi các cảm biến đáp ứng yêu cầu theo thời gian thực, từ đó có thể làm cho các hệ thống lắp đặt thông thường này hoạt động hiệu quả hơn. Với những tân trang này, hệ thống sẽ phản ứng với những thay đổi của môi trường theo thời gian thực, thay vì phải điều khiển thủ công. Lưu ý rằng việc tân trang thang máy và thang cuốn có thể cần được thực hiện bởi chính nhà sản xuất thang. Họ cũng có thể có thêm một số lời khuyên về công nghệ hiệu quả phù hợp với thiết bị.

THAY ĐỔI HÀNH VI

Để tiết kiệm năng lượng hiểu quả, chúng ta không chỉ thay đổi ở một phía bất động sản, mà còn là hành vi của người sử dụng năng lượng bên trong bất động sản. Từ việc nâng cao nhận thức về năng lượng tái tạo cho đến việc đảm bảo các công nghệ được sử dụng đúng cách – quá trình chuyển đổi năng lượng phải có sự đồng hành của người sử dụng. Một số ví dụ về thay đổi hành vi đơn giản bao gồm: Luôn tắt đèn, máy lạnh hoặc lò sưởi sau giờ làm việc hoặc vào thời điểm ít người sử dụng. Tập trung người làm việc trong cùng không gian để năng

THEO DÕI LIÊN HỆ

lượng có thể được sử dụng ở cùng một nơi. Mua và sử dụng các thiết bị cá nhân hiệu quả.

Nhận diện ngay khi năng lượng được sử dụng một cách lãng phí hoặc phát hiện lỗi hệ thống và báo cho bộ phận quản lý.

BƯỚC 3 TÂN TRANG NGAY KHI CÓ THỂ TÂN TRANG THIẾT BỊ TÙY THEO NHU CẦU SỬ DỤNG

THEO DÕI LIÊN HỆ

Tân trang thiết bị là cách hiệu quả để tạo ra tác động tích cực đến môi trường, và làm giảm 70% lượng khí thải carbon của bất động sản. Các cấp độ đầu tư trang thiết bị khác nhau có thể giúp tiết kiệm năng lượng ở mức khác nhau. Vì vậy, ngay khi dự án đã nghĩ đến việc tân trang cho tài sản của mình, bây giờ đã đến lúc thực hiện.

CẤP ĐỘ 3

TÂN TRANG CHUYÊN SÂU

CẤP ĐỘ 2

TÂN TRANG TIÊU CHUẨN

CẤP ĐỘ 1

LEVEL 3 • Tiết kiệm hơn 45% năng lượng . • Triển khai trang bị toàn diện các hệ thống tối ưu cả bên trong và bên ngoài tóa nhà (bao gồm năng lượng được tiêu thụ bên ngoài kính tòa nhà, cộng với việc nâng cấp hệ thống chiếu sáng và trang bị thêm hệ thống cơ khí).

• Tiết kiệm đến 25% năng lượng . • Luôn giám sát hoạt động của mọi hệ thống để giảm thiểu rủi ro với chi phí đầu tư vừa phải • Cải thiện hoạt động vận hành, kiểm soát và thủ tục bảo trì. TÂN TRANG CÁCH THỨC VẬN HÀNH HIỆN HỮU

• Tiết kiệm đến 25% đến 40% năng lượng . • Thay thế các thiết bị hiện có để nâng cao hiệu quả sử dụng năng lượng.

THEO DÕI LIÊN HỆ

Thay đổi chưa bao giờ là điều dễ dàng. Sẽ có nhiều thử thách trong quá trình tân trang cho dự án như kinh phí, những quy định sở tại, kinh nghiệm hoặc danh sách những việc cần làm và làm như thế nào, và những hạn chế về mặt xã hội. Khi chúng ta hiểu được tầm quan trọng của tính bền vững và loại bỏ được những vấn đề thử thách, thì đã đến lúc xem xét vai trò của các nhà tư vấn trong việc hỗ trợ các mục tiêu cuối cùng.

Chuyên gia của chúng tôi có thể:

Thực hiện kiểm toán năng lượng/net zero để xác định biện pháp tiết kiệm năng lượng. Điều này giúp dự án lựa chọn được mục tiêu tân trang tốt nhất, phù hợp với những quy định sở tại, cũng như đạt được các mục tiêu bền vững. Báo cáo liên tục để đảm báo dự án đáp ứng các mục tiêu tiết kiệm được mô hình hóa trong trường hợp kinh doanh. Vận hành thử lại để đảm bảo các hệ thống mới hoạt động chính xác như mô hình và thiết kế. Xác định mục tiêu cuối, loại bỏ các rào cản, hoàn thiện thiết kế tân trang, chỉ định nhà cung cấp và quản lý dự án. Tối đa hóa lợi nhuận về tài chính cho dự án, bao gồm việc tăng tiền thuê, giữ chân khách thuê, tái định vị và làm tăng giá trị tài sản.

THEO DÕI LIÊN HỆ

Để tân trang bất động sản tốt nhất, các chuyên gia dịch vụ phát triển dự án bền vững của chúng tôi có thể giúp bạn bằng các giải pháp tối ưu.

DỊCH VỤ PHÁT TRIỂN BỀN VỮNG

Chúng tôi thực hiện các hành động thiết thực trong suốt quá trình phát triển bền vững để bảo vệ và nâng cao giá trị bất động sản cho khách hàng:

TẠO CHIẾN LƯỢC BỀN VỮNG • Hiệu suất & hiệu chuẩn • Đánh giá tính trọng yếu • Sáng kiến và thực hiện • Mục tiêu và tầm nhìn • Kế hoạch cụ thể TUÂN THỦ QUY TẮC • Tuân thủ quy định ESG • Tính toán carbon • Hiệu chuẩn và kiểm toán tòa nhà • Báo cáo tuân thủ ESG

DẪN DẮT VẬN HÀNH HIỆU QUẢ • Quản lý tiện ích • Khảo sát điểm chuẩn • Kiểm toán năng lượng, nước, chất thải • Kế hoạch hiệu quả

• Lập mô hình năng lượng • Lập kế hoạch mua thiết bị

ĐÁNH GIÁ TÁC ĐỘNG • Thu thập, quản lý và quản trị dữ liệu về ESG • Chứng chỉ xây dựng (LEED, BREEAM, WELL, v.v.) • Đo điểm chuẩn và tối ưu hóa điểm số (GRESB) • Báo cáo và công bố thông tin về ESG (GRI, SASB, CDP, TCFD, v.v.)

1

CREATING SUSTAINABILITY STRATEGY

QUẢN LÝ RỦI RO KHÍ HẬU • Phân tích các kịch bản rủi ro khí hậu • Chấm điểm và đánh giá rủi ro khí hậu • Lên chiến lược và kế hoạch giảm thiểu rủi ro • Báo cáo TCFD & tư vấn phân loại của EU

4

THEO DÕI LIÊN HỆ

TIẾN TỚI NET ZERO • Kiểm toán Net Zero • Chiến lược Net Zero cụ thể • Chính sách và quy trình • Kế hoạch thu mua • Quản lý toàn bộ dự án

Liên hệ:

MATT CLIFFORD Giám đốc Bền vững & ESG, Châu Á Thái Bình Dương matt.clifford@cushwake.com

NINA SPAETH Giám đốc Bền vững & ESG, Châu Á Thái Bình Dương nina.spaeth@cushwake.com

MIKA KANIA Giám đốc Bền vững & ESG, Châu Á Thái Bình Dương mika.kania@cushwake.com

Theo dõi chuỗi Sổ tay Bền vững

DỊCH VỤ QUẢN LÝ VÀ PHÁT TRIỂN DỰ ÁN

ĐỘI NGŨ QUẢN LÝ NGÂN SÁCH CHO DỰ ÁN CHÚNG TÔI HỖ TRỢCẢ CHỦ TÒANHÀ VÀ KHÁCH THUÊ;

Cushman & Wakefield là đối tác đáng tin cậy của nhà đầu tư trong việc quản lý chi tiêu ngân sách và triển khai các dự án trên toàn thế giới. Dưới góc độ chuyên môn, chúng tôi dự báo được những triển vọng thay đổi của thị trường và tối ưu hóa nguồn ngân sách để đảm bảo khách hàng có thể đạt được mục tiêu trong dự án của họ. Chúng tôi có mạng lưới chuyên gia toàn cầu, kết hợp với kinh nghiệm chuyên gia địa phương, có khả năng tối ưu hóa ngân sách một cách thận trọng và cung cấp các dịch vụ thiết kế dự án và quản lý xây dựng cho các công trình bên trong và ngoài tòa nhà. Chúng tôi luôn lắng nghe nhu cầu và ý kiến của khách hàng để hiểu rõ mục tiêu dự án, đồng thời thúc đẩy kết quả cuối cùng đến mục tiêu “đúng thời hạn và đúng ngân sách”. Các nhóm chuyên gia của chúng tôi dựa trên dữ liệu để đưa ra bản tư vấn mang tính chiến lược hỗ trợ cho quá trình ra quyết định của khách hàng về bất động sản, cũng như tìm ra các giải pháp sáng kiến quan trọng cho năng suất của dự án.

OCCUPIERS

INVESTORS

THEO DÕI LIÊN HỆ

Liên hệ:

TOM GIBSON Giám đốc Quản lý Dự án Châu Á Thái Bình Dương tom.gibson@cushwake.com

JAMES BENJAMIN NORMANDALE Giám đốc BĐS Chuyên dụng Quản lý Dự án, Châu Á Thái Bình Dương james.normandale@cushwake.com

CHRISTINE HO Giám đốc BĐS Chuyên dụng Quản lý Dự án, Châu Á Thái Bình Dương christine.ho@cushwake.com

Theo dõi chuỗi Sổ tay Bền vững

TÂN TRANG SỔ TAY Hướng dẫn phát triển bất động sản bền vững - Châu Á Thái Bình Dương

GIỚI THIỆU VỀ CUSHMAN & WAKEFIELD Cushman & Wakefield (NYSE: CWK) là một trong những công ty dịch vụ bất động sản lớn nhất thế giới, mang lại giá trị tốt nhất cho khách hàng, với khoảng 52.000 nhân viên tại hơn 400 văn phòng rộng khắp 60 quốc gia. Năm 2022, công ty đạt doanh thu 10,1 tỷ USD từ các dịch vụ bất động sản cốt lõi bao gồm Quản lý cơ sở vật chất và Quản lý dự án, Cho thuê thương mại, Thị trường vốn, Thẩm định giá và các dịch vụ khác. Công ty nhận được nhiều giải thưởng danh giá với những cam kết sâu sắc về Đa dạng, Công bằng và Hòa nhập (DEI), Môi trường, Xã hội và Quản trị (ESG), v.v. Để biết thêm thông tin, hãy truy cập www.cushmanwakefield.com.

Khi tải xuống, lưu trữ và in ấn tài liệu này, hãy cân nhắc những tác động lớn và nhỏ mà nó có thể gây ra cho môi trường.