Báo cáo Triển vọng Văn phòng Châu Á Thái Bình Dương năm 2024

ASIA PACIFIC O F F I C E

2 0 2 4

3

CLIENT NAME | CUSHMAN & WAKEFIELD

BRISBANE

C Á C Đ I Ể M C H Í N H

NGUỒN CUNG

NHU CẦU

GIÁ THUÊ

TRIỂN VỌNG

 Dự báo sẽ không có nguồn cung mới nào gia nhập thị trường trung tâm Brisbane vào năm 2024. Đây là năm thứ hai liên tiếp nguồn cung ổn định, sau khi chỉ có 45.000 m2 hoàn thành vào năm 2022.  Sau năm 2024, dự kiến chỉ có một dự án hoàn thành vào năm 2025 (45.000 m2, đã được cam kết thuê trước 85%) và một dự án vào năm 2026 (45.000 m2, cam kết trước 65%).  Trong tương lai xa hơn, khả năng các dự án khác có thể tiến hành theo lịch trình vẫn chưa chắc chắn.

 Khu trung tâm thành phố Brisbane đã trải qua ba năm với tỷ lệ hấp thụ ròng ở mức âm từ 2019 đến 2021, trước khi tăng trở lại lên mức 63.000 m2 vào năm 2022.  Sức hấp thụ lan tỏa sang năm 2023 với mức hấp thụ ròng là 14.000 m2 và dự kiến sẽ đạt trung bình 50.000 m2 vào năm 2024 và 2025.  Nhu cầu mạnh mẽ và nguồn cung hạn chế sẽ tiếp tục đẩy tỷ lệ trống thấp hơn xuống mức 10% vào năm 2027.

 Giá thuê gộp thực tế đã tăng hơn 10% so với năm 2023, chủ yếu do giá thuê mặt bằng tăng nhanh.  Mức tăng giá thuê dự kiến sẽ chậm lại ở mức 4% vào năm 2024 vì việc thiếu nguồn cung mới sẽ hạn chế khả năng nâng cao chất lượng của giá thuê mặt bằng.  Tuy nhiên, các nguyên tắc cơ bản cơ bản của thị trường văn phòng Brisbane vẫn mạnh mẽ và mức tăng trưởng giá thuê thực tế gộp dự kiến sẽ đạt trung bình trên 5% trong khoảng thời gian từ năm 2025 đến năm 2027.

 Việc tái phát triển khu vực Eagle Street, cùng với nỗ lực hướng tới chất lượng đang diễn ra trong thị trường văn phòng, sẽ củng cố “Tam giác vàng” như một khu vực điểm đến trong Khu trung tâm thành phố Brisbane, tập hợp các tòa nhà văn phòng chất lượng cao với tiện nghi và cơ sở hạ tầng giao thông.

BRISBANE

NGUỒN CUNG MỚI

N G U Ồ N C U N G MỚ I ( M 2 )

90,000

DỰ BÁO

 Dự án quan trọng duy nhất được hoàn thành gần đây là vào năm 2022 (Heritage Lanes tại 80 Ann Street) cung cấp 60.000 m2 không gian cao cấp .  Khu phát triển rộng 45.000 m2 tại 205 North Quay đã được đặt hàng và hiện đang được xây dựng và dự kiến ​ ​ bàn giao vào cuối năm 2024.  45.000 m2 tại 360 Queen Street hiện dự kiến ​ ​ sẽ được giao vào Quý 2 năm 2025.  Việc xây dựng đã bắt đầu tại Dexus’s Waterfront Brisbane và dự kiến hoàn thành vào năm 2028.

80,000

70,000

60,000

50,000

40,000

30,000

20,000

10,000

0

2021

2022

2023F

2024F

2025F

2026F

2027F

Source: Cushman & Wakefield

BRISBANE

NHU CẦU & TỶ LỆ TRỐNG

T Ỷ L Ệ H Ấ P T H Ụ ( M 2 ) V À T Ỷ L Ệ T R Ố N G ( % )

FORECAST

70,000

18.0%

60,000

16.0%

50,000

14.0%

 Sau ba năm nhu cầu văn phòng liên tục giảm sút, lượng hấp thụ ròng đã tăng vọt lên 63.000 m2 vào năm 2022.  Nhu cầu vẫn tích cực vào năm 2023, với mức hấp thụ ròng dự kiến ​ ​ đạt 14.000 m2.  Xu hướng di cư mạnh mẽ giữa các tiểu bang đã dẫn đến dự báo việc làm tăng lên ngắn hạn cho Khu trung tâm thương mại Brisbane.  Do đó, tỷ lệ hấp thụ ròng dự kiến ​ ​ sẽ đạt 42.000 m2 vào năm 2024 và 55.000 m2 vào năm 2025.

40,000

12.0%

30,000

10.0%

20,000

8.0%

10,000

6.0%

0

4.0%

-10,000

2.0%

-20,000

0.0%

2021

2022

2023F 2024F 2025F 2026F 2027F Net Absorption Vacancy Rate

Source: Cushman & Wakefield

BRISBANE

GIÁ THUÊ

G I Á T H U Ê ( A U D / M 2 / N Ă M ) V À T Ă N G T R ƯỞ N G G I Á T H U Ê ( % T H E O N Ă M )

DỰ BÁO

700

12.0%

10.0%

 Mức tăng giá thuê thực tế cơ bản đã tăng 11% vào năm 2023, được thúc đẩy bởi nguồn cung mới hạn chế, thị trường lao động mạnh mẽ và áp lực lạm phát đẩy giá thuê mặt bằng lên cao.  Do không có nguồn cung mới gia nhập thị trường và tỷ lệ trống giảm, động lực tăng trưởng giá sẽ tiếp tục kéo dài đến năm 2024 với tổng giá thuê thực tế dự báo sẽ tăng 4%, đạt 540 AUD/năm.  Với dự báo nguồn cung mới hạn chế và thị trường lao động tiếp tục mạnh mẽ, mức tăng trưởng giá thuê dự kiến ​ ​ sẽ đạt trung bình trên 5% từ năm 2025 đến năm 2027.

600

8.0%

500

6.0%

4.0%

400

2.0%

300

0.0%

-2.0%

200

-4.0%

100

-6.0%

0

-8.0%

2021

2022

2023F

2024F

2025F

2026F

2027F

AUD/SQM/YR

Rent growth (%)

Source: Cushman & Wakefield

MELBOURNE

C Á C Ý C H Í N H

NGUỒN CUNG

NHU CẦU

GIÁ THUÊ

TRIỂN VỌNG

 Sau khi gần 100.000 m2 nguồn cung văn phòng cao cấp được tung ra thị trường vào năm 2022, nguồn cung mới vào năm 2023 đã giảm xuống còn 80.000 m2.  Nguồn cung dự kiến ​ ​ sẽ tiếp tục giảm tương đối trong hai năm tới, với chỉ 50.000 m2 nguồn cung dự kiến ​ ​ hoàn thành vào năm 2024 và 80.000 m2 vào năm 2025.  Danh mục các dự án mới sẽ nhộn nhịp hơn sau năm 2025, với 125.000 m2 dự kiến ​ ​ hoàn thành vào năm 2026 và 140.000 m2 vào năm 2027.

 Mặc dù khả năng hấp thụ ròng chậm lại từ năm 2022 nhưng tỷ lệ này ở cuối năm 2023 vẫn nằm trong vùng tích cực. cường đã chứng kiến ​ ​ dự báo tăng trưởng việc làm được điều chỉnh cao hơn trong những quý gần đây.  Điều này dự kiến ​ ​ sẽ hỗ trợ nhu cầu trong thời gian ngắn, vì lượng hấp thụ ròng cao cấp dự kiến ​ ​ sẽ tăng trở lại trên 100.000 m2 vào năm 2025.  Trong bối cảnh đó, tỷ lệ trống dự kiến ​ ​ sẽ tiếp tục có xu hướng thấp hơn, ổn định ở mức khoảng 11% vào năm 2026.  Thị trường lao động kiên

 Giá thuê văn phòng khu vực CBD Melbourne duy trì tốc độ tăng trưởng lành mạnh vào năm 2023 do tỷ lệ trống ổn định và lạm phát gây áp lực lên giá thuê mặt bằng.  Được hỗ trợ bởi thị trường lao động mạnh mẽ, các ưu đãi được dự báo sẽ có xu hướng giảm trong vài năm tới.  Điều này sẽ hỗ trợ tăng trưởng giá thuê trong thời gian ngắn; giá thuê thực tế dự kiến ​ ​ sẽ tăng hơn 6% hàng năm từ năm 2024 đến năm 2027.

 Sự phục hồi sau đại dịch đã hỗ trợ nhu cầu thuê nhà tăng lên theo chu kỳ đối với thị trường văn phòng CBD của Melbourne. Dự kiến ​ ​ tăng trưởng sẽ tiếp tục và nguồn cung hạn chế hơn trong thời gian tới sẽ hỗ trợ cho mức tăng trưởng giá thuê liên tục.

MELBOURNE

NGUỒN CUNG MỚI

N G U Ồ N C U N G MỚ I ( M 2 )

160,000

DỰ BÁO

 Sau khi nguồn cung văn phòng cao cấp tăng vọt (310.000 m2 vào năm 2020 và 125.000 m2 vào năm 2021), năm 2022 và 2023 là những năm tương đối yên tĩnh, khi chỉ có 98.000 m2 và 81.000 m2 nguồn cung mới tung ra thị trường.  Vì một số dự án đã bị trì hoãn để thị trường tiêu thụ hết nguồn cung hiện có nên năm 2024 và 2025 dự kiến ​ ​ sẽ có tương đối hạn chế về nguồn cung mới, chỉ  Số lượng hoàn thiện sau đó dự kiến ​ ​ sẽ tăng lên vì số lượng văn phòng hoàn thiện chính được lên kế hoạch đạt trung bình hơn 130.000 m2 vào mỗi năm 2026 và 2027. có 130.000 m2 dự kiến ​ ​ hoàn thành trong vòng hai năm.

140,000

120,000

100,000

80,000

60,000

40,000

20,000

0

2021

2022

2023F

2024F

2025F

2026F

2027F

Source: Cushman & Wakefield

MELBOURNE

NHU CẦU & TỶ LỆ TRỐNG

T Ỷ L Ệ H Ấ P T H Ụ ( M 2 ) V À T Ỷ L Ệ T R Ố N G ( % )

DỰ BÁO

160,000

16.0%

140,000

14.0%

120,000

12.0%

100,000

 Thị trường lao động với khả năng phục hồi đáng kinh ngạc đã giúp làm tăng chỉ số dự báo việc làm tại văn phòng trung tâm Melbourne kể từ đại dịch COVID-19.  Trong bối cảnh đó, tỷ lệ hấp thụ ròng cao cấp dự kiến ​ ​ sẽ đạt từ 80.000 m2 đến 100.000 m2 vào mỗi năm 2024 và 2025.  Mặc dù nguồn cung mới dự kiến ​ ​ hoàn thành từ năm 2026 làm tăng tỷ lệ trống, nhưng nhu cầu mạnh mẽ dự kiến ​ ​ vẫn sẽ gây áp lực giảm tỷ lệ trống trong thời gian tới.

80,000

10.0%

60,000

8.0%

40,000

6.0%

20,000

0

4.0%

-20,000

2.0%

-40,000

-60,000

0.0%

2021

2022

2023F 2024F 2025F 2026F 2027F Net Absorption Vacancy Rate

Source: Cushman & Wakefield

MELBOURNE

GIÁ THUÊ

G I Á T H U Ê ( A U D / M 2 / N Ă M ) V À T Ă N G T R ƯỞ N G G I Á T H U Ê ( % T H E O N Ă M )

 Giá thuê văn phòng cao cấp ở Khu trung tâm thành phố Melbourne duy trì đà tăng trưởng vào năm 2023, tăng 6%.  Sự tăng trưởng chủ yếu được thúc đẩy bởi giá thuê mặt bằng tăng, vì các ưu đãi chính tăng khoảng 50 điểm cơ bản khi thị trường tiếp tục hấp thụ nguồn cung tăng đột biến từ năm 2020 và 2021.  Sự thiếu hụt nguồn cung mới sẽ khiến các chỉ số ổn định vào năm 2024 trước khi bắt đầu có xu hướng giảm sau thời điểm này.  Trong khi đó, thị trường lao động mạnh mẽ sẽ hỗ trợ tăng trưởng giá thuê; mức tăng trưởng giá thuê thực tế dự kiến

DỰ BÁO

600

10.0%

8.0%

500

6.0%

400

4.0%

2.0%

300

0.0%

200

-2.0%

-4.0%

100

-6.0%

0

-8.0%

​ ​ sẽ đạt trung bình 6,3% hàng năm từ năm 2024 đến năm 2027.

2021

2022

2023F

2024F

2025F

2026F

2027F

AUD/SQM/YR

Rent growth (%)

Source: Cushman & Wakefield

SYDNEY

C Á C Ý C H Í N H

NGUỒN CUNG

NHU CẦU

GIÁ THUÊ

TRIỂN VỌNG

 Sau khi hoàn thành hơn 140.000 m2 văn phòng cao cấp mới và tân trang vào năm 2022, chỉ có 10.000 m2 nguồn cung được tung ra thị trường vào năm 2023.  Tuy nhiên, sự sụt giảm nguồn cung có thể chỉ là tạm thời vì 270.000 m2 nguồn cung dự kiến ​ ​ sẽ hoàn thành vào năm 2024.  Sau năm 2024, dự kiến ​ ​ chỉ có 90.000 m2 nguồn cung ròng sẽ hoàn thành trong khoảng thời gian từ năm 2025 đến năm 2027.

 Khả năng hấp thụ ròng của văn phòng hạng A vẫn ổn định bất chấp cú sốc COVID - 19 và sự

 Mức tăng trưởng giá thuê hiệu dụng gộp của Sydney đã ghi nhận năm thứ hai liên tiếp tăng trưởng mạnh mẽ vào năm 2023, tăng hơn 7,5%.  Mặc dù thị trường vẫn còn nhiều sắc thái, sự nâng cao chất lượng dự kiến ​ ​ sẽ đẩy giá thuê mặt bằng cao hơn vào năm 2024 trong khi thị trường lao động kiên cường dự kiến ​ ​ sẽ duy trì sự ổn định.  Mức tăng trưởng giá thuê hiệu dụng gộp dự kiến ​ ​ sẽ đạt trung bình khoảng 4% hàng năm trong giai đoạn 2024 đến 2027.

 Thị trường lao động có khả năng phục hồi đáng kinh ngạc đã hỗ trợ sự phục hồi liên tục của thị trường văn phòng trung tâm Sydney và thị trường đang ở vị trí thuận lợi để hấp thụ nguồn cung tăng đột biến vào năm 2024. Nguồn cung hạn chế sau năm 2024 sẽ dẫn đến việc giảm dần các ưu đãi và nhu cầu.

gia tăng sau đó của xu hướnglàm việc linh hoạt.

 Tỷ lệ hấp thụ ròng ở hạng A đã tăng năm thứ ba liên tiếp vào năm 2023, chủ yếu do nhu cầu

về bất động sản hạng A cao cấp nằm ở trung tâm và mới được cải tạo gần đây.

 Mặc dù nguồn cung dự kiến ​ ​ sẽ tăng vọt trên thị trường vào năm 2024, nhưng một phần đáng kể nguồn cung này đã đạt được cam kết thuê từ trước.

SYDNEY

NGUỒN CUNG MỚI

N G U Ồ N C U N G MỚ I ( M 2 )

300,000

DỰ BÁO

250,000

 Nguồn cung văn phòng cao cấp mới bị giới hạn ở một số ít công trình tân trang vào năm 2023. Điều này dự kiến ​ ​ sẽ thay đổi rõ rệt vào năm 2024 do nguồn cung văn phòng cao cấp được dự báo sẽ tăng ròng 270.000 m2.  Số 1 Elizabeth Street (không gian 72.500 m2, cam kết trước 100%) và Parkline Place (48.000 m2, cam kết trước 60%) là hai dự án chính dự kiến ​ ​ hoàn thành sắp tới.  Trong tương lai, nguồn cung dự kiến ​ ​ sẽ hạn chế vào năm 2025 và 2026, giúp thị trường có thời gian tiêu thụ nguồn cung văn phòng mới này.

200,000

150,000

100,000

50,000

0

2021

2022

2023F

2024F

2025F

2026F

2027F

(50,000)

Source: Cushman & Wakefield

SYDNEY

NHU CẦU & TỶ LỆ TRỐNG

T Ỷ L Ệ H Ấ P T H Ụ ( M 2 ) V À T Ỷ L Ệ T R Ố N G ( % )

DỰ BÁO

250,000

14.0%

12.0%

200,000

 Tăng trưởng việc làm với khả năng phục hồi đáng kinh ngạc trước một số trở ngại kinh tế vĩ mô vào năm 2023, hỗ trợ khả năng hấp thụ ròng tiếp tục tăng trưởng.  Trong tương lai, Sydney CBD dự kiến ​ ​ sẽ được hưởng lợi từ làn sóng di cư ra nước ngoài gia tăng, mặc dù nhu cầu về không gian văn phòng có thể bị hạn chế do xu hướng làm việc linh hoạt ngày càng tăng.  Nguồn cung cao vào năm 2024 kết hợp với triển vọng việc làm yếu hơn trong trung hạn sẽ duy trì tỷ lệ tuyển dụng trên 10% cho đến năm 2025.

10.0%

150,000

8.0%

6.0%

100,000

4.0%

50,000

2.0%

0

0.0%

2021

2022

2023F 2024F 2025F 2026F 2027F Net Absorption Vacancy Rate

Source: Cushman & Wakefield

SYDNEY

GIÁ THUÊ

G I Á T H U Ê ( A U D / M 2 / N Ă M ) V À T Ă N G T R ƯƠ N G G I Á T H U Ê ( % T H E O N Ă M )

DỰ BÁO

1,400

10.0%

8.0%

 Mức tăng trưởng giá thuê cơ bản tại Khu trung tâm thành phố Sydney tiếp tục có đà tăng trưởng vào năm 2023, khi tổng giá thuê thực tế tăng 7,5% trong năm.  Sự gia tăng này được thúc đẩy bởi sự tăng trưởng của giá thuê mặt bằng và những đợt tân trang gần đây, đã nâng giá thuê cơ bản trung bình lên.  Ưu đãi thuê, sau khi tăng mạnh do đại dịch, đã ổn định ở mức khoảng 35%.  Các ưu đãi có thể sẽ bắt đầu có xu hướng giảm dần sau năm 2024, cuối cùng sẽ ổn định ở mức khoảng 32% vào năm 2027.

1,200

6.0%

1,000

4.0%

800

2.0%

600

0.0%

400

-2.0%

200

-4.0%

0

-6.0%

2021

2022

2023F

2024F

2025F

2026F

2027F

AUD/SQM/YR

Rent growth (%)

Source: Cushman & Wakefield

Disclaimer. The information in this material is general in nature VÀhas been created by Cushman & Wakefield for information purposes only. It is not intended to be a complete description of the markets or developments to which it refers. The material uses information obtained from a variety of sources which Cushman & Wakefield believe to be reliable however, it has not verified all or any information VÀdoes not represent, warrant or guarantee its accuracy, adequacy or completeness. Any forecasts or other forward-looking statements contained in this material may involve significant elements of subjective judgment VÀassumptions as to future events which may or may not be correct VÀare beyond the control of Cushman & Wakefield. Cushman & Wakefield is not responsible for any loss suffered as a result of or in relation to the use of this material. To the extent permitted by law, Cushman & Wakefield excludes any liability, including any liability for negligence, for any loss, including indirect or consequential damages arising from or in relation to the use of this material. All expressions of opinion included in this material are subject to change. © 2023 Cushman & Wakefield. All rights reserved.

ASIA PACIFIC O F F I C E

T R U N G Q U Ố C 2 0 2 4

BẮC KINH C Á C Đ I Ể M C H Í N H

NGUỒN CUNG

NHU CẦU

GIÁ THUÊ

TRIỂN VỌNG

 Bị ảnh hưởng bởi sự bất ổn kinh tế, sức hấp thụ ròng tiếp tục suy yếu vào năm 2023. Trong ba quý đầu năm 2023, sức hấp thụ ròng tổng thể của thị trường đạt 170.771 m2.  Thị trường sẽ vẫn thuận lợi cho khách thuê trong vài năm tới và khách thuê nội địa sẽ tiếp tục dẫn đầu thị trường cho thuê.  Trong tương lai, các ngành sản xuất cao cấp, năng lượng xanh, nền kinh tế kỹ thuật số, công nghệ và tài chính sẽ trở thành khách thuê chính của nguồn cung văn phòng ở Bắc Kinh.

 Từ năm 2023 đến năm 2026, thị trường văn phòng Bắc Kinh dự kiến ​ ​ sẽ có thêm khoảng 1,37 triệu m2 diện tích văn phòng. Trong tổng số này, nguồn cung tương lai tại 5 khu 24,9% và 75,1% tổng nguồn cung tương lai của Bắc Kinh.  Các dự án ban đầu dự kiến ​ ​ mở cửa vào năm 2022 và ra mắt vào năm 2023 giờ được dời qua năm 2024 do việc nới lỏng các biện pháp kiểm soát COVID - 19. Lượng cung mới sẽ giảm dần vào năm 2025 và 2026. vực trung tâm và khu vực ngoại ô sẽ lần lượt chiếm

 Giá thuê đã chịu áp lực vào năm 2023. Đến quý 3 năm 2023, giá thuê chung của thị trường đạt 308 RMB/m2, giảm 7,0% so với cùng kỳ.  Nhiều dự án dự kiến ​ ​ sẽ gia nhập thị trường vào năm 2023 và 2024, lượng cung mới và tỷ lệ trống cao sẽ tiếp tục gây áp lực lên chủ nhà. Do đó, thị trường vẫn sẽ phải đối mặt với áp lực giảm giá.  Trong năm 2025 và 2026, với sự phục hồi ổn định của nền kinh tế và nguồn cung văn phòng giảm, tốc độ tăng trưởng giá thuê tích cực có thể quay trở lại.

 Vào tháng 9 năm 2022, tám cơ quan chính ở Bắc Kinh đã cùng nhau ban hành ‘Kế hoạch hành động về cải cách và phát triển tài chính xanh trong xây dựng’, trong đó đặc biệt nhấn mạnh sự cần thiết phải tăng cường hỗ trợ tài chính cho các công trình xanh. Với việc hiện thực thức ngày càng tăng của khách thuê về bất động sản xanh, các tòa nhà có chứng nhận xanh sẽ được thị trường ưa chuộng hơn. hóa mục tiêu Net Zero do chính phủ thúc đẩy và nhận

BẮC KINH N G U Ồ N C U N G MỚ I ( M 2 )

NGUỒN CUNG MỚI

700,000

DỰ BÁO

600,000

500,000

400,000

 Trước mắt, 1,4 triệu m2 nguồn cung mới dự kiến ​ ​ sẽ gia nhập thị trường vào cuối năm 2026, trong đó 24,9% sẽ thuộc 5 thị trường cốt lõi.  Nguồn cung thị trường văn phòng trong tương lai sẽ tập trung ở tiểu thị trường Tongzhou và Wangjing - Jiuxianqiao, lần lượt chiếm 33,7% và 32,8% tổng nguồn cung tương lai.

300,000

200,000

100,000

0

2021

2022

2023F

2024F

2025F

2026F

2027F

Source: Cushman & Wakefield

BẮC KINH T Ỷ L Ệ H Ấ P T H Ụ ( M 2 ) V À T Ỷ L Ệ T R Ố N G ( % )

NHU CẦU & TỶ LỆ TRỐNG

DỰ BÁO

18.0%

900,000

16.0%

800,000

 Chúng tôi kỳ vọng mức hấp thụ ròng tăng lên 250.000 m2 trên toàn thành phố vào cuối năm 2023.  Ngành tài chính và dịch vụ chuyên nghiệp sẽ vẫn là ba ngành dẫn đầu về nhu cầu thuê trong tương lai.  Báo cáo công việc của Chính phủ trình bày tại cuộc họp năm 2023 nhấn mạnh rằng nước này sẽ phát triển mạnh mẽ nền kinh tế kỹ thuật số và hỗ trợ phát triển kinh tế nền tảng. Điều này sẽ thúc đẩy sự phát triển bền vững và ổn định của ngành công nghệ cao, đồng thời thúc đẩy nhu cầu thuê văn phòng dài hạn từ lĩnh vực này.

14.0%

700,000

12.0%

600,000

10.0%

500,000

8.0%

400,000

6.0%

300,000

4.0%

200,000

2.0%

100,000

0.0%

0

2021

2022

2023F 2024F 2025F 2026F 2027F Net Absorption Vacancy Rate

Source: Cushman & Wakefield

BẮC KINH G I Á T H U Ê ( R M B / M 2 / T H Á N G ) V À T Ă N G T R Ư Ở N G G I Á ( % T H E O N Ă M ) TĂNG TRƯỞNG GIÁ THUÊ

DỰ BÁO

350

1.0%

0.0%

340

-1.0%

330

-2.0%

320

-3.0%

 Trong ngắn hạn, thị trường cho thuê văn phòng sẽ tiếp tục thuận lợi cho khách thuê, với tỷ lệ văn phòng trống gây áp lực lên chủ nhà và giá thuê trung bình dự kiến ​ ​ sẽ tiếp tục giảm.  Nền kinh tế Bắc Kinh đã cho thấy sự phục hồi và cải thiện trong nửa đầu năm 2023. Chúng tôi kỳ vọng rằng trong hai năm tới, lượng nguồn cung mới hạn chế, nền kinh tế tiếp tục cải thiện và việc chủ nhà điều chỉnh chiến lược cho thuê sẽ giúp ổn định mức giá thuê.

310

-4.0%

300

-5.0%

290

-6.0%

280

-7.0%

270

-8.0%

260

-9.0%

2021

2022

2023F 2024F 2025F 2026F 2027F

Rent (RMB/SQM/MO)

Rent growth (%)

Source: Cushman & Wakefield

QUẢNG CHÂU C Á C Đ I Ể M C H Í N H

NGUỒN CUNG

NHU CẦU

GIÁ THUÊ

TRIỂN VỌNG

 Sự gia nhập của các tòa nhà văn phòng mới tại các khu kinh doanh mới nổi sẽ dẫn đến sự cạnh tranh hơn nữa trên thị trường. Giá thuê trung bình của thành phố dự kiến ​ ​ sẽ tiếp tục giảm. Dự kiến ​ ​ đến năm 2024, giá thuê trung bình của thành phố sẽ giảm xuống dưới 150 RMB/m2/tháng.  Khi nguồn cung giảm và thị trường văn phòng tại các khu kinh doanh mới nổi đã bão hòa, chủ nhà có thể điều chỉnh lại kỳ vọng về giá thuê của mình. Tốc độ giảm giá thuê trung bình trên toàn thành phố dự kiến ​ ​ sẽ giảm dần. Giá thuê trung bình toàn thành phố dự kiến ​ ​ sẽ ổn định vào năm 2027.

 Thị trường văn phòng Quảng Châu dự kiến ​ ​ ​ ​ sẽ có 3,0 triệu m2 diện tích văn phòng mới trong giai đoạn 2023 đến 2027.  Nguồn cung toàn thành phố dự kiến ​ ​ sẽ đạt 9,6 triệu m2 vào năm 2027.  Nguồn cung dự kiến ​ ​ sẽ đạt đỉnh vào năm 2025, với hơn 790.000 m2 diện tích văn phòng mới dự kiến ​ ​ sẽ gia nhập

 Việc tiếp tục có nguồn cung mới vào thị trường sẽ khiến tỷ lệ trống của thành phố duy trì ở mức cao.  Khả năng hấp thụ ròng tổng thể dự kiến ​ ​ sẽ đạt đỉnh vào năm 2025 do một lượng lớn nguồn cung mới sẽ có tác động kích thích nhu cầu.  Sự gia tăng tỷ lệ trống của thành phố dự kiến ​ ​ sẽ ổn định từ năm 2024 trở đi khi môi trường kinh tế vĩ mô dần phục hồi.

 Kể từ đầu năm 2023, chính quyền Quảng Châu đã ban

hành một số chính sách hỗ trợ phục hồi và phát triển nền kinh tế. Sự cải thiện liên tục về kỳ vọng trong tương lai sẽ thuận lợi cho hoạt động kinh doanh và sẽ thúc đẩy nhu cầu trên thị trường văn phòng.

thị trường. Sau năm 2025, nguồn cung mới trung bình hàng năm dự kiến ​ ​ sẽ giảm xuống dưới 50.000 m2.

QUẢNG CHÂU N G U Ồ N C U N G MỚ I ( M 2 )

NGUỒN CUNG MỚI

900,000

DỰ BÁO

800,000

700,000

 561.211 m2 nguồn cung mới dự kiến ​ ​ sẽ gia nhập thị trường văn phòng Quảng Châu vào năm 2023.  Tổng nguồn cung mới của thành phố dự kiến ​ ​ sẽ đạt 2,4 triệu m2 trong 4 năm tới. Thành phố dự kiến ​ ​ sẽ chứng kiến ​ ​ đỉnh nguồn cung mới vào năm 2025, khi nguồn cung hàng năm dự kiến ​ ​ đạt gần 800.000 m2. Nguồn cung văn phòng trong tương lai sẽ chủ yếu tập trung ở Khu Tài chính và quận Pazhou. Việc tiếp tục có một lượng lớn nguồn cung mới sẽ tăng cường cạnh tranh trên thị trường.

600,000

500,000

400,000

300,000

200,000

100,000

0

2021

2022

2023F

2024F

2025F

2026F

2027F

Source: Cushman & Wakefield

QUẢNG CHÂU T Ỷ L Ệ H Ấ P T H Ụ ( M 2 ) V À T Ỷ L Ệ T R Ố N G ( % )

NHU CẦU & TỶ LỆ TRỐNG

DỰ BÁO

-50,000 0 50,000 100,000 150,000 200,000 250,000 300,000 350,000 400,000 450,000

35.0%

30.0%

25.0%

 So với năm 2022, khả năng hấp thụ ròng của thành phố vào năm 2023 sẽ được cải thiện, nâng lên 54.110 m2. Trong tương lai, nhu cầu cho thuê dự kiến ​ ​ sẽ phục hồi trong bối cảnh môi trường kinh doanh được tối ưu hóa và sự chuyển đổi và nâng cấp dần dần của các cơ cấu công nghiệp.  Lượng lớn nguồn cung mới tung ra thị trường sẽ kích thích cầu đồng thời khiến tỷ lệ trống của thành phố duy trì ở mức cao.

20.0%

15.0%

10.0%

5.0%

0.0%

2021

2022

2023F 2024F 2025F 2026F 2027F Net Absorption Vacancy Rate

Source: Cushman & Wakefield

QUẢNG CHÂU G I Á T H U Ê ( R M B / M 2 / T H Á N G ) V À T Ă N G T R Ư Ở N G G I Á ( % T H E O N Ă M ) GIÁ THUÊ

DỰ BÁO

100 120 140 160 180 200

-8.0% -7.0% -6.0% -5.0% -4.0% -3.0% -2.0% -1.0% 0.0% 1.0% 2.0%

 Nguồn cung mới ở các khu vực mới nổi sẽ mang lại sự cạnh tranh cho thị trường. Với sự gia tăng diện tích cho thuê, khả năng thương lượng của khách thuê sẽ được nâng cao. Trong ngắn hạn, giá thuê sẽ tiếp tục có xu hướng giảm.  Tuy nhiên, khi môi trường kinh tế và nhu cầu thị trường ổn định, tốc độ giảm giá thuê sẽ tiếp tục thu hẹp. Kết hợp với việc dự kiến ​ ​ sẽ kết thúc thời kỳ đỉnh điểm nguồn cung văn phòng, tốc độ tăng trưởng giá thuê văn phòng tại Quảng Châu được dự báo sẽ trở lại mức tích cực vào năm 2027.

0 20 40 60 80

2021

2022

2023F 2024F 2025F 2026F 2027F

Rent (RMB/SQM/MO)

Rent growth (%)

Source: Cushman & Wakefield

HỒNG KÔNG C Á C Đ I Ể M C H Í N H

NGUỒN CUNG

NHU CẦU

GIÁ THUÊ

TRIỂN VỌNG

 Thị trường văn phòng Hồng Kông tiếp tục đối mặt với những trở ngại, với mức hấp thụ ròng dự kiến ​ ​ sẽ đạt kỷ lục - 143 nghìn feet vuông vào năm 2023, nhưng sẽ tăng trở lại lên 600 nghìn feet vuông vào năm 2024 do nguồn cung cam kết trước.  Do nguồn cung mới, nguồn cung sẵn có dự kiến ​ ​ sẽ tăng lên 19,1% vào cuối năm 2023 và tiếp tục tăng lên 19,6% vào năm 2024.  Nguồn cung tổng thể sẽ duy trì ở mức hai con số trong tương lai gần, vì nhu cầu khó có thể bắt kịp nguồn cung do thị trường vẫn bị ảnh hưởng bởi những bất ổn về địa chính trị và kinh tế.

 Sự phục hồi cho thuê văn phòng ở Hồng Kông vẫn chậm do những bất ổn kinh tế toàn cầu và áp lực lạm phát dai dẳng.  Những khách thuê đã thận trọng hơn đối với việc ra quyết định. Giá thuê được dự báo sẽ giảm 7% vào năm 2023, sau đó giảm nhẹ thêm 8% vào năm 2024, trước khi giảm với tốc độ chậm hơn là 4% vào năm 2025.  Phong trào này sẽ đưa giá 2023 và giảm thêm xuống còn 45 HKD mỗi feet vuông vào cuối năm 2024, trước khi chạm đáy vào năm 2025 ở mức 43 HKD mỗi feet vuông. thuê lên 48 HKD mỗi feet vuông/tháng vào cuối năm

 Sau khi chào đón 1,8 triệu feet vuông nguồn cung mới vào năm 2023, năm dự án mới dự

 Nhìn về phía trước, do triển vọng kinh tế toàn cầu không chắc chắn, khách thuê dự kiến ​ ​ sẽ duy trì cách tiếp cận thận trọng trong việc quản lý chi phí bất động sản của họ, từ đó gây áp lực lên giá thuê văn phòng trong bối cảnh tỷ lệ trống cao.  Chúng tôi kỳ vọng rằng các doanh nghiệp đại lục sẽ tiếp tục đóng vai trò then chốt trong việc hỗ trợ nhu cầu tại các thị trường phụ cốt lõi và cung cấp các bất động sản chất lượng ở những vị trí tốt với khả năng tiếp cận tốt.

kiến ​ ​ sẽ gia nhập thị trường Hồng Kông vào năm 2024, tổng cộng là 1,2 triệu feet vuông . Trong số các dự án

mới, có hai dự án sẽ ở Kowloon East, lần lượt ở Greater Central, Wanchai / Causeway Bay và Kowloon West.  Sau năm 2024, nguồn cung dự kiến ​ ​ sẽ đạt đỉnh 4,0 triệu feet vuông vào năm 2025 và sau đó giảm xuống còn 750 nghìn feet vuông vào năm 2026.

HỒNG KÔNG N G U Ồ N C U N G MỚ I ( T R I Ệ U F E E T V U Ô N G )

NGUỒN CUNG

4.5

DỰ BÁO

4.0

3.5

3.0

 Năm dự án mới dự kiến ​ ​ sẽ được đưa vào sử dụng vào năm 2024, tổng cộng 1,2 triệu feet vuông .  Trong số các dự án mới, hai dự án sẽ lần lượt ở Kowloon East và một dự án ở Greater Central, Wanchai / Causeway Bay và Kowloon West.  Sau năm 2024, nguồn cung dự kiến ​ ​ sẽ đạt đỉnh 4,0 triệu feet vuông vào năm 2025 và sau đó giảm trở lại vào năm 2026 ở mức 0,8 triệu feet vuông .  Nguồn cung trung bình 5 năm từ 2023 - 2027 dự kiến ​ ​ đạt 1,6 triệu feet vuông /năm.

2.5

2.0

1.5

1.0

0.5

0.0

2021

2022

2023F

2024F

2025F

2026F

2027F

Source: Cushman & Wakefield

HỒNG KÔNG T Ỷ L Ệ H Ấ P T H Ụ ( T R I Ệ U F E E T V U Ô N G ) V À T Ỷ L Ệ T R Ố N G ( % )

NHU CẦU & TỶ LỆ TRỐNG

 Trong nửa cuối năm 2023, có thêm nhiều hợp đồng cho thuê mới phát sinh từ các lĩnh vực đa dạng bên cạnh tài chính ngân hàng và dịch vụ chuyên nghiệp, chẳng hạn như đầu tư công và sản phẩm tiêu dùng.  Đặc biệt, thị trường phụ Kowloon East, vốn phổ biến với những khách thuê quan tâm đến chi phí, vẫn hấp dẫn đối với những khách thuê tài chính phi ngân hàng, với một số giao dịch lớn được ghi nhận.  Tỷ lệ hấp thụ ròng được dự báo sẽ duy trì ở mức âm ở mức - 143 nghìn feet vuông vào năm 2023 trước khi phục hồi vào năm 2024, được hỗ trợ bởi sự phục hồi kinh tế đang diễn ra và không gian từ nguồn cung mới.  Tuy nhiên, nguồn cung dự kiến ​ ​ sẽ tăng lên và duy trì ở mức hai con số cho đến ít nhất là năm 2027 do nguồn cung tăng cao trong những năm tới.

DỰ BÁO

25.0%

1.0

0.8

20.0%

0.6

0.4

15.0%

0.2

0.0

10.0%

-0.2

-0.4

5.0%

-0.6

0.0%

-0.8

2021

2022

2023F

2024F

2025F

2026F

2027F

Net Absorption Availability Rate*

Source: Cushman & Wakefield

HỒNG KÔNG G I Á T H U Ê ( H K D / S F / T H Á N G ) V À T Ă N G T R Ư Ở N G G I Á ( % T H E O N Ă M ) GIÁ THUÊ

DỰ BÁO

60.0

4.0%

2.0%

50.0

 Mức thay đổi giá thuê cả năm dự kiến ​ ​ sẽ ghi nhận mức giảm 7% vào năm 2023, tiếp theo là mức giảm 8% hàng năm vào năm 2024.  Việc phục hồi giá thuê vẫn còn chậm do dự đoán nhu cầu mới ở mức vừa phải do triển vọng kinh doanh thận trọng, lãi suất cao kéo dài và những bất ổn về địa chính trị.  Một điểm sáng hơn là xu hướng hướng đến chất lượng sẽ tiếp tục thúc đẩy các hoạt động thị trường, trong khi nhu cầu thuê từ khách thuê đại lục có thể sẽ tăng thêm.  Giá thuê văn phòng dự báo sẽ chạm đáy vào năm 2025.

0.0%

40.0

-2.0%

30.0

-4.0%

20.0

-6.0%

10.0

-8.0%

0.0

-10.0%

2021

2022

2023F 2024F 2025F 2026F 2027F

Rent (HKD/SQFT/MO)

Rent growth (%)

Source: Cushman & Wakefield

THƯỢNG HẢI C Á C Đ I Ể M C H Í N H

NGUỒN CUNG

NHU CẦU

GIÁ THUÊ

TRIỂN VỌNG

 Từ năm 2024 đến năm 2027, dự kiến ​ ​ sẽ có thêm nhiều nguồn cung mới gia nhập thị trường văn phòng hạng A Thượng Hải. Trong giai đoạn này, hơn 3,8 triệu m2 văn phòng sẽ được bổ sung vào thị trường.  Năm 2024 sẽ lại là một năm có nguồn cung cao điểm do các dự án bị trì hoãn trong quá khứ.  Trong số những dự án sẽ hoàn thành vào năm 2024, số dự án sẽ được hoàn thành ở các khu vực ngoại ô của thành phố sẽ cao gấp đôi so với ở các khu vực lõi.

 Xét đến sự phục hồi kinh tế chậm và tình trạng bất ổn đang diễn ra trên phạm vi quốc tế, thị trường cho thuê văn phòng sẽ vẫn trì trệ. Do đó, tỷ lệ hấp thụ ròng dự kiến ​ ​ sẽ vào khoảng 550.000 m2 vào năm 2024.  Do lượng lớn nguồn cung mới sẽ được bổ sung trong tương lai, tỷ lệ trống dự kiến ​ ​ sẽ đạt mức cao nhất khoảng 22,7% vào năm 2024.  Thị trường sẽ vẫn thuận lợi cho khách thuê và sẽ có nhiều sự lựa chọn hơn cho khách thuê.

 Hơn 60% nguồn cung mới sẽ nằm ở các khu vực ngoại ô trong tương lai, điều này sẽ thúc đẩy tăng trưởng ở những khu vực không phải cốt lõi này và thu hút nhiều khách thuê và doanh nghiệp chất lượng hơn đến đây.  Khoảng cách giá thuê giữa khu vực ngoại thành và khu vực lõi đang ngày càng thu hẹp và xu hướng này dự kiến ​ ​ sẽ tiếp tục trong tương lai.

 Vào năm 2023, giá thuê đã chịu áp lực và giảm khoảng 1,5%. Mức tăng trưởng giá thuê hàng năm có thể sẽ ở

mức - 1% trong hai năm tới, do tỷ lệ trống cao hơn mức trung bình. Giá thuê văn phòng hạng A hàng tháng tại Thượng Hải sẽ giảm xuống còn khoảng 240 RMB/m2.

THƯỢNG HẢI N G U Ồ N C U N G MỚ I ( M 2 )

NGUỒN CUNG

1,800,000

DỰ BÁO

1,600,000

1,400,000

 Từ năm 2024 đến năm 2027, dự kiến ​ ​ sẽ có thêm nhiều nguồn cung mới gia nhập thị trường văn phòng hạng A ở Thượng Hải, bổ sung hơn 3,8 triệu m2 diện tích văn phòng.  Năm 2024 sẽ là một năm nguồn cung cao điểm nữa do các dự án bị trì hoãn trong quá khứ.  Nhiều dự án chất lượng hơn sẽ được hoàn thiện trong 3 đến 4 năm tới và điều này sẽ mang lại sức sống và cơ hội mới cho thị trường văn phòng hạng A Thượng Hải ở cả khu vực ngoại thành và khu vực lõi.

1,200,000

1,000,000

800,000

600,000

400,000

200,000

0

2021

2022

2023F

2024F

2025F

2026F

2027F

Source: Cushman & Wakefield

THƯỢNG HẢI T Ỷ L Ệ H Ấ P T H Ụ ( M 2 ) V À T Ỷ L Ệ T R Ố N G ( % )

NHU CẦU & TỶ LỆ TRỐNG

DỰ BÁO

1,600,000

25.0%

1,400,000

20.0%

1,200,000

1,000,000

 Xét đến sự phục hồi kinh tế chậm và tình trạng bất ổn đang diễn ra trên phạm vi quốc tế, thị trường cho thuê văn phòng sẽ vẫn trì trệ. Do đó, tỷ lệ hấp thụ ròng dự kiến ​ ​ sẽ vào khoảng 550.000 m2 vào năm 2024.  Do lượng lớn nguồn cung mới sẽ được bổ sung trong tương lai, tỷ lệ trống sẽ đạt đỉnh khoảng 22,7% dự kiến ​ ​ vào năm 2024.  Khả năng hấp thụ ròng dự kiến ​ ​ sẽ ổn định khi nền kinh tế ổn định trong trung và dài hạn.

15.0%

800,000

10.0%

600,000

400,000

5.0%

200,000

0.0%

0

2021

2022

2023F 2024F 2025F 2026F 2027F Net Absorption Vacancy Rate

Source: Cushman & Wakefield

THƯỢNG HẢI G I Á T H U Ê ( R M B / M 2 / T H Á N G ) V À T Ă N G T R Ư Ở N G G I Á ( % T H E O N Ă M ) GIÁ THUÊ

DỰ BÁO

1.5%

250

248

1.0%

246

0.5%

244

 Vào năm 2023, giá thuê đã chịu áp lực và giảm khoảng 1,5%.  Mức tăng trưởng giá thuê hàng năm có thể sẽ ở mức - 1% trong hai năm tới, do tỷ lệ trống cao hơn mức trung bình. Giá thuê văn phòng hạng A hàng tháng tại Thượng Hải sẽ giảm xuống còn khoảng 240 RMB/m2.  Với lượng cung lớn hiện tại và tương lai cũng như những thách thức về khả năng hấp thụ, tốc độ tăng trưởng giá thuê có thể sẽ chậm lại ở cả thị trường ngoại ô và khu vực trọng điểm.

0.0%

242

-0.5%

240

-1.0%

238

-1.5%

236

234

-2.0%

2021

2022

2023F 2024F 2025F 2026F 2027F

Rent (RMB/SQM/MO)

Rent growth (%)

Source: Cushman & Wakefield

THẨM QUYẾN C Á C Đ I Ể M C H Í N H

NGUỒN CUNG

NHU CẦU

GIÁ THUÊ

TRIỂN VỌNG

 Hoạt động cho thuê trước của các dự án mới đóng góp phần lớn vào tỷ lệ hấp thụ ròng năm 2023, một bước nhảy vọt so với năm 2022.  Trong khi số lượng nguồn cung hoàn thiện tiếp tục được đưa vào thị trường, nhu cầu có thể vẫn duy trì vào năm 2024. Tỷ lệ trống sẽ tiếp tục có xu hướng tăng và mô hình thị trường thuận lợi cho người thuê sẽ vẫn tiếp tục.  Việc hoàn thiện tòa nhà trụ sở sẽ góp phần hấp thụ ròng được hỗ trợ bởi chủ sở hữu - nghề nghiệp. Nhu cầu dự kiến ​ ​ sẽ dần phục hồi vào năm 2025 khi các điều kiện kinh tế phục hồi.

 Khoảng 1,09 triệu m2 nguồn cung văn phòng mới dự kiến ​ ​ sẽ gia nhập thị trường văn phòng hạng A của Thâm Quyến vào năm 2023.  Thị trường sẽ đạt đỉnh với khoảng 1,3 triệu m2 nguồn cung mới hoàn thành trong cả năm 2025 và 2026. Nguồn cung tràn vào dự kiến ​ ​ sẽ duy trì áp lực thị trường.  Một số chủ nhà được cho là đã điều chỉnh chiến lược cho thuê của họ và hoãn thời gian khởi

 Trong bối cảnh nhu cầu chậm chạp và áp lực nguồn cung cao, các chủ nhà thường cắt giảm giá thuê hơn nữa vào năm 2023, dẫn đến giá thuê trung bình trên toàn thành phố giảm sâu.  Xu hướng giảm giá thuê dự kiến ​ ​ sẽ tiếp tục nhưng với mức giảm nhẹ hơn bắt đầu từ năm 2024.  Khi giá thuê văn phòng hạng A tiếp tục giảm, dự kiến ​ ​ xu hướng hướng tới chất lượng của khách thuê sẽ trở nên phổ biến hơn.

 Môi trường kinh doanh quốc tế và trong nước vẫn còn nhiều bất ổn khiến phía khách thuê nhìn chung vẫn tỏ ra thận trọng.  Tình trạng dư cung văn phòng hạng A tại Thâm Quyến dự kiến ​ ​ sẽ tiếp tục diễn ra trong vài năm tới. Sự phục hồi của nhu cầu cho thuê phần lớn phụ thuộc vào sự cải thiện trong triển vọng kinh tế.

động dự án để ứng phó với môi trường kinh tế không ổn định.

THẨM QUYẾN N G U Ồ N C U N G MỚ I ( M 2 )

NEW NGUỒN CUNG

1,600,000

 Khoảng 1,09 triệu m2 văn phòng hạng A mới dự kiến ​ ​ sẽ ra mắt vào năm 2023. Trong số nguồn cung này, Qianhai, Futian và Nanshan sẽ lần lượt chiếm gần 30%. 13,8% còn lại thuộc về tiểu thị trường Ban’ An.  Khi đó, thị trường sẽ thấy nguồn cung giảm nhẹ với 780.000 m2 hoàn thành vào năm 2024, tiếp theo là nguồn cung hoàn thành đạt mức cao nhất khoảng 1,3 triệu m2 trong cả năm 2025 và 2026. Nguồn cung mới dự kiến ​ ​ sẽ duy trì áp lực thị trường.  Trong bối cảnh cạnh tranh thị trường ngày càng gay gắt, một số chủ nhà được cho là đã điều chỉnh chiến lược cho thuê và hoãn thời gian khởi động dự án để ứng phó với môi trường kinh tế không chắc chắn.

DỰ BÁO

1,400,000

1,200,000

1,000,000

800,000

600,000

400,000

200,000

0

2021

2022

2023F

2024F

2025F

2026F

2027F

Source: Cushman & Wakefield

THẨM QUYẾN T Ỷ L Ệ H Ấ P T H Ụ ( M 2 ) V À T Ỷ L Ệ T R Ố N G ( % )

NHU CẦU & TỶ LỆ TRỐNG

 Nguồn cung mới được dự báo sẽ thúc đẩy mức hấp thụ ròng tích lũy vượt mốc 400.000 m2 vào năm 2023, một bước nhảy vọt so với năm 2022, phần lớn được hỗ trợ bởi hoạt động cho thuê trước của các dự án mới. Tuy nhiên, tác động này sẽ đẩy tỷ lệ chỗ trống cuối năm ước tính trên toàn thành phố lên khoảng 27,3%, tăng 4,5 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm ngoái.  Nhu cầu yếu có thể vẫn duy trì vào năm 2024. Trong khi số lượng công trình hoàn thiện sẽ tiếp tục gia nhập thị trường, tỷ lệ chỗ trống trên thị trường tổng thể sẽ có xu hướng tăng. Do đó, mô hình thị trường thuận lợi cho người thuê sẽ tiếp tục tồn tại.  Thị trường dự kiến ​ ​ sẽ dần phục hồi vào năm 2025 và 2026, một phần được hỗ trợ bởi việc hoàn thành trụ sở chủ sở hữu sẽ góp phần vào khả năng hấp thụ ròng.

DỰ BÁO

40.0%

800,000

35.0%

700,000

30.0%

600,000

25.0%

500,000

20.0%

400,000

15.0%

300,000

10.0%

200,000

5.0%

100,000

0.0%

0

2021

2022

2023F 2024F 2025F 2026F 2027F Net Absorption Vacancy Rate

Source: Cushman & Wakefield

THẨM QUYẾN G I Á T H U Ê ( R M B / M 2 / M O ) V À T Ă N G T R Ư Ở N G G I Á ( % T H E O N Ă M ) GIÁ THUÊ

DỰ BÁO

250

-9.0% -8.0% -7.0% -6.0% -5.0% -4.0% -3.0% -2.0% -1.0% 0.0% 1.0% 2.0%

200

 Trong bối cảnh nhu cầu chậm do bị ảnh hưởng bởi môi trường kinh tế biến động và áp lực nguồn cung cao, các chủ nhà thường cắt giảm giá thuê hơn nữa vào năm 2023 để thu hút và giữ chân người thuê, dẫn đến giá thuê trung bình trên toàn thành phố giảm sâu.  Xu hướng giảm giá thuê dự kiến ​ ​ sẽ tiếp tục nhưng với mức giảm nhẹ hơn bắt đầu từ năm 2024. Giá thuê có thể tăng trở lại vào năm 2027.  Khi chi phí thuê văn phòng hạng A tiếp tục giảm, dự kiến ​ ​ việc nâng cấp không gian văn phòng của khách thuê với chi phí thấp hơn sẽ trở nên phổ biến hơn.

150

100

50

0

2021

2022

2023F 2024F 2025F 2026F 2027F

Rent (RMB/SQM/MO)

Rent growth (%)

Source: Cushman & Wakefield

RESEARCH Shaun Brodie Head of Research Content, Greater China shaun.fv.brodie@cushwake.com Rosanna Tang Head of Research, Hong Kong rosanna.tang@cushwake.com ASIA PACIFIC Dr Dominic Brown Head of International Research, Asia Pacific dominic.brown@cushwake.com

CAPITAL MARKETS Francis Li Head of Capital Markets, Greater China francis.cw.li@cushwake.com TENANT REPRESENTATION Jonathan Wei President, Project & Occupier Services, China jonathan.cy.wei@cushwake.com

John Siu Managing Director, Hong Kong john.siu@cushwake.com

CONTACTS

Disclaimer. The information in this material is general in nature và has been created by Cushman & Wakefield for information purposes only. It is not intended to be a complete description of the markets or developments to which it refers. The material uses information obtained from a variety of sources which Cushman & Wakefield believe to be reliable however, it has not verified all or any information và does not represent, warrant or guarantee its accuracy, adequacy or completeness. Any forecasts or other forward - looking statements contained in this material may involve significant elements of subjective judgment và assumptions as to future events which may or may not be correct và are beyond the control of Cushman & Wakefield. Cushman & Wakefield is not responsible for any loss suffered as a result of or in relation to the use of this material. To the extent permitted by law, Cushman & Wakefield excludes any liability, including any liability for negligence, for any loss, including indirect or consequential damages arising from or in relation to the use of this material. All expressions of opinion included in this material are subject to change. © 2023 Cushman & Wakefield. All rights reserved.

ASIA PACIFIC O F F I C E

Ấ N Đ Ộ 2 0 2 4

AHMEDABAD C Á C Ý C H Í N H

NGUỒN CUNG

NHU CẦU

GIÁ THUÊ

TRIỂN VỌNG

 2 triệu feet vuông nguồn cung mới dự kiến ​ ​ sẽ gia nhập thị trường Ahmedabad vào năm 2024 trên khắp các thị trường phụ.  Hơn nữa, dự kiến ​ ​ ​ ​ 2,07 triệu feet vuông vào năm 2025, tiếp theo là nguồn cung trung bình 1,15 triệu feet vuông dự kiến ​ ​ ​ ​ trong giai đoạn 2026 - 2027.

 Tỷ lệ hấp thụ ròng vào năm 2023 dự kiến sẽ đạt 1,35 triệu feet vuông . Động lực nhu cầu dự kiến sẽ tiếp tục trong năm 2024 và 2025 với mức hấp thụ ròng trung bình là 1,35 triệu feet vuông mỗi năm.  Tỷ lệ trống dự kiến sẽ ở mức 30-31% từ năm 2023 đến năm 2025.  Nguồn cung bổ sung mạnh vào năm 2024 và 2025 dự kiến sẽ khiến tỷ lệ trống tạm thời tăng 0,5 – 1%.

 Giá thuê được dự báo sẽ tăng khoảng 3% từ năm 2023 đến năm 2025, do nhu cầu ngày càng tăng về không gian văn phòng chất lượng trong thành phố.  Phong trào cho thuê này sẽ đưa giá thuê lên 536 INR /sft/năm vào cuối năm 2023 lên 553 INR /sft/năm vào cuối năm 2025.

 Thành phố hiện đang thu hút những khách thuê IT - BPM lớn được hỗ trợ bởi chính sách CNTT của chính quyền tiểu bang và nguồn nhân tài sẵn có. Các thị trường phụ như GIFT City và SBD đang thu hút phần lớn khách thuê.

AHMEDABAD N G U Ồ N C U N G MỚ I ( T R I Ệ U F E E T V U Ô N G )

NGUỒN CUNG

4.5

DỰ BÁO

4.0

3.5

3.0

 Thành phố dự kiến ​ ​ sẽ chứng kiến ​ ​ nguồn cung dồi dào 2,8 triệu feet vuông vào cuối năm 2023.  Phần lớn nguồn cung mới vào năm 2023 tập trung ở thị trường con SBD và PBD, được hỗ trợ bởi nhu cầu mạnh mẽ.  Nguồn cung mới ~4 triệu feet vuông dự kiến ​ ​ sẽ gia nhập thị trường vào năm 2024 và 2025 trải rộng trên các thị trường phụ.  Sau năm 2025, nguồn cung dự kiến ​ ​ sẽ vẫn ở mức thấp so với năm 2024 và 2025.

2.5

2.0

1.5

1.0

0.5

0.0

2021

2022

2023F

2024F

2025F

2026F

2027F

Source: Cushman & Wakefield

AHMEDABAD T Ỷ L Ệ H Ấ P T H Ụ ( T R I Ệ U F E E T V U Ô N G ) V À T Ỷ L Ệ T R Ố N G ( % )

NHU CẦU & TỶ LỆ TRỐNG

DỰ BÁO

40.0%

1.6

35.0%

1.4

30.0%

1.2

 Mức hấp thụ văn phòng dự kiến ​ ​ sẽ đạt 1,35 triệu feet vuông vào cuối năm 2023 nhờ nhu cầu ngày càng tăng từ IT - BPM và các nhà khai thác không gian linh hoạt.  Động lực này dự kiến ​ ​ sẽ tiếp tục trong vài năm tới khi các nhà khai thác linh hoạt đang mở rộng và thành phố đang thu hút những khách thuê mới.  Tỷ lệ tuyển dụng dự kiến ​ ​ sẽ ở mức 30 – 31% vào cuối năm 2023. Tỷ lệ tuyển dụng có thể sẽ duy trì trong phạm vi giới hạn trong những năm tới do nhu cầu mạnh mẽ.

25.0%

1.0

20.0%

0.8

15.0%

0.6

10.0%

0.4

5.0%

0.2

0.0%

0.0

2021

2022

2023F

2024F

2025F

2026F

2027F

Net Absorption

Vacancy Rate

Source: Cushman & Wakefield

AHMEDABAD G I Á T H U Ê ( I N F / F E E T V U Ô N G / N Ă M ) T Ă N G T R Ư Ở N G G I Á ( % T H E O N Ă M ) GIÁ THUÊ

DỰ BÁO

570

3.5%

560

3.0%

550

2.5%

540

530

2.0%

 Tăng trưởng giá thuê được dự báo là 2,9% cho năm 2023 và sẽ duy trì ở mức 1,5 – 2% cho đến năm 2025.  Sự tăng trưởng giá thuê chủ yếu được thúc đẩy bởi số lượng mặt bằng có hạn, cao cấp và nhu cầu mạnh mẽ ở một số thị trường phụ chọn lọc của thành phố.  Tăng trưởng giá thuê dự kiến ​ ​ sẽ ở mức thấp sau năm 2025 sau khi nguồn cung dồi dào tung ra thị trường.

520

1.5%

510

500

1.0%

490

0.5%

480

0.0%

470

2021

2022

2023F 2024F 2025F 2026F 2027F

Rent (INR/SQFT/YR)

Rent growth (%)

Source: Cushman & Wakefield

BENGALURU C Á C Ý C H Í N H

NGUỒN CUNG

NHU CẦU

GIÁ THUÊ

TRIỂN VỌNG

 Năm 2023 có thể chứng kiến ​ ​ mức hấp thụ ròng khoảng 7,5 triệu feet vuông , thấp hơn so với năm 2022.  Tỷ lệ hấp thụ ròng có thể sẽ chứng kiến ​ ​ sự phục hồi mạnh mẽ (trung bình hàng năm là 12- 13 triệu feet vuông ) vào năm 2024 và 2025 nhờ vào nguồn giao dịch lành mạnh, triển vọng kinh tế tích cực và tỷ lệ sử dụng diện tích văn phòng mạnh mẽ hơn.  Tỷ lệ trống trong thành phố dự kiến ​ ​ sẽ tăng lên đôi chút vào năm 2024 và 2025 do nguồn cung lớn.  Một số thị trường con chính đã ghi nhận tỷ lệ trống cao hơn và đang dần đạt được trạng thái thuận lợi cho khách thuê.

 Bengaluru có thể sẽ chứng kiến ​ ​ thêm khoảng 12 triệu feet vuông nguồn cung vào năm 2023.  ~31 triệu feet vuông tổng nguồn cung dự kiến ​ ​ sẽ được hoàn thành trong giai đoạn 2024– 2025, trong đó thị trường con Đường vành đai ngoài là khu vực đóng góp chính (~40%).  Sau năm 2025, nguồn cung trung bình hàng năm dự kiến ​ ​ ở mức 11 – 13 triệu feet vuông .

 Giá thuê phần lớn vẫn nằm trong phạm vi giới hạn trong năm 2022 và 2023.  Sự gia tăng nhu cầu sẽ dẫn đến giá thuê tăng nhẹ từ năm 2024 bất chấp nguồn cung ổn định đến.  Xu hướng cho thuê tăng lên sẽ đưa giá thuê lên gần 1180 INR/năm vào cuối năm 2026.

 Đối với hầu hết các công ty công nghệ và GCC, Bengaluru tiếp tục cung cấp một hệ sinh thái tốt, từ đó cho phép thành phố nắm bắt được phần lớn góp ngày càng tăng của Ấn Độ trong việc hỗ trợ áp dụng kỹ thuật số sẽ giúp thúc đẩy thị trường văn phòng của thành phố trong thời gian ngắn và trung hạn. nhu cầu. Hoạt động kinh tế ngày càng tăng và sự đóng

BENGALURU N E W N G U Ồ N C U N G ( T R I Ệ U F E E T V U Ô N G )

NEW NGUỒN CUNG

18

DỰ BÁO

16

 Nguồn cung mới cho năm 2023 dự kiến ​ ​ sẽ đạt ~12 triệu feet vuông , phù hợp với nguồn cung đã thấy trong năm trước.  Nguồn cung trong năm 2024 & 2025 có thể đạt tổng cộng ~31 triệu feet vuông với thị trường phụ Đường vành đai ngoài (ORR) chính chiếm khoảng. 40% nguồn cung mới.  Nguồn cung trung bình hàng năm sau năm 2025 dự kiến ​ ​ sẽ dao động trong khoảng 11 -13 triệu feet vuông .  Các thị trường phụ mới nổi như Ngoại vi phía Bắc đang dần chứng kiến ​ ​ nguồn cung gia tăng, mặc dù các thị trường trọng điểm truyền thống như ORR và Ngoại vi phía Đông sẽ tiếp tục thống trị.

14

12

10

8

6

4

2

0

2021

2022

2023F

2024F

2025F

2026F

2027F

Source: Cushman & Wakefield

BENGALURU T Ỷ L Ệ H Ấ P T H Ụ ( T R I Ệ U F E E T V U Ô N G ) V À T Ỷ L Ệ T R Ố N G ( % ) NHU CẦU & TỶ LỆ TRỐNG

DỰ BÁO

 Bengaluru dự kiến ​ ​ sẽ chứng kiến ​ ​ mức hấp thụ ròng khoảng 7,5 triệu feet vuông vào năm 2023, chậm hơn so với năm 2022. Các giao dịch lớn hơn đang mất nhiều thời gian hơn để thực hiện do tình trạng bất ổn kinh tế hiện tại.  Chuỗi giao dịch vẫn diễn ra mạnh mẽ vì nhiều khách thuê dự kiến ​ ​ sẽ tăng tỷ lệ lấp đầy mặt bằng vào năm 2024 và 2025 do số lượng thuê ròng tăng trong vài năm qua.  Khá nhiều không gian đã được cam kết thuê trước dự kiến ​ ​ sẽ gia nhập thị trường trong tương lai gần, từ đó giúp khả năng hấp thụ ròng tăng vào năm 2024.  Số lượng vị trí tuyển dụng đã tăng vào năm 2023 do nguồn cung cao hơn và hoạt động cho thuê chậm hơn và có khả năng sẽ vẫn tăng cao cho đến năm 2025.

14.0%

14

12.0%

12

10.0%

10

8.0%

8

6.0%

6

4.0%

4

2.0%

2

0.0%

0

2021

2022

2023F

2024F

2025F

2026F

2027F

Net Absorption

Vacancy Rate

Source: Cushman & Wakefield

BENGALURU G I Á T H U Ê ( I N F / F E E T V U Ô N G / N Ă M ) V À T Ă N G T R Ư Ở N G G I Á T H U Ê ( % T H E O N Ă M ) GIÁ THUÊ

DỰ BÁO

3.0%

1,220

1,200

2.5%

1,180

 Giá thuê vẫn nằm trong phạm vi giới hạn trong năm 2022 và 2023 nhờ lực cung và cầu mạnh mẽ.  Nguồn cung lớn và số lượng vị trí tuyển dụng tăng nhẹ có thể dần dần khiến các thị trường con đắc địa như ORR và Peripheral East trở nên thuận lợi cho người thuê. Tuy nhiên, sự ưa thích đối với những tài sản có chất lượng hàng đầu vẫn tiếp tục duy trì mạnh mẽ và có thể có những nơi mà phí thuê được quan sát thấy.  Khi nhu cầu tăng lên trong những năm tới, giá thuê dự kiến ​ ​ sẽ dần tăng lên, đặc biệt là từ năm 2025 trở đi.

2.0%

1,160

1.5%

1,140

1,120

1.0%

1,100

0.5%

1,080

1,060

0.0%

2021

2022

2023F 2024F 2025F 2026F 2027F

Rent (INR/SQFT/YR)

Rent growth (%)

Source: Cushman & Wakefield

CHENNAI C Á C Ý C H Í N H

NGUỒN CUNG

NHU CẦU

GIÁ THUÊ

TRIỂN VỌNG

 Chennai dự kiến ​ ​ sẽ chứng kiến ​ ​ lượng nguồn cung mới 17,5 triệu feet vuông trong giai đoạn

 Do nhu cầu tốt, mức hấp thụ ròng được dự báo là 2,45 triệu feet vuông vào cuối năm 2023.  Tỷ lệ trống dự kiến ​ ​ ​ ​ sẽ tăng lên khoảng 18,6% vào năm 2023 do nguồn cung lớn được dự đoán.  Mức hấp thụ ròng là 2,5 triệu feet vuông được dự báo ​ ​ ​ ​ cho năm 2024, ghi nhận mức hấp thụ ròng tăng 2% so với cùng kỳ từ hơn 2,45 triệu feet vuông vào năm 2023, chủ yếu là do nhu cầu từ những khách thuê ngành IT - BPM.

 Giá thuê được dự báo sẽ tăng với tốc độ trung bình 2,7% trong giai đoạn 2023 – 2025, từ 876 INR sf/năm vào cuối năm 2023 lên 904 INR/năm vào năm 2025.

 Các thị trường Tây Nam, Nam ngoại ô và Ngoại vi phía Nam có thể vẫn là những vị trí văn phòng đắc địa với khả năng kết nối được tăng cường với khu trung tâm thành phố sau khi hoàn thành Giai đoạn 2 của dự án tàu điện ngầm Chennai.  Thị trường văn phòng Chennai được dự đoán sẽ có đạt nhu cầu mạnh mẽ, đặc biệt là từ các phân khúc CNTT - BPM, Kỹ thuật & Sản xuất, BFSI và Coworking, vốn đã cho thấy sự tăng trưởng đáng kể trong những năm gần đây.

2023– 2025, với phần lớn nguồn cung này (51%) tập trung ở các thị trường phụ chính.

 Gần 26% không gian sắp tới (1,8 triệu feet vuông ) vào năm 2024 được cam kết trước, chủ yếu là từ khách thuê của các chuyên ngành BFSI và IT BPM.