France Outlook 2024 - Prévisions marché de Bureaux

À LA RECHERCHE DES ADÉQUATIONS FRANCE

BUREAUX

LES TENDANCES CLÉS POUR COMPREND

RÉSILIENC ET AGILITÉ

DRE LE MARCHÉ DU BUREAUX EN 2024

CE É

PERSPECTIVE MACRO-ÉCON

2024 : UNE LUEUR AU BOUT DU TUNNEL

Depuis 4 ans, l’économie mondiale subit de fortes perturbations d'ordre sanitaire, politique et économique. Pandémie mondiale, invasion de l'Ukraine, et maintenant conflit au Proche Orient continuent de bouleverser les chaînes d'approvisionnement, de production et in fine la consommation et les échanges internationaux, moteurs principaux de la croissance. La France n’a pas échappé à cette confusion généralisée et tente de maintenir ses indicateurs à flot dans ce contexte de fortes tensions notamment sur les prix de l’énergie.

PRINCIPAUX INDICATEURS FRANCE

2020 2021

2022

2023 2024 (p) 2025 (p)

-7,9% 6,4% 2,5% 0,8% 0,9% 1,3%

Croissance PIB, %

0,5% 1,6% 5,2% 4,9% 2,6% 1,8%

Taux d'inflation, %

8,0% 7,9% 7,3% 7,5% 7,6% 7,8%

Chômage,%

0,3% 2,6% 0,2% 0,8% 1,0% 0,7%

Pouvoir d'achat,%

-6,8% 5,1% 2,1% 0,6% 1,5% 1,4%

Consommation des ménages, %

21,0% 18,7% 17,5% 17,7% 17,3% 16,7%

Taux d'épargne, % revenu

114,7% 112,9% 109,9% 109,7% 109,7% 109,6%

Dette publique, % PIB

9% 6,5% 4,8% 4,9% 4,4% 3,7%

Déficit public, % PIB

4 | OUTLOOK BUREAUX 2024

ES ONOMIQUES

CLIMAT DES AFFAIRES ET MORAL DES MÉNAGES

Une météo maussade en fin d’année avec des indicateurs de climat des affaires et de confiance des ménages qui restent inférieurs à leur tendance long terme (10 ans).

40 50 60 70 80 90 100 110 120

Climat des affaires

Moral des ménages

Sources : INSEE

À LA RECHERCHE DES ADÉQUATIONS | 5

CROISSANCE : LE CREUX DE LA VAGUE

ÉVOLUTION DU PIB DES PRINCIPALES ÉCONOMIES EUROPÉENNES

CROISSANCE PIB

0,0% 0,2% 0,4% 0,6% 0,8% 1,0% 1,2% 1,4% 1,6% 1,8% 2,0%

0,0% 2,0% 4,0% 6,0% 8,0%

-10,0% -8,0% -6,0% -4,0% -2,0%

2020 2021 2022 2023 2024 (p)

2025 (p)

Moyenne 2020/2023

Moyenne 2023/2025 (est)

Sources: INSEE, Banque de France, BCE, Moody’s

La Commission Européenne a révisé ses estimations à la baisse à cause de l'inflation persistante et de taux directeurs qui pourraient rester au point haut pendant encore un certain temps. Après s’être contractée fin 2023, l’activité économique en France devrait se maintenir en 2024 à un rythme modéré sous l’effet combiné du maintien de la demande intérieure et du recul progressif de l’inflation. L’INSEE et la Banque de France anticipent pour 2024 une croissance quasi identique à 2023 (+0,9%) et une modeste reprise de +1,3% en 2025, tirée majoritairement par la consommation des ménages. Le gouvernement se montre plus optimiste et rehausse ces prévisions de +10 pdb, espérant que la reprise des exportations et la mise en application des réformes des retraites et du chômage portent leurs fruits dès 2024 sur le marché de l'emploi. Sur la période 2020/2023, la France figurait en queue de peloton des principales économies européennes et de la Zone Euro avec une croissance moyenne de +0,5% sur la période post-Covid, juste devant l’Allemagne (+0,2%). Moody’s anticipe une reprise significative sur les années 2024 et 2025 en Europe, à l’exception de l’Italie, du Royaume-Uni et de l’Allemagne, durablement pénalisés par le maintien d’une inflation forte malgré la flambée des taux d’intérêts. La France conserverait sa place juste devant l’Allemagne.

6 | OUTLOOK BUREAUX 2024

INFLATION : UN REFLUX LENT MAIS CERTAIN La baisse de l’inflation entamée depuis l’été 2023 se poursuivrait en 2024 et 2025, bien qu’à un rythme plus mesuré pour rester aux alentours de 2%, légèrement en-deçà des prévisions de la Zone Euro. Le ralentissement des prix s’opère principalement dans les services et l’énergie, et s’étend désormais dans une moindre mesure, aux produits manufacturés, et plus récemment à l’alimentation. Les prix alimentaires restent conditionnés à l’évolution des prix des matières premières et devraient se stabiliser au cours de 2024, avant de reculer significativement en 2025 et ainsi faire reculer l’inflation sous-jacente.

INFLATION

0,0% 1,0% 2,0% 3,0% 4,0% 5,0% 6,0%

2020 2021 2022 2023 2024 (p)

2025 (p)

POUVOIR D’ACHAT ET CONSOMMATION : CRISE DE CONFIANCE MESURÉE

La consommation des ménages, en recul de 150 pdb par rapport à 2022 (+2,1%) mais toujours positive se situerait aux alentours de +0,6% en 2023. Elle devrait suivre globalement la trajectoire du pouvoir d’achat qui devrait augmenter très légèrement (entre +0,7% et +1%) au cours des 2 prochaines années grâce à l’augmentation des salaires réels et la baisse de l’inflation. Le pouvoir d’achat reste néanmoins au cœur des préoccupations des français, en particulier pour les bas salaires qui pour certains se retrouvent inférieurs au SMIC indexé et ne sont pas en mesure de compenser l’inflation par leur épargne.

POUVOIR D'ACHAT ET CONSOMMATION

-10,0% -5,0% 0,0% 5,0% 10,0%

2020 2021 2022 2023 2024 (p) Pouvoir d'achat Consommation des ménages, %

2025 (p)

Sources : INSEE, Banque de France

À LA RECHERCHE DES ADÉQUATIONS | 7

MARCHÉ DU TRAVAIL : VERS UNE AMORCE DE RETOURNEMENT La progression du taux de chômage constaté fin 2023 semble marquer la fin d’un cycle de 7 années de repli, de plus de 10% à 7,1%, son niveau le plus bas (T1 2023). La fin des aides exceptionnelles de l’État, la hausse des défaillances d'entreprises et des destructions d’emplois, pourraient conduire le taux de chômage à tutoyer les 8% d’ici fin 2025 et s’éloigner de fait du plein emploi visé par le gouvernement. La mise en place de la réforme des retraites et la prolongation de la durée du travail devraient freiner pour un temps la progression de l’emploi dans un contexte de ralentissement de l’activité et d’augmentation de la productivité.

CHÔMAGE

6,8% 7,0% 7,2% 7,4% 7,6% 7,8% 8,0% 8,2%

2020 2021 2022 2023 2024 (p)

2025 (p)

8 | OUTLOOK BUREAUX 2024

TAUX D’ÉPARGNE : LES FRANÇAIS RESTENT DES FOURMIS

Bien qu’en baisse depuis 2020 (21% du revenu des ménages), le taux d’épargne est resté relativement élevé en 2023 (17,7%), malgré la progression continue de l’inflation. Les Français ont arbitré entre la prudence et la consommation et cherchent à maintenir, lorsqu’ils le peuvent, une réserve en cas de difficultés à venir. La perspective de la remontée du chômage va dans ce sens et incite les Français à se montrer prudents dans l’allocation de leur épargne qu’ils devraient maintenir pour les deux années à venir au-delà de la moyenne historique 2000/2019 (14,7%).

TAUX D'ÉPARGNE

10,0% 12,0% 14,0% 16,0% 18,0% 20,0% 22,0%

2020 2021 2022 2023 2024 (p)

2025 (p)

Sources : INSEE, Banque de France

À LA RECHERCHE DES ADÉQUATIONS | 9

LES BURE ÎLE-DE-FR TENDANCES DU MARCHÉ UTILISATEURS

QUELLES PROJECTIONS POUR LE MARCHÉ UTILISATEUR EN 2024-2025 ? Un atterrissage de 1,9 million de m² de bureaux est attendu pour fin 2023, un volume moins important qu’en 2022 (2,2 millions) qui stoppe momentanément le rebond progressif de la demande placée post-crise et marque un retour au même niveau qu’en 2021. Le recouvrement de la croissance du PIB prévu dans les années à venir devrait soutenir la demande placée en 2024 et la faire rebondir en 2025.

Alignée avec les demandes des entreprises pour davantage de services, de centralité et de proximité avec les transports en commun, au moins pour leurs sièges « flagship » (étendards), Paris va continuer à concentrer près de la moitié de la demande dans les années à venir. Mais le niveau très élevé des loyers (prime à 1 000 €/m²/an) et le faible niveau de l’offre ne permettra pas à toutes les entreprises de concrétiser leurs mouvements dans le Quartier Central des Affaires (QCA). Les prises à bail dans Paris hors QCA vont donc continuer leur ascension, d’autant plus que les restructurations de grands ensembles immobiliers s’y poursuivent.

DEMANDE PLACÉE DE BUREAUX ILE-DE FRANCE

2,5

2,2

2,1

1,9

2,0

2

1,9

1,5

1,4

1

2020

2021

2022

2023 (p)

2024 (p)

2025 (p)

Commercialisations

10 | OUTLOOK BUREAUX 2024

EAUX RANCE

Cependant, les loyers pratiqués intramuros ne permettront pas à toutes les entreprises d’y déménager, ce qui instaure un véritable « droit d’entrée » dans la Capitale. Certains pôles tertiaires de périphérie, notamment en Première Couronne, affichent une offre de qualité qui pourrait répondre aux critères d’exigence des entreprises. La demande placée devrait donc naturellement se réhausser sur certains marchés périphériques, notamment les mieux desservis par les transports et les plus qualitatifs, ancrés dans un environnement urbain attractif. Les niveaux d’offres devront toutefois être contenus sur les localisations les plus excentrées.

Réhausse attendue de la demande placée sur les marchés périphériques les mieux desservis.

À LA RECHERCHE DES ADÉQUATIONS | 11

INADÉQUATION TERRITORIALE DES NIVEAUX D’OFFRES Les chantiers débutés entre 2017-2019, période très dynamique avant le retournement du marché immobilier, ont entrainé des records de livraisons jamais observés sur les marchés périphériques en 2021-2022, proches de 850 000 m² par an. Mais le rythme des commercialisations est encore loin de rattraper les hauts niveaux pré-pandémie. Dans le même temps, les exigences de centralité des entreprises ont accentué les demandes à Paris, y asséchant de plus en plus l’offre. L’élan de construction d’immeubles qualitatifs sur les marchés Nord et Péri-Défense, propulsé par les projets de transformation des territoires notamment en vue des Jeux Olympiques, n’a pas eu l’effet escompté : tous n’ont pas trouvé preneur. Faute notamment à un tissus urbain peu serviciel, parfois excentré par rapport aux transports et/ou peu sécurisé. Ces marchés ont vu leur stock croître fortement depuis lors, sans réelle absorption des volumes de l'offre nouvellement disponible. Les autres marchés de la périphérie ont également vu leur vacance se rehausser, avec plus ou moins de contention, selon les niveaux de reprises des commercialisations. Le constat est le même partout : l’inadéquation des localisations des offres et des livraisons est bien présente en Ile-de-France. L’offre manque à Paris avec une forte demande de la part des entreprises et à l’inverse, est trop imposante en périphérie, avec un niveau de commercialisation en deçà des volumes habituels.

12 | OUTLOOK BUREAUX 2024

À LA RECHERCHE DES ADÉQUATIONS | 13

ILE-DE-FRANCE

Écoulement moyen offre immédiate* : 24 mois

Pôle de Cergy

Neuilly-Levallois

Boucle Nord

Prem Cou

La Défense

Péri-Défense

Paris

Boucle Sud

Première Couronne Sud

Saint-Quentin en-Yvelines

Deuxième Couronne Sud

Sous offre

< 10 mois 10 à 20 mois 21 à 30 mois 31 à 40 mois > 40 mois

Équilibre

Sur offre

Source : Cushman & Wakefield * Rythme de la demande placée observée sur 10 ans appliqué au volume de l'offre immédiate tel qu'en automne 2023

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Pôle de Roissy

mière uronne Nord

Première Couronne Est

Marne-la-Vallée

QUELS DÉLAIS D’ÉCOULEMENT DE L’OFFRE PAR RAPPORT AU RYTHME MOYEN DES COMMERCIALISATIONS ? Le délai d’écoulement est supérieur à 30 mois sur la majorité des marchés de périphérie, hormis en Boucle Sud, Cergy et Marne-la-Vallée, davantage à l’équilibre. Les secteurs Nord sont les plus impactés : le volume des stocks disponibles représente 3 à 4 ans d’écoulement par rapport au rythme des commercialisations observées sur 10 ans. La vacance y dépasse 16% voire 19%, soit un niveau bien supérieur à la moyenne francilienne (7,4%). Les marchés de la Première et de la Deuxième Couronne Sud sont moins impactés : ils restent sur-offreurs mais avec un niveau de vacance modéré.

A contrario, le délai d’écoulement à Paris est rapide, inférieur à 12 mois, le tout corrélé à des niveaux de vacances bas, bien inférieurs à la moyenne francilienne. Le Quartier Central des Affaires est le marché le plus tendu avec une durée d’écoulement d’à peine quelques mois et une vacance inférieure à 2%. Le marché parisien est sans conteste sous-offreur et en tension continue, ce qui ne manquera pas d’y rehausser les valeurs locatives. Paris Nord (18-19 20ème arr.) est lui, plus offreur.

À LA RECHERCHE DES ADÉQUATIONS | 15

VERS UNE MEILLEURE DE L’OFFRE SELON L

DES MISES EN CHANTIER DÉJÀ ACTÉES SUR PARIS...MAIS LE PLU BIOCLIMATIQUE POURRAIT FREINER LES NOUVEAUX PERMIS Toutefois 2023 a été l’année des rééquilibrages des projets de construction. Par rapport à 2022 : moins de volume en chantier sur les secteurs de marché les plus offreurs et davantage de projets à Paris. Les situations sont cependant différentes d’un marché à l’autre, la résorption des disponibilités dépendra de facteurs attenant aussi bien au marché qu’à la conjoncture et aux décisions des élus quant aux changements de destination. Dans le détail, les marchés parisiens bénéficieront d’un élan de restructurations sur un parc ancien qui a besoin de renouvellement, poussé notamment par les directives du décret tertiaire et l'évolution haussière des loyers. Toutefois ce même élan est porté par des décisions prises de longue date et des autorisations de construire déjà actées. A l'avenir, les réglementations du PLU bioclimatique vont probablement freiner les demandes de réhabilitations intra-muros. Quelques nouvelles constructions viendront alimenter l’offre des arrondissements extérieurs, notamment à Paris 12/13 et 14/15.

16 | OUTLOOK BUREAUX 2024

E ADÉQUATION LES SOUS-MARCHÉS ?

offre immédiate 2023 vs 2022 (évol.)

chantiers et offre future 2024-2026 vs 2023-2025 (évol.)

Niveau de vacance

Ecoulement volume offreur

Marché

Paris QCA

Paris Centre et Sud

Paris Nord

La Défense

Source : Cushman & Wakefield

Au total, près de 700 000 m² de chantiers sont prévus à l’horizon 2026 sur Paris. La Défense voit le volume imposant de ses offres se résorber peu à peu, notamment grâce à une bonne dynamique de commercialisation sur les segments des petites et moyennes surfaces. Toutefois, les tours et grands campus les plus excentrés, loin des transports en commun, sont soumis au risque d'une vacance longue. Les constructions et restructurations doivent également prendre en compte dans leur conception structurelle la normalisation de la multi-location : exit la mono-location. Les chantiers livrables à l’avenir sur ce marché sont pour la plupart en adéquation avec les enjeux actuels propres au quartier d’affaires international : une localisation sur l’esplanade à moins de 10 minutes à pied (grand maximum !) des stations de métro et de RER, une mixité commerces/ espaces flexibles/bureaux avec parfois du logement et de l’hôtellerie, et enfin, une meilleure flexibilité des plateaux pour accueillir plusieurs locataires, avec leurs besoins spécifiques.

À LA RECHERCHE DES ADÉQUATIONS | 17

DES DÉCISIONS POUR CONTENIR LA VACANCE EN PÉRIPHÉRIE Sur les marchés Nord et en Péri Défense, la situation critique a appelé l’arrêt progressif des lancements en blanc, sans pré-commercialisation. Alors que fin 2022 on comptait près de 400 000 m² de chantiers en Première Couronne Nord, aujourd’hui on en compte 100 000 m² de moins livrables sur la période 2024 2026. La diminution des chantiers est moins flagrante sur Péri-Défense : de 380 000 m² à 325 000 m², mais ils sont davantage concentrés dans le quartier Nanterre-Préfecture, commune la plus dynamique du secteur Péri-Défense. Le volume des chantiers et des disponibilités futures a baissé sur ces marchés pour permettre une meilleure résorption des niveaux élevés de vacance. Les très grands projets supérieurs à 50 000 m² sont également moins nombreux. Ces décisions face à la situation de ces marchés rassurent quant à la direction prise pour rétablir le marché. Il faudrait cependant faire perdurer cette stratégie afin de résoudre la vacance forte sur le long terme. Cependant, réduire les vannes ne résoudra pas la totalité du problème : à cela doit s’ajouter une adéquation certaine avec les besoins de localisation centrale des entreprises, l’amélioration du tissu urbain, des services et de la sécurité des personnes. Exit les quartiers en déshérence. De plus, certains actifs vacants depuis longtemps devront sortir du marché des bureaux et viser une transformation structurelle pour un changement d’usage, si la réglementation le permet (voir encart bureaux vides). Dans ce contexte, la réversibilité des immeubles leur assurera une durée de vie plus longue et, si la localisation est au rendez-vous, un rendement pérenne.

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offre immédiate 2023 vs 2022 (évol.)

chantiers et offre future 2024-2026 vs 2023-2025 (évol.)

Niveau de vacance

Ecoulement volume offreur

Marché

Péri-Défense

Marchés Nord*

Marché Sud*

Deuxième Couronne Sud

* Marchés Nord : Première Couronne Nord, Boucle Nord **Marchés Sud : Première Couronne Sud, Boucle Sud Source : Cushman & Wakefield

Les marchés Sud ont enregistré un regain de dynamisme en 2023, en particulier la Boucle Sud sur les grands mouvements d’entreprises. La vacance est toutefois en hausse, de même que l’offre immédiate et celle à venir. Les localisations des projets devront être particulièrement bien choisies afin de contenir la vacance sous le seuil critique et ne pas augmenter outre-mesure la durée d’écoulement des projets. En Deuxième Couronne Sud, la restriction des lancements en blanc des constructions neuves, sans pré-commercialisations, permet depuis quelques années déjà de contenir le niveau de vacance.

À LA RECHERCHE DES ADÉQUATIONS | 19

LES BURE TENDANCES INVESTISSEMENT

2023, ANNUS HORRIBILIS L’année 2023 représente un plus bas historique en terme d’investissement toute typologie d’actifs confondus avec un total proche de 12 milliards d’euros estimés en bilan annuel, contre 27 milliards l’an passé. Le resserrement des conditions de financement et la remontée des taux d’intérêt ont eu raison de l’activité. En bureau, le constat est le même : le contexte économique et les difficultés de financement ont bridé les transactions : 6,3 milliards investis sur l’ensemble du territoire français contre 14,4 milliards en 2022. En Ile-de-France, Paris concentre plus de la moitié (59%) des 4,5 milliards investis, une part qui ne cesse de croître depuis 4 ans : les investisseurs se retranchent dans la valeur sûre de l’hypercentralité des localisations, où la demande locative est importante, même si les investissements remontent. Les transactions restent bien moins importantes qu’en 2022 sur l’ensemble des marchés franciliens, à l’exception de Paris 12/13 et de la Boucle Sud, qui ont surperformé (conclusions de grands deals). En Région (1,5 milliard d’euros), les foyers d’investissements sont surtout en Auvergne-Rhône Alpes, en PACA, Occitanie et Nouvelle-Aquitaine. Les deals sont hyperconcentrés au cœur des grandes métropoles, à commencer par Lyon et Aix-Marseille. La faible activité devrait se poursuivre en 2024 et reprendre progressivement en 2025. Les taux directeurs se stabilisent ce qui pourrait présager un meilleur résultat par rapport à 2023. La nécessité d’un repricing de certains actifs moins bien localisés va cependant rendre attentistes certains investisseurs qui refuseront de revendre « à perte » un bien acheté à un prix élevé. Une partie de ces actifs seront illiquides et retirés du marché, ce qui réduira le nombre d’offres pour le relancer.

Pour 2024, des besoins de liquidités et des problématiques de refinancement, couplées à des situations d’endettement vis-à-vis de coûts trop élevés de travaux obligatoires, ou encore le pastillage d’immeubles en centre-ville, appellent à une recrudescence de « ventes forcées ». Les fonds value-add et opportunistes devraient également être plus nombreux, sous réserve d’obtenir le financement nécessaire. Les stratégies de diversifications vont se poursuivre. Pour l’heure, le rendement et l’état du marché locatif des bureaux en périphérie et en région n’est plus aussi compétitif que pour d’autres classes d’actifs, les stratégies d’acquisition de bureaux vont essentiellement se concentrer sur des localisations hypercentrales comme Paris, ou dans quelques cas, sur des micro-localisations très prisées et proches des hubs de transports en commun, à La Défense et en petite Couronne.

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EAUX

QUELS LEVIERS POUR 2024-2025 ? • Stabilisation de la remontée des taux d’intérêt. • Réalignement des accords vendeurs/ acquéreurs sur les prix. • Meilleure tenue des marchés locatifs en 2024-2025. • Vers un rééquilibrage progressif de l’offre et de la demande. • Moins de mises en chantiers sur les secteurs sur-offreurs. • Recrudescence des rénovations des portefeuilles d’actifs pour alignement avec la réglementation SFDR, qui devrait également répondre aux exigences de performance énergétique des futures entreprises locataires. • Recrudescence des achats d’actifs à faible émission carbone. • Retour des investisseurs coréens sur le marché européen, plus stable que le marché aux Etats-Unis. • Investissements américains et anglo saxons attendus sur le value-add et actifs à situation opportuniste. • Mouvements attendus des investisseurs institutionnels.

…ET QUELS FREINS ? • Resserrement des conditions de financement. • Incertitude sur la collecte.

• Temps d’adaptation à la nouvelle réalité du marché (taux plus élevés). • Instabilité géopolitique et incertitudes économiques. • Dispositions fiscales et réglementaires impactantes sur le marché. • Difficultés économiques des entreprises locataires (en particulier certaines TPE/PME) • Dépréciation de certains immeubles excentrés situés dans les marchés sur-offreurs et nécessité de repricing. • Nouvelle réglementation du PLU bioclimatique sur le quota de logement dans les immeubles de bureaux et pastillage des immeubles répondant aux critères.

À LA RECHERCHE DES ADÉQUATIONS | 21

NOS CONV

NOS CONVICTIONS

LES LEVIERS

LES RISQU

Reprise lente de la croissance

• Reprise de la croissance du PIB sur la période 2024-2025.

• Incertitudes

• Transformati (transformat de paradigm immobilier). • Inadéquation de qualité et

• Développement d’immeubles + serviciels et économes en énergie conforme aux critères ESG. • Retour au bureau, télétravail à temps partiel (2 jours/ semaine en moyenne) privilégié par rapport au télétravail à 100%.

Tension sur l’offre parisienne

• Rénovation ou restructuration des immeubles existants.

• Raréfaction d des habitant densité.

• Amélioration de l’environnement urbain dans les zones périphériques qui possèdent déjà un parc important de qualité et bien desservi (développement des commerces, services et des espaces verts et des zones « marchables » sécurisée).

• Approbation

• Développem

• Augmentatio

• Développement du réseau Grand Paris Express.

• Difficultés de

• Développem qui amenuise (coworking,

Les écarts de valeurs se creusent entre Paris et les autres marchés

• Repositionnement du parc immobilier (réhabilitation, restructuration, amélioration). • Construction raisonnée sur les secteurs périphériques les plus offreurs et davantage de réhabilitations à Paris : rééquilibrer l’adéquation de l’offre et de la demande.

• Exigences d’ sur la recher

• Augmentatio

• Inflation sur impôts). • Faiblesse de des écarts.

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VICTIONS

UES ET POINTS DE VIGILANCE

économiques et géopolitiques.

ion socio-économique du tertiaire tion des modes de travail, changement me économique, retournement du cycle

n de l’offre à la demande à la fois en terme t de géographie.

du foncier à Paris et opinion défavorable ts par rapport à un accroissement de la

n PLU Bioclimatique et des contraintes.

ment de la mixité des usages.

on des coûts de construction.

e financement des nouveaux projets.

ment des nouveaux modèles d’occupation ent l’offre de bureaux classiques dans Paris bureaux opérés).

’hypercentralité des entreprises en tension rche de talents.

on des coûts de construction.

les coûts annexes (charges, taxes et

e l'offre à Paris qui favorise la hausse

À LA RECHERCHE DES ADÉQUATIONS | 23

"

Les réhabilitations et restructurations sont de plus en plus nombreuses en Ile-de-France et a fortiori à Paris, renouvelant le parc de bureaux en le rendant plus efficient d’un point de vue énergétique mais également architectural. Donner une seconde vie à l’immeuble, le rendre plus performant et serviciel, et enfin l’embellir pour le rendre agréable à vivre. Participer à le rendre durable : un bien que l’on veut garder dans son portefeuille d’actifs, désiré par les utilisateurs.

Olivier Taupin Directeur Agence Bureaux & Industriel France

Arthur Saunier Directeur du Département Grands Projets

24 | OUTLOOK BUREAUX 2024

LES CLÉS DES FUTURS PROJETS DE CONSTRUCTION DE BUREAUX EN ILE-DE-FRANCE

• Anticiper les exigences du décret tertiaire et de la réglementation thermique. • Meilleure adéquation avec les localisations les plus recherchées par les utilisateurs. • Urbanité et centralité. • Facilitation de l’accessibilité aussi bien en voiture, qu’en transports en commun, à pieds ou à vélo. • Label bien-être pour les occupants. • Marchabilité : moins de 10 minutes maximum à pieds des stations de

transports en commun sur les marchés les plus tendus. • Ouverture sur la ville, terrasses et espaces verts. • Mixité des usages. • Réversibilité des immeubles.

• Qualité et recyclabilité des matériaux. • Moins de mégaprojets supérieurs à 50 000 m² au vu de l’offre déjà présente. • Prise en compte de la biodiversité dans les espaces verts. • Design des espaces intérieurs. • Proximité de nombreux services et commerces. • Flexibilité et divisibilité des espaces. • Offre de restructuration diversifiée et adaptée aux besoins des entreprises.

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LES BUREAUX VIDES À VACANCE LONGUE SONT-ILS TOUS DESTINÉS À UNE TRANSFORMATION EN LOGEMENT ? Selon l’Orie, jusqu’en 2030, ce sont entre 140 000 et 240 000 mètres carrés de bureaux qui pourraient chaque année devenir définitivement inadaptés à la demande. En effet, dans une recherche de flexibilité et de qualité accrue et pour répondre à une législation de plus en plus exigeante en matière énergétique ; les utilisateurs vont rechercher des locaux de meilleure qualité. D’ici 2030, la recherche de bureaux primes va dépasser la demande. Dans ce contexte, 76% du parc sera obsolète d’ici la fin de la décennie. La restructuration ou la transformation des bureaux obsolètes prend tout son sens. Aujourd’hui, les contraintes poussent les entreprises à choisir une transformation en hôtel ou en résidence sénior plutôt qu’en logement classique, notamment à cause de diverses contraintes de changement d’usage. Avant de pouvoir transformer un immeuble en logement, il faut en effet vérifier un certain nombre de points :

Les contraintes n’ont permis la transformation que de 85 000 m² de bureaux en logement, contre 500 000 m² initialement prévus par le plan France Relance en 2018. »

LES CONTRAINTES RÉGLEMENTAIRES

- Les spécificités du Plan Local d’Urbanisme (PLU).

Nicolas Carré Directeur vente vide Capital Market France

- Le refus des maires pour des raisons de coûts, notamment une baisse des taxes pour alimenter le budget de la commune si le parc de bureaux diminue ou encore le coût des infrastructures à développer (écoles, crèches, hôpitaux…) si création de logement.

LES LEVIERS POTENTIELS :

• Le PLU bioclimatique de Paris pourrait pousser davantage de transformation de bureaux en logements, mais ce levier est toutefois très contraignant pour les investisseurs. • La Commission Rebsamen pour une relance durable permet de déroger aux contraintes du PLU pour le changement de destination des immeubles tertiaires vers le résidentiel (peu utilisé encore).

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LES CONTRAINTES TECHNIQUES

- Elles dépendent de la typologie de l’immeuble : la structure des constructions des années 1970 - 2000 sont compatibles avec les normes résidentielles, alors que les bureaux érigés avant 1970 ne pourront pas être tous candidats à la transformation, même dans le cadre d’une restructuration lourde. - Les normes de largeur et de profondeur (12/13 m pour les logements), excluent tout immeuble qui ne s’y conforme pas. - La restructuration et la transformation d’un bureau en logement coûte jusqu’à 3 500 €/m2, soit 10 à 30% plus cher qu’une construction neuve de logement. - Les taxes sur les déchets de construction/ restructuration d’immeubles sont importantes. - Le coût des infrastructures collectives supplémentaires à réaliser par les communes est extrêmement élevé si dépassement du capacitaire logement par habitant. - Pas de rendement du logement sur les secteurs les plus tendus comme Paris où le prix du loyer de bureau est le plus intéressant pour les investisseurs. - La diminution des espaces de rendements après création de parties communes qui ne peuvent pas être comptabilisées dans les loyers, entraine une décote de 30% du bien pour les investisseurs. LES COÛTS

• Davantage d’aides publiques à développer pour inciter les maires à accepter les transformations. • La réversibilité obligatoire dans les nouvelles constructions. • L’impossibilité de démolir/reconstruire.

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LES BURE EN RÉGIO TENDANCES DU MARCHÉ UTILISATEURS

NOS CONVICTIONS

Stabilité du volume placé

• Dévelo et écon • Renforc des mé • Dévelo (cowor • Rénova des imm • Dévelo (cowor

DEMANDE PLACÉE : Des perspectives stables pour 2024 dans un environnement incertain. OFFRE : Plus que jamais le dynamisme du marché passe par le renouvellement de l’offre et par l’attractivité des territoires. VALEURS LOCATIVES : Une évolution différenciée selon la qualité et la localisation de l’offre.

Tension sur l’offre

Dichotomie de l’évolution des valeurs entre le neuf/restructuré et la seconde main

• Renouv restruc • Niveau de-Fran

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EAUX ON

LES LEVIERS

LES RISQUES ET POINTS DE VIGILANCE

oppement d’immeubles serviciels nomes en énergie

• Incertitudes économiques

• Transformation socio-économique du tertiaire

rcement de l’attraction étropoles régionales

• Inadéquation de l’offre à la demande

oppement des nouveaux modèles d’occupation rking, tiers lieux, bureaux opérés)

ation ou restructuration meubles existants

• Reconversion des surfaces de bureaux obsolètes vers d’autres usages

oppement des nouveaux modèles d’occupation rking, tiers lieux, bureaux opérés)

• Développement de la mixité des usages

• ZAN (sobriété foncière)

• Emergence de projets de PLU Bioclimatique

• Augmentation des coûts de construction

• Difficultés de lancement des nouveaux projets (financement et taux de pré-commercialisation)

• Augmentation des coûts de construction

vellement du parc immobilier (réhabilitation, cturation, construction) ux de valeurs locatives plus attractifs qu’en Île nce

• Inflation sur les coûts annexes (charges, taxes et impôts)

• Coûts du crédit

• Manque d’offres qualitatives

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LES BURE LES RISQUES / LES POINTS DE VIGILANCE

UNE CONJONCTURE ÉCONOMIQUE DÉGRADÉE Le manque de certitudes dans un environnement économique inflationniste et fleurtant avec une possible récession conduit les entreprises à une certaine prudence concernant leurs projets immobiliers. Alors que jusqu’à présent les métropoles régionales avaient tiré leur épingle du jeu en terme de volume placé. Avec des résultats plus disparates entre stabilité et baisse en 2023 de la demande placée selon les marchés, l’attentisme constaté devrait perdurer induisant globalement une relative stabilité pour 2024. UNE ORGANISATION DU TRAVAIL ENCORE EN MUTATION Après une accélération de la modification de l’organisation du travail (télétravail, flex office, travail hybride, …) suite à la pandémie de COVID 19, certaines entreprises remettent en cause le télétravail notamment dans sa version la plus extrême. Le full télétravail ne semble plus être d’actualité. Le RAB (Retour Au Bureau) et la réduction du nombre de jours de télétravail commencent à être évoqués tant de la part de chefs d’entreprise qui veulent reconstituer une dynamique de groupe que de la part de salariés en manque de socialisation. Une chose est certaine cependant, les conditions d’accueil des salariés demeurent au cœur des préoccupations de nombre d’entreprises dans un contexte où les difficultés de recrutement sont patentes et la rétention des talents primordiale, ceci dans un contexte où les nouvelles générations se préoccupent d'un meilleur équilibre entre qualité de vie et quête de sens pour leur activité professionnelle. Par ailleurs, l’organisation de la présence des salariés est complexe avec des jours où le présentiel est maximal et des jours où les bureaux sont quasi inoccupés. Et si le télétravail et le flex office tendent

à réduire la surface utile par salarié, le flex office de son côté induit l’expression de besoins en surfaces communes (salle de réunion, lieu de convivialité, espaces serviciels) plus importants dans le cadre de la qualité de vie au travail. Dans ce contexte, il est au final difficile d’appréhender si les besoins des entreprises iront durablement vers moins de surfaces, mais une certitude : pour répondre à ces nouveaux enjeux les mouvements d’entreprises vers des immeubles plus adaptés semblent inéluctables. UNE MISE EN APPLICATION DES RÈGLEMENTATIONS FAVORISANT LA LUTTE CONTRE LE RÉCHAUFFEMENT CLIMATIQUE 1 • La politique publique de sobriété foncière et de lutte contre l’artificialisation des sols avec pour objectif Zéro Artificialisation Nette des sols (ZAN) se met en place. Elle conduit à une raréfaction du foncier et à une concurrence accrue entre les développements résidentiels et tertiaires. 2 • La 1 ère échéance de la mise en application du Décret tertiaire* se rapproche inexorablement et pousse les entreprises à se positionner sur des bâtiments plus respectueux des enjeux environnementaux et économes en énergie, impliquant une appétence particulière pour les immeubles neufs ou restructurés. *Pour mémoire ce décret entré en vigueur en 2019, concerne tous les bâtiments de bureaux d'une surface supérieure ou égale à 1 000 m ² . Il impose une réduction progressive de la consommation d'énergie dans les bâtiments de 40 % en 2030 par rapport à la consommation de référence de 2010, puis de 50 % en 2040 et de 60 % en 2050.

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EAUX

La ville du quart d'heure est un modèle de ville où l'ensemble des services essentiels est à une distance d'un quart d'heure en mobilités douces. CLASSEMENT 2023 Aujourd’hui en France / Le Parisien Hors IDF (à partir de 21 critères relatifs à l'accessibilité et à la densité des services dans les communes de plus de 100 000 habitants) quartiers existants dédiés tout particulièrement aux bureaux entament leur mue vers davantage de mixité. De la même manière, certains projets de rénovation /restructuration de parcs immobiliers ou immeubles existants prévoient une réduction des surfaces de bureaux existantes afin d’y inclure d’autres usages, avec au final une diminution du parc de bureaux existants. 3 • L’objectif de réduction de l’empreinte carbone est mis en œuvre pour les nouvelles constructions par ailleurs soumises à des réglementations de plus en plus contraignantes (RE 2020 et PLU bioclimatiques). Dans cette optique, la restructuration des bâtiments anciens devient une alternative d’autant plus vertueuse, et ce malgré des coûts plus élevés. 4 • L’adaptation des villes au changement climatique et la volonté de mixer les usages (ville du quart d’heure - voir encadré) tendent à faire émerger des projets urbains comprenant moins de surfaces de bureaux pour laisser la place aux logements, résidences étudiantes ou seniors, et autres infrastructures types crèches, commerces, logistique urbaine et espaces verts. Compte tenu des problématiques de vacance et de l’obsolescence d’une partie du parc tertiaire, certains

1. Lyon 2. Lille 3. Grenoble

4. Nancy 5. Rouen

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LES BURE

LES LEVIERS

LE RENOUVELLEMENT DU PARC IMMOBILIER - EXEMPLES

acteurs immobiliers et la SPL, dans un quartier où il n'existe plus d’opportunité foncière, de profiter des travaux de mise à niveau notamment énergétique des immeubles anciens, pour proposer de nouveaux espaces de bureaux répondant aux attentes actuelles des entreprises tout en allant dans le sens d’une plus grande mixité.

LA PART DIEU À LYON

La construction du quartier d’affaires de la Part Dieu, 2ème quartier d’affaire national après La Défense, a débuté dans les années 1960-70. Ce quartier compte près de 1 290 000 m² de surfaces de bureaux (source CECIM). 2 500 entreprises, administrations, ou commerces implantés représentant près de 60 000 emplois y sont installés (source : Métropole Grand Lyon). Dans le cadre de la régénération du bâti de ce centre d’affaires, l’actuelle municipalité souhaite apporter des aménagements facilitant les mobilités durables et améliorer la qualité de vie, ainsi que promouvoir un rééquilibrage entre tertiaire et résidentiel. La réhabilitation (plus sobre en carbone mais plus coûteuse que la démolition reconstruction) de 125 000 m² de bureaux a déjà été effectuée et 20 000 m² sont en cours de transformation d’ici 2026. Parallèlement près de 300 000 m², ont été identifiés comme « surfaces mutables » d’ici 2029, l’objectif étant une rénovation de la moitié du parc de bureaux d’ici 2030. Dans le même temps tous les projets de tours de bureaux sont abandonnés. La tour TO-LYON, elle-même exemple de mixité des usages (hôtel, commerces, bureaux) et qui sera inaugurée en 2024, devrait ainsi être la dernière construite dans ce quartier. L’opération Audessa-Vertuo - réhabilitation de l’ancien siège de RTE, transformation de 17 500 m² en bureaux, commerces et logements ; le projet Mercure (4 900 m²) - immeuble de bureaux situé angle rue André Philippe et cours Servient, en réhabilitation lourde et extension (bureaux) ; illustrent entre autres cette ambition partagée entre

L’HÔTEL DES POSTES À STRASBOURG

Les 20 000 m² de bureaux de ce bâtiment inscrit au patrimoine mondial de l’Unesco accueilleront 98 appartements (dont 18 sociaux), une résidence séniors de 84 logements, une brasserie et 2 400 m² de bureaux.

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EAUX UNE ATTRACTIVITÉ RENFORCÉE DES MÉTROPOLES RÉGIONALES*

La qualité de vie, le coût du logement et l’environnement sont les principaux critères de sélection d’une métropole par les salariés comme pour les entreprises. Ces dernières ajoutent à ces dimensions le « dynamisme économique » perçu des métropoles. Ainsi les classements des villes « où il fait bon vivre » sont de plus en plus scrutés attentivement, de même que ceux de leur dynamisme économique. Les mouvements de départ vers les régions initiés à la fin de la pandémie de COVID 19 se sont avérés être davantage le fait des salariés et semblent aujourd’hui se tarir. L’attractivité économique reste fortement l’apanage de la région Ile-de-France et les mouvements exogènes d’entreprises sont encore l’exception dans les marchés des métropoles régionales. Tandis que les salariés privilégient la qualité de vie, l’environnement et l’immobilier, les critères les plus importants pour les chefs d’entreprise sont à la fois humain et économiques.

* Atouts et handicaps des 21 métropoles françaises : La France dispose d’une métropole de rang mondial, Paris, et de métropoles très attractives. Elles sont dans l’ensemble bien reliées à Paris, mais demeurent insuffisamment reliées entre elles. La forte centralité parisienne du territoire français tend à faire entrave au développement des métropoles secondaires, qui peinent à accéder à un statut européen.

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Sur le plan humain, les talents sur place, le bassin d’emploi et la facilité de recrutement s’avèrent être les critères n°1 des chefs d’entreprise lorsqu’ils estiment l’attractivité d’un marché régional pour une implantation d’après l’étude « Attractivité des 12 grandes métropoles françaises vue par les salariés et les dirigeants (Novembre 2023) enquête ODEXA ». On remarquera que les critères immobiliers pour l’implantation d’entreprise ne sont pas abordés directement dans cette étude, sauf par le biais de « l’incitation à attirer les entreprises et les conditions qui leurs sont proposées ».

Les talents sur place, le bassin d’emploi, la facilité de recruter

60%

41% 41% 41%

La fiscalité

L’incitation à attirer les entreprises et les conditions qui leur sont proposées

Le pouvoir d’achat des habitants

Les performances économiques des entreprises déjà présentes

39%

Le rayonnement économique international de la métropole

25%

La présence de filières économiques spécifiques

23%

La présence d’une place financière et de financiers

9%

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Dans ce contexte, les opportunités d’implantations, la desserte, les coûts finaux intégrant la fiscalité se conjuguent pour attirer de nouvelles entreprises dans les métropoles régionales, et le marché de bureaux pourrait se rééquilibrer en faveur des régions grâce à un mouvement de « poursuite » par les entreprises des talents partis s’installer en région et à la vitalité des métropoles régionales.

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Au vu des résultats de l’étude « BDO-Challenge de Novembre 2023 », ce ne sont pas forcément les plus grandes agglomérations régionales qui sont en tête. Des aires urbaines comme Rennes ou Strasbourg (scores élevés pour les entreprises et l’écologie), ou encore Dijon ou Caen (score élevés pour les familles), figurent avant Lyon, Marseille ou Bordeaux, selon les critères retenus tant pour l’attractivité auprès des entreprises, des familles ou des performances en matière d’écologie. Au bilan des 3 classements établis, c’est Toulouse qui décroche la 1 ère place du palmarès des métropoles les plus attractives suivie de Rennes, Angers et Besançon à égalité.

ÉTUDE BDO-CHALLENGE (NOVEMBRE 2023) CLASSEMENT DU PALMARÈS DES AGGLOMÉRATIONS FRANÇAISES L'étude porte sur les 40 Établissements Publics de Coopération Intercommunale (EPCI) les plus peuplés de France, le nom de la ville retenue étant la plus peuplée de l'EPCI.

21 CRITÈRES ONT ÉTÉ RETENUS POUR ÉTABLIR LES CLASSEMENTS SUR TROIS THÈMES: FAMILLES, ENTREPRISES, ÉCOLOGIE

MÉTROPOLES LES PLUS ATTRACTIVES POUR LES ENTREPRISES *

MÉTROPOLES LES PLUS ATTRACTIVES SUR LE PLAN ÉCOLOGIQUE ***

MÉTROPOLES LES PLUS ATTRACTIVES POUR LES FAMILLES **

1 - VERSAILLES

1 - METZ

1 - RENNES 2 - NANTES 3 - NÎMES 4 - AMIENS 5 - TOURS

2 - NANTES 3 - RENNES

2 - NANCY

3 - BESANCON

4 - STRASBOURG

4 - CLERMONT-FERRAND

5 - POITIERS

5 - DIJON

8 - TOULOUSE

8 - REIMS

6 - TOULOUSE 15 - BORDEAUX 17 - STRASBOURG

12 - CAEN

14 - TOULOUSE

17 – BORDEAUX

15 – CAEN 15 - NîMES

17 - DIJON

18 - CAEN 24 - DIJON 28 - REIMS 33 - LYON

23 - MARSEILLE

19 - STRASBOURG 23 - BORDEAUX

27 - LYON 30 - REIMS 31 - NIMES 33 - ROUEN

24 - RENNES

31 - MARSEILLE

36 - MARSEILLE

35 - ROUEN 39 - LYON

38 - ROUEN

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* Critères = % nbre entreprises en difficulté, évolution de l’emploi, % chômage, % difficulté de recrutement, équipement pour formation continue, part de bacheliers, croissance du PIB entre 2021 et 2022 - Méthodologie. L'étude BDO-Challenges porte sur les 40 établissements publics de coopération intercommunale (EPCI) les plus peuplés de France, le nom de la ville retenue étant la plus peuplée de l'EPCI. Les données communales sont regroupées selon le découpage des EPCI de l'Insee. Chacune des séries de données est prise en compte en ordre décroissant, à l'exception du pourcentage d'entreprises en difficulté, qui est calculé comme étant le pourcentage d'entreprises dont la probabilité de défaut est supérieure à 5% (BDO Advisory avec le modèle Bipe Rating), du taux de chômage (au sens du recensement Insee en 2020) et du pourcentage de projets de recrutement difficiles (en% des projets de recrutement en 2022, selon Pôle emploi). Le taux de croissance de l’emploi est calculé en moyenne annuelle sur la période 2017-2022 d'après les données de l'Urssaf. Le taux de bacheliers et le taux d'équipement pour la formation continue sont fournis par l'Insee (2020, 2021). La variation du PIB est calculée par BDO à partir des variations de valeurs ajoutées départementales entre 2021 et 2022. ** Critères = équipement commerces services et loisirs, équipement santé et action sociale, équipements enseignement, % de cadres dans la population active, délinquance, loyer et immobilier - Méthodologie. L'étude BDO-Challenges porte sur les 40 établissements publics de coopération intercommunale (EPCI) les plus peuplés de France, le nom de la ville retenue étant la plus peuplée de l'EPCI. Les données communales sont regroupées selon le découpage des EPCI de l'Insee. Chacune des séries de données est prise en compte en ordre décroissant, à l'exception des faits de délinquance (en moyenne entre 2019 et 2022 pour ÎOO habitants, selon la base statistique communale de la police et de la gendarmerie nationale); la part du revenu médian mensuel (Insee, 2020) nécessaire pour payer le loyer d'un appartement de 63 ms (ministère de la Transition écologique, 2022); et le nombre d'années nécessaires pour l'achat d’un appartement de 63 ms (prix MeilleursAgents, octobre 2023) en y consacrant 100% du revenu médian (Insee, 2020). Ces données sur le prix des logements ont été pondérées par 0,5. Les données sur les équipements de commerces, services et loisirs, de santé et action sociale et d'enseignement (premier cycle, second cycle, et enseignement universitaire) proviennent de l'Insee (2021), ainsi que la part de la population active de 15 à 64 ans ayant le statut de cadre parmi l'ensemble de la population active en 2020. *** Méthodologie. L'étude BDO-Challenges porte sur les 40 établissements publics de coopération intercommunale (EPCI) les plus peuplés de France, le nom de la ville retenue étant la plus peuplée de l'EPCI. Les données communales sont regroupées selon le découpage des EPCI de l'Insee. Chacune des séries de données est prise en compte en ordre décroissant, à l'exception de l'exposition aux risques climatiques (indice établi par le ministère de la Transition écologique et solidaire, 2016) ; de la part des logements de catégorie F et G (passoires énergétiques selon des diagnostics de performance recensés par l'Ademe de 2013 à 2021) ; et des émissions polluantes situées au-dessus du seuil soumis à déclaration en 2020 recensées par l’Insee. Le nombre de bornes de recharges pour véhicules électriques est une donnée du ministère des Transports (2023, données communales disponibles pour 832193 bornes de recharges sur 846717 présentes dans le tableau au moment du téléchargement). Le mode de transport domicile-travail est évalué par l'Insee (2020) et la surface d'espaces verts grâce au jeu de données Corine Land Cover produit par le programme européen Copernicus (2018). La part des déchets recyclés provient des données de l'Ademe (2019).

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LES BURE EN RÉGIO QUELLE ORIENTATION DES MARCHÉS ?

ORIENTATION DES MARCHÉS REGARDS CROISÉS* D’une manière générale, nos directeurs régionaux appréhendent l’année à venir avec prudence. Certains d’entre eux comme à Bordeaux, Strasbourg ou Dijon semblent aborder avec une certaine sérénité 2024, tablant sur une stabilité du volume placé. A Marseille on ne voit aucun signal fort présageant d’une reprise significative du marché, et à Lyon, on déplore un manque de visibilité sur les demandes de grandes surfaces et un arrêt des ventes utilisateurs, tout en notant cependant le maintien d’un dynamisme sur les petites et moyennes surfaces (PMS) qui constituent le fond du marché. Dans l’ensemble des métropoles, on note une appétence renouvelée pour les surfaces neuves, restructurées ou réhabilitées. Les services et la centralité, de même qu’une bonne desserte en transport en commun demeurent les autres critères extra financiers les plus mis en avant. Dans des marchés encore résolument endogènes, les implantations exogènes restent l’exception même dans une ville comme Reims proche de Paris et proposant des valeurs locatives attractives. Ainsi côté exogène, ce sont surtout les PMS pour l’implantation d’établissement secondaire ou de direction régionale qui sont recherchées par des utilisateurs dont le siège social et l’activité principale sont bien souvent franciliens. Dans ce contexte, on observe une montée en puissance du coworking et des bureaux opérés

qui apportent la souplesse et l’adaptabilité de plus en plus recherchées par les chefs d’entreprise et qui concurrencent le marché de bureaux traditionnel. La création de nouveaux pôles d’activités dédiés – clusters pourraient cependant contribuer à conforter l’attractivité des régions, et initier de nouvelles arrivées, à l’exemple de la Life Science à Strasbourg ou la nouvelle économie à Marseille. Le faible niveau d’offres disponibles devient un sujet de préoccupation majeur sur les marchés régionaux. Situation nouvelle pour certaines métropoles, à l’exemple de Strasbourg où historiquement le marché a été longtemps sur-offreur, ce phénomène de tension sur l’offre touche aussi des agglomérations de taille moyenne comme Dijon ou Reims et des grandes métropoles régionales comme Marseille, dont le niveau de disponibilité orienté à la baisse depuis quelques années, se trouve aujourd’hui dans une situation de forte tension avec des perspectives de nouvelles offres seulement à horizon 2026 ; Lyon, avec une relative stabilité du volume d’offre disponible, fait cependant face à une situation différenciée selon les quartiers : Gerland et Vaise en situation de sous-offre, et à l’inverse, la Part-Dieu qui bénéficie d’un bon niveau d’offres existantes et de la livraison de surfaces neuves ou restructurées sur les 3 ans à venir grâce à des lancements en blanc (rénovation ou restructuration). Seule la métropole bordelaise semble faire exception avec une offre en progression en périphérie alimentée par des programmes neufs qui répondent moins à l’attente des utilisateurs en recherche de centralité.

* Lyon, Marseille, Dijon, Reims, Bordeaux, Strasbourg

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