TRUNG TÂM DỮ LIỆU

BÁO CÁO CHI PHÍ XÂY DỰNG

CHÂU Á THÁI BÌNH DƯƠNG TRUNG TÂM DỮ LIỆU

2 0 2 3 / 2 4

Updated 31 Oct 2023

GIỚI THIỆU

James B. Normandale Trưởng nhóm Bất động sản Chuyên dụng, Châu Á Thái Bình Dương Dịch vụ Quản lý Dự án (PDS)

Chúng tôi rất vui mừng được giới thiệu đến quý độc giả Báo cáo Chi phí Xây dựng Trung tâm Dữ liệu năm 2023/24 của Cushman & Wakefield, một ấn phẩm phân tích số liệu toàn diện nhất về cả chi phí thu mua đất và chi phí xây dựng dự án tại Châu Á Thái Bình Dương. Trong báo cáo lần này, chúng tôi nghiên cứu dữ liệu trên 37 thành phố và 14 thị trường trọng điểm trong khu vực, với những thông tin cụ thể về chi phí phát triển dự án, bao gồm giá mua đất, chi phí phá dỡ và giải phóng mặt bằng, chi phí xây dựng trung tâm tiêu chuẩn và trung tâm cao cấp. Đối với các nhà đầu tư đang quan tâm đến các phương án mua lại trung tâm dữ liệu hiện hữu, hoặc tìm mua quỹ đất để phát triển hay là phát triển dự án một dự

án hoàn toàn mới, báo cáo này sẽ là công cụ hỗ trợ tối ưu giúp nhà đầu tư xác định được chiến lược kinh doanh, kế hoạch xây dựng và hoạch định chi phí trong giai đoạn tiền khả thi. Thông qua ấn phẩm này, chúng tôi chân thành gởi lời cảm ơn đến tất cả những tác giả đã đóng góp và thực hiện báo cáo, cùng các nhà đầu tư là khách hàng luôn đồng hành cùng với Cushman & Wakefield. Chúng tôi mong rằng những thông tin trong báo cáo sẽ mang lại lợi ích để các nhà đầu tư có thể tin tưởng sử dụng trong việc lên kế hoạch cho các dự án trung tâm dữ liệu trong năm nay và tương lai.

BÁO CÁO CHI PHÍ XÂY DỰNG TRUNG TÂM DỮ LIỆU CHÂU Á THÁI BÌNH DƯƠNG 1

NỘI DUNG

1. Sơ lược nội dung 2. Toàn cảnh Châu Á Thái Bình Dương & các thị trường trọng điểm 3. Phương pháp luận 4. Chỉ số g iá đất trong khu vực 5. Chỉ số chi phí xây dựng trong khu vực 6. Một số kịch bản phát triển điển hình trong khu vực 7. Xu hướng quỹ đất và các chỉ số chi phí 8. Chi phí cụ thể từng thị trường

 Úc  Trung Quốc  Ấn Độ  Indonesia

 Nhật Bản  Malaysia  New Zealand  Philippines

 Singapore  Hàn Quốc  Thái Lan  Việt Nam

9. Xu hướng thiết kế và phát triển

2

Cushman & Wakefield

Tốc độ tăng trưởng của ngành trí tuệ nhân tạo có khả năng làm thay đổi cuộc chơi Bản chất của thị trường trung tâm dữ liệu thường là thay đổi nhanh chóng, điều này khiến việc dự báo trở nên khó khăn. Nhưng chúng tôi ước tính tin rằng ngành trí tuệ nhân tạo có khả năng sẽ cần thêm 38GW công suất hoạt động trung tâm dữ liệu toàn cầu; so với công suất hoạt động toàn cầu hiện tại được ước tính khoảng 35GW. Điều bất ngờ là trí tuệ nhân tạo lại là ngành mà chưa từng được ghi nhận trong các dự báo kể từ đầu năm 2023, nhưng sự phát triển nhanh chóng của ngành này đang có tiềm năng thay đổi cuộc chơi vào năm 2024 và trong tương lai. Mặc dù chúng tôi dự báo rằng năm 2023 sẽ ‘nở rộ’ sự phát triển trung tâm dữ liệu ở các thị trường mới nổi, nhưng nhu cầu đột ngột của AI lại khiến nhà đầu tư nhanh chóng đầu tư vào các thị trường trưởng thành. Tại Hoa Kỳ, ngành AI gần đây đã đóng góp hơn 2.1GW công suất tiêu thụ. Tuy nhiên, chúng tôi cũng ghi nhận có một lượng quỹ đất dồi dào nhằm phục vụ nhu cầu trong tương lai ở Châu Á Thái Bình Dương, đồng thời, các cấu trúc giao dịch ngày càng linh hoạt hơn giữa các nhà phát triển và nhà điều hành đang diễn ra tại các thị trường có nguồn điện thấp hơn. Điều này sẽ là động lực để các nhà đầu tư không ‘bỏ qua’ nơi này mặc dòng vốn vào các thị trường mới nổi có khả năng trì hoãn so với dự báo. Nhu cầu mà ngành AI tạo ra trong tương lai là rất tiềm năng, nhưng bức tranh mà ngành này định hình lại thị trường trung tâm dữ liệu vẫn chưa rõ nét. Đơn cử như chúng ta vẫn chưa biết rõ làm thế nào AI có thể xác định lại thông số kỹ thuật xây dựng, hoặc cách thức vận hành trung tâm dữ liệu của ngành này. Hiện này, chúng tôi ghi nhận rằng một số trung tâm dữ liệu AI không hoàn toàn phụ thuộc vào việc chọn vị trí đắc địa, điều này cho thấy nhu cầu trong tương lai sẽ tập trung nhiều vị trí có khả năng cung cấp nguồn điện liên tục, thay vì lựa chọn những khu trung tâm dữ liệu đã hình thành. Chúng tôi dự báo rằng với tốc độ tăng trưởng nhanh chóng, AI có thể sẽ định hình lại thị trường trung tâm dữ liệu vào năm 2024.

SƠ LƯỢC BÁO CÁO

Giá đất và Chi phí xây dựng

Báo cáo Chi phí Xây dựng Trung tâm Dữ liệu năm 2023/24 của Cushman & Wakefield là bảng phân tích số liệu toàn diện nhất về cả chi phí mua đất và chi phí xây dựng trung tâm dữ liệu, cũng như triển vọng nguồn cung và các xu hướng chính trong ngành tại khu vực Châu Á Thái Bình Dương. Toàn cảnh thị trường Châu Á Thái Bình Dương Bất chấp những biến động của nền kinh tế thế giới, thị trường trung tâm dữ liệu vẫn không ngừng thu hút được sự quan tâm mạnh mẽ của các nhà đầu tư, cùng với các động lực tăng trưởng lâu dài hứa hẹn thu hút đầu tư cho toàn khu vực Châu Á Thái Bình Dương. Nguồn cung trung tâm dữ liệu mới được dự báo vẫn sẽ tăng trưởng đầy triển vọng cùng với tỷ lệ lấp đầy tốt. Tuy nhiên, theo một số ước tính của chúng tôi cho thấy, nguồn cung trung tâm dữ liệu trong tương lai gần sẽ phải đối mặt với nhiều áp lực hơn nữa, vì nhu cầu lưu trữ dữ liệu của ngành Trí tuệ nhân tạo (AI) và Học máy (ML) có thể tăng gấp đôi so với hiện tại. Mặc dù đây là những ngành mới còn non trẻ, nhưng AI và ML được dự báo sẽ làm thay đổi yêu cầu thiết kế, cách lựa chọn vị trí đặt cơ sở và cách thức vận hành các trung tâm dữ liệu trong những năm tiếp theo.

Châu Á Thái Bình Dương là khu vực có sức hấp dẫn các nhà đầu tư nhờ vào chi phí mua đất và chi phí xây dựng tương đối thấp so với các khu vực khác. Hơn nữa là tiềm năng tăng trưởng mạnh mẽ ở cả những thị trường trưởng thành và đang phát triển. Trong đó, năm (05) thị trường có mức giá đất cao nhất* khu vực là Singapore, Hàn Quốc, Hồng, Trung Quốc Đại Lục và Nhật Bản, do dự khan hiếm quỹ đất cùng với nguồn điện sẵn có, kết hợp với lãi suất gia tăng đã góp phần làm tăng giá mua đất. Đối với chi phí xây dựng, năm (05) thị trường đắt đỏ nhất† khu vực là Nhật Bản, Singapore, Hàn Quốc, Hồng Kông và Úc, với mức tăng chi phí hàng năm điển hình ở Singapore là 8% và Úc là 3,5%. Mặc dù chuỗi cung ứng gián đoạn và sự mất cân bằng nguồn lao động vẫn đang trong quá trình phục hồi, nhưng giá nguyên liệu thô, chi phí năng lượng và vận chuyển vẫn chưa có dấu hiệu giảm và đang 'neo' ở mức cao nhất mọi thời đại, điều này thúc đẩy chi phí xây dựng cao kỷ lục. Cụ thể năm 2022, chi phí xây dựng trung bình đã tăng 4,9%.

* Dựa theo giá trị đất trung bình tính theo đồng USD trên mỗi mét vuông ở những thị trường trọng điểm † Dựa theo giá trung bình trên mỗi megawatt của những trung tâm dữ liệu tiêu chuẩn

VIVEK DAHIYA Giám đốc Điều hành Trưởng bộ phận Trung tâm dữ liệu Châu Á Thái Bình Dương

BÁO CÁO CHI PHÍ XÂY DỰNG TRUNG TÂM DỮ LIỆU CHÂU Á THÁI BÌNH DƯƠNG 3

CÁC XU HƯỚNG CỦA NGÀNH

Chuỗi cung ứng Xây dựng và phát triển Trong bối cảnh nền kinh tế còn nhiều biến động khó lường trước, sự gián đoạn trong chuỗi cung ứng đã tác động đáng kể đến việc xây dựng nguồn cung trung tâm dữ liệu mới trong tương lai. Với những bất ổn về địa chính trị, kinh tế vĩ mô và vi mô được dự báo sẽ còn tiếp tục kéo dài đến năm 2024. Các nhà đầu tư vẫn chú trọng đến khả năng phục hồi của doanh nghiệp hơn, so với thời điểm trước đại dịch. Điều này thúc đẩy các nhà đầu tư thận trọng hơn trong việc lập kế hoạch nguyên vật liệu và nguồn nhân lực, nhất là tìm phương án cho việc đa dạng hóa nhà cung cấp. Chúng tôi ghi nhận hiện nay các phương pháp xây dựng truyền thống không thể tạo ra đủ nguồn cung và bắt kịp với nhu cầu mạnh mẽ của trung tâm dữ liệu, vì vậy, các phương pháp xây dựng tiền chế / xây dựng lắp ghép đang trở nên phổ biến hơn ở Châu Á Thái Bình Dương. Cả hệ thống xe trượt mô đun hóa cơ, điện và hệ thống ống nước tạm thời và lâu dài đều đang được áp dụng để đẩy nhanh tiến độ xây dựng; những sáng kiến kết hợp giữa thiết kế địa phương với các tiêu chuẩn thiết kế quốc tế cũng đã giúp rút ngắn thời gian hoàn thiện trong khu vực.

Trí tuệ nhân tạo (AI) và Học máy (ML) Mặc dù vẫn còn ở giai đoạn sơ khai nhưng AI và ML được dự báo sẽ tạo ra những thay đổi đáng kể đối với thị trường này, nhất là xu hướng thiết kế, nhu cầu lựa chọn địa điểm phù hợp và cách thức vận hành các trung tâm dữ liệu. Trong 18 tháng qua, chúng tôi ghi nhận nhu cầu lưu trữ và điện toán/xử lý của ngành AI và ML không ngừng tăng, thúc đẩy mức tiêu thụ điện năng của các trung tâm dữ liệu tăng mạnh, và từ đó, tăng cả công suất và năng lực công nghệ thông tin toàn trung tâm. Cụ thể, công suất tải trung bình mỗi tủ rack đã tăng lên 30 - 60kW và dự kiến sẽ đạt 100 - 125kW để đáp ứng nhu cầu của AI. Công suất tổng thể của toàn trung tâm đã tăng lên từ 100MW đến 300MW, tăng từ mức 25MW đến 50MW. Khác với các trung tâm dữ liệu truyền thống luôn ưu tiên vị trí thuận lợi nhất, các trung tâm dữ liệu AI và ML có thể được xây dựng trong bán kính 450 km đến 1.000 km từ các thành phố lớn và trung tâm kinh tế. Mặc dù việc thay đổi vị trí xa hơn có tác dụng giảm áp lực lên quỹ đất và nguồn điện trong trung tâm, nhưng nguồn nhân lực có kinh nghiệm và hậu cần chuỗi cung ứng sẽ là thử thách cho các trung tâm dữ liệu này.

Bền vững & ESG Để đo lường được hiệu suất toàn diện của trung tâm dữ liệu, ngoài những công cụ về hiệu quả tài chính, đạo đức kinh doanh, những đóng góp xã hội và trách nhiệm môi trường, lĩnh vực này tiếp tục đòi hỏi các giải pháp năng lượng bền vững, điện không carbon và những cải tiến trong quá trình vận hành của nhà phát triển. Áp dụng những công nghệ làm mát hiệu quả hơn, nhất là việc sử dụng chất lỏng để làm mát thay vì sử dụng không khí, điều này buộc nhà phát triển phải tính đến yếu tố nguồn nước sẵn tại địa phương đặt cơ sở. Ngoài ra, việc tái chế nhiệt lượng bị thải ra trong hoạt động làm mát và hoạt động chung của trung tâm dữ liệu cũng là một trong những yếu tố rất đáng lưu ý trong quá trình vận hành. Công nghệ & vận hành Những cải tiến về Hiệu quả Sử dụng Năng lượng (PUE) sau khi áp dụng các chương trình do AI điều khiển đã thu được kết quả, nhằm cải thiện hiệu suất của trung tâm dữ liệu. Sử dụng công nghệ giúp nhà vận hành trung tâm dữ liệu có thể tối ưu hóa việc phân bổ nguồn nhân lực và giảm tiêu thụ năng lượng; thông qua các cảm biến tiên tiến và dữ liệu chức năng của thiết bị. Công nghệ cũng là công cụ hữu ích để hỗ trợ những công đoạn bảo trì và phòng ngừa rủi ro.

4

Cushman & Wakefield Cushman & Wakefi l

Nhân khẩu học và văn hóa ở Châu Á Thái Bình Dương là động lực hấp dẫn cho nhu cầu trung tâm dữ liệu Các đặc điểm văn hóa và con người tại Châu Á Thái Bình Dương cũng là yếu tố chính góp phần thúc đẩy nhu cầu về trung tâm dữ liệu. Tăng trưởng dân số nhanh chóng, đặc biệt là tầng lớp trung lưu ngày càng tăng mạnh mẽ, đô thị hóa, số hóa và tỷ lệ sử dụng điện thoại di động thông minh tăng, kết hợp với tốc độ tăng trưởng GDP tương đối mạnh khiến ngành công nghiệp trung tâm dữ liệu tại khu vực này trở nên hấp dẫn trong mắt các nhà đầu tư trên toàn cầu. Hơn nữa, khu vực Châu Á Thái Bình Dương cũng được xem là nơi đang thiếu hụt những công nghệ kỹ thuật số tiên tiến, cùng với lượng dân số toàn khu vực đạt 4,3 tỷ người giúp nơi đây trở thành 'miếng bánh’ đầy tiềm năng. Châu Á Thái Bình Dương sở hữu hơn 50% số người dùng internet và dùng điện thoại thông minh trên thế giới, chiếm 64% doanh số bán hàng trực tuyến trên toàn cầu, với mức tăng trưởng tăng nhanh gấp đôi so với mức trung bình toàn cầu. Chỉ tính riêng ở Ấn Độ, trong năm tài chính 2022 -2023 đã có 83 tỷ giao dịch tài chính trực tuyến. Các thị trường còn lại vẫn đang tích cực áp dụng kỹ thuật số đối với hoạt động ngân hàng và kinh doanh. Nhờ vào đó mà nhu cầu phát triển trung tâm dữ liệu tại các thị trường nội địa sẽ còn tiếp tục phát triển trên toàn khu vực. Thị trường trung tâm dữ liệu đã đón nhận tác động lớn từ làn sóng chuyển đổi kỹ thuật số xảy ra trong thời kỳ đại dịch. Phương án làm việc tại nhà trở nên phổ biến khiến việc áp dụng đám mây và sử dụng dữ liệu tăng tốc, các trung tâm dữ liệu hoạt động mạnh mẽ và được đánh giá là danh mục tài sản đáng đầu tư. Các nhà đầu tư hướng mắt đến phân khúc này, những nhu cầu của các nhà đầu tư không chỉ là xây dựng nhiều cơ sở hơn mà còn tập trung phát triển các trung tâm dữ liệu quy mô lớn hơn. Nhìn vào số lượng các công ty lớn trong khu vực và toàn cầu hiện đang tham gia vào lĩnh vực này sẽ phản ánh được những tiềm năng mà họ nhìn thấy cho ngành dữ liệu.

TOÀN CẢNH CHÂU Á THÁI BÌNH DƯƠNG

Hoạt động của trung tâm dữ liệu tiếp tục là mối quan tâm mạnh mẽ của các nhà đầu tư, nhà phát triển cũng như các công ty bất động sản và đơn vị vận hành. Tốc độ tăng trưởng mạnh mẽ được ghi nhận trong suốt năm 2022 đến năm 2023, và được dự đoán sẽ tiếp tục kéo dài qua năm 2024 và trong tương lai. Bất chấp những trở ngại đối với tăng trưởng của kinh tế vĩ mô trong thời gian tới, thị trường trung tâm dữ liệu vẫn ghi nhận những động lực thúc đẩy tẳng trưởng lâu dài ở Châu Á Thái Bình Dương. Tốc độ tăng trưởng được thúc đẩy bởi nhiều yếu tố :  Tỷ lệ người dân số được số hóa ngày càng tăng với sự thâm nhập của thiết bị di động và thương mại điện tử, ngân hàng trực tuyến, trò chơi trực tuyến cũng như nội dung phát trực tuyến.  Các sáng kiến về thành phố thông minh và nền kinh tế số được các chính phủ sở tại thúc đẩy bao gồm việc chuyển đổi sang điện toán đám mây.  Cải thiện kết nối cáp, cả trong và ngoài nước, cũng như các đường truyền xuyên biển.  Sự phát triển của ngành trí tuệ nhân tạo AI và học máy ML.

 Việc nới lỏng các quy định lưu trữ dữ liệu xuyên biên giới bao gồm cả luật chủ quyền dữ liệu và quốc tế hóa dữ liệu.  Các quy định về xây dựng và vận hành trung tâm dữ liệu cũng được nới lỏng, đồng thời chú trọng ưu đãi thuế cho các nhà đầu tư.  Sự thay đổi địa chính trị, nhất là sự tăng trưởng của những thị trường mới nổi và những cơ hội đầu tư mà các thị trường này mang lại. Triển vọng tăng trưởng của ngành trung tâm dữ liệu được các nhóm nhà đầu tư ghi nhận là khá rõ ràng. Trong năm 2022, quy mô thị trường trung tâm dữ liệu chia sẻ (colocation) tại khu vực Châu Á Thái Bình Dương là 25,5 tỷ USD. Chúng tôi dự báo quy mô thị trường sẽ cán mốc 51,8 tỷ USD vào năm 2028, với tốc độ tăng trưởng gộp hàng năm (CAGR) là 12,5%. Tương tự, doanh thu từ siêu đám mây (hypercloud) được ước tính tăng trưởng với tốc độ CAGR là 19%, từ 185 tỷ USD vào năm 2023 lên 536 tỷ USD vào năm 2028*. Nhìn vào hiệu suất hoạt động, nguồn cung mới vẫn tích cực với tỷ lệ lấp đầy tốt tại các thị trường trọng điểm. Tuy nhiên, theo một số ước tính ghi nhận công suất của ngành AI và ML có thể tăng gấp đôi nhu cầu hiện có, điều này thúc đầy các nhà đầu tư tập trung vào việc phát triển nguồn cung mới. Trong khi các nhà khai thác siêu đám mây và colocation cũng đang gia tăngviệc xây dựng các cơ sở hạ tầng kỹ thuật số, thì triển vọng đối với các nhà phát triển trung tâm dữ liệu rất tích cực. * Dựa theo Báo cáo Nghiên cứu Thị phần Colocation và Kết nối Quốc tế vào tháng 5 năm 2023 và Báo cáo Cấu trúc Siêu đám mây hồi Quý 1 năm 2023

DR. DOMINIC BROWN Trưởng bộ phận Nghiên cứu Thị trường Khu vực Châu Á Thái Bình Dương & Châu Âu, Trung Đông và Châu Phi

BÁO CÁO CHI PHÍ XÂY DỰNG TRUNG TÂM DỮ LIỆU CHÂU Á THÁI BÌNH DƯƠNG 5

Nhu cầu về trung tâm dữ liệu đã gây áp lực lên thị trường xây dựng, bao gồm cả góc độ lạm phát và khan hiếm nguồn lao động Châu Á Thái Bình Dương đang là khu vực chứng kiến sự mở rộng mạnh mẽ của các thị trường trung tâm dữ liệu trưởng thành và đang phát triển. Tính đến hiện tại, toàn khu vực có 9,8GW công suất đang hoạt động, với 3,4GW công suất đang được xây dựng và 8,8GW công suất đang trong kế hoạch. Các thị trường trưởng thành tiếp tục dẫn đầu tăng trưởng mặc dù đang đối mặt với những hạn chế về quỹ đất và nguồn cấp điện. Trong đó, Bắc Kinh và Thượng Hải lần lượt có công suất hoạt động trên 1GW. Singapore, Tokyo và Sydney đang trên đà vượt qua 1GW công suất hoạt động lần lượt vào năm 2024 và 2026. Theo sau là các thị trường như Hồng Kông với công suất hoạt động hơn 500MW; Mumbai và Seoul dự kiến sẽ đạt được cột mốc 500MW vào năm 2024. Tỷ lệ lấp đầy có sự chênh lệch giữa các nước nhưng nhìn chung các thị trường trưởng thành có tỷ lệ lấp đầy tích cực. Do nguồn cung tương lai hạn chế, Singapore là thị trường có công suất hoạt động tốt nhất khu vực với tỷ lệ trống chỉ khoảng 1%. Bắc Kinh, Tokyo, Seoul, Đài Bắc, Busan và Hyderabad cũng có tỷ lệ trống ở mức một con số. Tokyo ghi nhận thấy tỷ lệ lấp trống cao hơn do yếu tố nguồn điện. Sydney vẫn là thị trường quan trong đối với cả Hoa Kỳ và Châu Á Thái Bình Dương với khả năng cung cấp dịch vụ đám mây cho khách hàng từ ngân hàng, tài chính, bảo hiểm, viễn thông, thương mại điện tử và phục vụ chính phủ. Trong khi nhu cầu xây dựng của các nhà đầu tư quốc tế chủ yếu tập trung vào các thị trường trưởng thành, thị trường mới nổi cũng không kém phần thu hút với sự tăng trưởng nhu cầu từ nội địa và những thuận lợi về vị trí. Cụ thể, các nhà cung cấp dịch vụ đám mây toàn cầu (CSP) đã lên kế hoạch thâm nhập vào Auckland, Bangkok, Busan, Kuala Lumpur, Osaka, Pune và Đài Bắc; việc các nhà điều hành, nhà phát triển và colocation quan tâm đầu tư vào các thị trường mới nổi này sẽ mở ra nhiều cơ hội tăng trưởng nhanh chóng trong những năm tới.

CHỈ SỐ CÔNG SUẤT HOẠT ĐỘNG Q3 2023

1,162MW 280MW 1,374MW 18% Úc

New Zealand

75MW 13MW 57MW

16 %

Đang hoạt động Đang xây dựng Kế hoạch

Tỷ lệ trống

Đang hoạt động Đang xây dựng Kế hoạch Tỷ lệ trống

Trung Quốc

Philippines

4,569MW 1,078MW 2,208MW Đang hoạt động Đang xây dựng Kế hoạch

14 %

60MW 74MW

4 8MW 59%

Tỷ lệ trống

Đang hoạt động Đang xây dựng Kế hoạch Tỷ lệ trống

966MW 887MW 1,321MW 21% Ấn Độ

931MW 71MW 209MW 1% Singapore Đang hoạt động Đang xây dựng Kế hoạch Tỷ lệ trống 424MW 246MW 646MW 5% Hàn Quốc Đang hoạt động Đang xây dựng Kế hoạch Tỷ lệ trống 55MW 53MW 201MW 21% Thái Lan Đang hoạt động Đang xây dựng Kế hoạch Tỷ lệ trống

Đang hoạt động Đang xây dựng Kế hoạch

Tỷ lệ trống

199MW 126MW 451MW 36% Indonesia

Đang hoạt động Đang xây dựng Kế hoạch

Tỷ lệ trống

1,171MW 407MW 1,378MW 11% Nhật Bản Đang hoạt động Đang xây dựng Kế hoạch

Tỷ lệ trống

Việt Nam

Malaysia

196MW 190MW 888MW Đang hoạt động Đang xây dựng Kế hoạch

19 %

45MW 16MW 40MW

42 %

PRITESH SWAMY Giám đốc Cấp cao

Tỷ lệ trống

Đang hoạt động Đang xây dựng Kế hoạch Tỷ lệ trống

Cushman & Wakefield Tư vấn & Nghiên cứu Trung tâm dữ liệu Khu vực Châu Á Thái Bình Dương & Châu Âu, Trung Đông và Châu Phi 6

U/C = Đang xây dựng Các chỉ số công suất chính bao gồm công suất công nghệ thông tin của trung tâm dữ liệu tính theo MW đang được xây dựng thực tế. Bao gồm cả siêu đám mây siêu, dịch vụ colocation, thiết bị biên & viễn thông, nhưng không bao gồm thiết bị cố định & công nghệ thông tin và truyền thông.

THỊ TRƯỜNG TRỌNG ĐIỂM ÚC

INDONESIA  BATAM  TRUNG TÂM JAVA  JAKARTA MỞ RỘNG  PHÍA TÂY JAVA

PHILIPPINES  CLARK

 MELBOURNE  PERTH  SYDNEY TRUNG QUỐC  BẮC KINH  HONG KONG  THƯỢNG HẢI  THÂM QUYẾN  ĐÀI BẮC  THIÊN TÂN ẤN ĐỘ  BANGALORE  CHENNAI  DEHLI  HYDERABAD  MUMBAI

 METRO MANILA & CÁC TỈNH (LAGUNA, CAVITE, BATANGAS)

Chúng tôi thực hiện nghiên cứu trên 37 thị trường trung tâm dữ liệu trọng điểm tại Châu Á Thái Bình Dương trong ấn phẩm năm nay. Thị trường trung tâm dữ liệu được xem như ‘thỏi nam châm’ thu hút sự quan tâm của các nhà đầu tư, nhờ vào mức tiêu thụ dữ liệu tiếp tục gia tăng thúc đẩy nhu cầu lưu trữ mạnh mẽ.

SINGAPORE  SINGAPORE HÀN QUỐC  BUSAN  SEOUL

NHẬT BẢN  OSAKA  TOKYO

MALAYSIA  JOHOR BAHRU  KUALA LUMPUR  SELANGOR

THÁI LAN  BANGKOK

NEW ZEALAND  AUCKLAND

VIỆT NAM  HÀ NỘI  TP. HỒ CHÍ MINH

BÁO CÁO CHI PHÍ XÂY DỰNG TRUNG TÂM DỮ LIỆU CHÂU Á THÁI BÌNH DƯƠNG 7

Tải và đọc thêm các ấn phẩm báo cáo khác về trung tâm dữ liệu của Cushman & Wakefield Cập nhật Trung tâm Dữ liệu Châu Á Thái Bình Dương H1 2023 Bản báo cáo H1 2023 của chúng tôi cung cấp bản tóm tắt toàn diện về 12 thị trường đáng chú ý trong khu vực: Tokyo, Mumbai, Sydney, Singapore, Seoul, Johor, Jakarta, Hong Kong, Manila, Bangkok , Auckland và TP. Hồ Chí Minh.

Hồ sơ Năng lực Châu Á Thái Bình Dương Tìm hiểu thêm về năng lực của đội ngũ trung tâm dữ liệu Cushman & Wakefield trên khắp Châu Á Thái Bình Dương, bao gồm thông tin chi tiết về từng thị trường, dịch vụ, giao dịch điển hình và thông tin liên hệ.

So Sánh Thị Trường Trung Tâm Dữ Liệu Toàn Cầu Năm 2023 Báo cáo hàng năm của Cushman & Wakefield thống kê, đánh giá và chấm điểm 63 thị trường trung tâm dữ liệu chính và mới nổi trên toàn cầu, sử dụng 13 tiêu chí.

8

Cushman & Wakefield Cushman & Wakefi l

PHƯƠNG PHÁP

Dữ Liệu Về Giá và Tỷ Giá Hối Đoái Tất cả chi phí đã được chuyển đổi từ đồng nội tệ sang đồng Đô la Mỹ (USD), theo phương pháp sử dụng tỷ giá hối đoái trên nền tảng nghiên cứu của chúng tôi, nhằm phục vụ việc đánh giá và so sánh một cách nhất quán. Năm 2022 2023 đã có những biến động đáng kể về tỷ giá hối đoái toàn cầu và khu vực, vì vậy, việc đưa ra kết quả của chỉ số và giá cả cho từng thị trường đã được chúng tôi xem xét kỹ lưỡng và giải thích cẩn thận. Thời gian mốc sử dụng thông tin về giá, chuyển đổi và tỷ giá hối đoái trong tài liệu này được xác định vào tháng 8 năm 2023. Chi Phí Giao Dịch Đất và Tài Sản Dữ liệu về giá giao dịch được thu thập trong báo cáo lấy từ nhiều nguồn khác nhau, như giá mua đất/tài sản, phí tư vấn, phí môi giới, chi phí giao dịch và phí đóng. Phí tư vấn và môi giới (PBF) có thể thay đổi từ 1% - 3% tùy thuộc vào giá trị thị trường và giá đất. Ở hầu hết các thị trường, bên bán sẽ phải trả phí môi giới, tuy nhiên ở một số quốc gia khác, bên bán sẽ được đại diện bởi công ty đại lý hoặc công ty quản lý tài sản (AMC) của họ. Cushman & Wakefield có thể tư vấn về mọi thắc mắc liên quan đến tư vấn và môi giới các giao dịch này. Lãi suất hỗn hợp là mức trung bình của nhiều thành phố khác nhau trong cùng một thị trường/quốc gia. Giá Đất, Chi Phí Giải Phóng Mặt Bằng (Gắn Liền Với Quỹ Đất) Dữ liệu về giá được tổng hợp trong báo cáo này được lấy từ nhiều yếu tố khác nhau, như cảnh quan, phá dỡ, đào xới, xử lý vật liệu, phân loại, san lấp mặt bằng, xây dựng nền móng phụ và thiết lập an ninh. Tất cả các chi phí nhân công xây dựng, vật liệu, công tác hành chính, lợi nhuận và các chi phí chung đã được phân tích, nhưng không bao gồm phí quản lý và thuế. Cơ sở dữ liệu được thu thập từ các văn phòng khu vực của chúng tôi, dựa trên mô hình tiêu chuẩn ngành được xác định trong phần giả định mô hình phát triển ở những trang tiếp theo của tài liệu này.

Nguồn Dữ Liệu Báo cáo Chi phí Xây dựng Trung tâm Dữ liệu 2023/24 của Cushman & Wakefield thu thập dữ liệu từ nhiều bộ dữ liệu trên tất cả các văn phòng trong khu vực của chúng tôi, theo các nguồn sau :  Bộ phận thị trường vốn, kiến thức định giá và tư vấn chuyên sâu đối với phân khúc trung tâm dữ liệu trong hơn 20 năm.  Danh sách các thương vụ mua bán và cho thuê gần đây của chúng tôi (gần 400 mẫu đất (tương đương 161.874 ha) đã được bán và hơn 1 triệu m2 đã được cho thuê trong khoảng hai năm qua).  35 dự án đang vận hành trên khắp Châu Á Thái Bình Dương.  200 dự án mới hoàn thành trên 14 thị trường Châu Á Thái Bình Dương.  Tiêu chuẩn mở rộng của nguồn dữ liệu về các loại chi phí trong khu vực.  Kết quả khảo sát trực tiếp từ khách hàng. Bộ Dữ Liệu Để tạo ra kết quả của báo cáo này, có ba bộ chỉ số liên quan đến phát triển tài sản trung tâm dữ liệu đang được chúng tôi đánh giá trong ấn phẩm này :  Chi phí giao dịch đất và tài sản.  Giá đất, chi phí giải phóng mặt bằng (gắn liền với quỹ đất).  Chi phí xây dựng tiêu chuẩn và cao cấp.

BÁO CÁO CHI PHÍ XÂY DỰNG TRUNG TÂM DỮ LIỆU CHÂU Á THÁI BÌNH DƯƠNG 9

Chi Phí Xây Dựng Trung Tâm Tiêu Chuẩn Dữ liệu về chi phí xây dựng tiêu chuẩn được thu thập trong báo cáo này bao gồm các loại phí chuyên môn, giấy phép, phê duyệt quy hoạch, phần cứng và phần lõi, lắp đặt điện, lắp đặt cơ khí, thiết lập hệ thống chữa cháy, hệ thống an ninh, chi phí trang trí nội thất, công tác hoàn thiện và các phụ kiện. Tất cả chi phí nhân công xây dựng, vật liệu, công tác hành chính, lợi nhuận và các yêu cầu chung đều được đánh giá. Cơ sở dữ liệu được thu thập từ các văn phòng khu vực của chúng tôi, dựa trên mô hình tiêu chuẩn ngành được xác định trong phần giả định mô hình phát triển ở những trang tiếp theo của tài liệu này. Các yếu tố thiết kế để xây dựng một cơ sở trung tâm dữ liệu tiêu chuẩn đã bao gồm trong chi phí xây dựng của báo cáo, như máy phát điện dự phòng, bãi đậu xe của khách hàng, bãi đậu xe của nhân viên, mặt tiền, cáp quang, bồn nhiên liệu, bộ trao đổi nhiệt, tòa nhà, khu vực văn phòng, khoang tải, nguồn điện của thành phố và tư nhân, kết cấu mái, vành đai an ninh, cổng ra vào an ninh, khu vực vận chuyển và tiếp nhận, kết cấu, trạm biến áp, trạm xe, bể chứa và lưu trữ nước, kết nối không dây/kết nối vệ tinh và hệ thống làm mát/tháp làm mát 24/7. Chi Phí Xây Dựng Trung Tâm Cao cấp Các yếu tố thiết kế phù hợp với trung tâm dữ liệu cao cấp sau đây đã được bao gồm trong mức giá xây dựng của báo cáo : A – Không Gian Phụ Trợ / Tuần Hoàn : Khu vực lối vào + an ninh, phòng quản lý cơ sở vật chất, thang máy / tời nâng hàng hóa, khu vực phòng họp, khu vực văn phòng, khu vực tiếp khách, khu vực vận chuyển và khu vực lưu trữ. B - Trung T âm Điều H ành Mạng (NOC): Hệ thống giám sát năng lượng thông minh, hệ thống giám sát thiết bị từ xa và bảng điều khiển mạng.

C – Phòng Máy Chủ / Phòng Dữ Liệu : Hệ thống nhốt khí, hệ thống phân phối điện / tủ điện (điện áp thấp), tủ đựng, vỏ bao, lồng, hệ thống quản lý cáp, hệ thống làm mát và bộ phân phối điện. D – Phòng Điện / Phòng Dịch Vụ : Năng suất của dòng điện AC/DC, hệ thống chuyển mạch tự động, nguồn điện áp cao, hệ thống hiệu chỉnh/chỉnh lưu hệ số công suất, hệ thống điện dự phòng UPS, hệ thống bảo vệ đột biến điện, thiết bị chuyển mạch (thấp, trung bình, cao) và hệ thống điều khiển biến tần. E – Phòng Kiểm Soát Thay Đổi Khí Hậu : Hệ thống quản lý luồng không khí và làm mát. F – Phòng Kiểm Soát Cháy Nổ : Hệ thống phát hiện khói cực nhạy VESDA, hệ thống chữa cháy, hệ thống chữa cháy bằng khí. G – Phòng Điều Hành Cáp Quang : Trung tâm vận chuyển cáp quang (đa và trung tính). H – Yếu Tố Khác : Nội thất, tiện ích và phụ kiện. Loại Trừ Báo cáo không bao gồm các chi phí như các chi phí liên quan đến yêu cầu đặc biệt cụ thể trực tiếp của khách hàng, yêu cầu đặc biệt cụ thể gián tiếp của khách hàng, các thiết bị hoạt động và vận hành cho khâu công nghệ thông tin.

10

Cushman & Wakefield

GIẢ ĐỊNH & THÔNG SỐ XÂY DỰNG CƠ SỞ TIÊU CHUẨN Báo cáo Chi phí Xây dựng được giả định theo các nhóm tiêu chuẩn thấp, trung bình và cao dựa trên thông số kỹ thuật của mô hình công trình cơ sở và các hạng mục chính. Thông tin cơ bản này cho phép nhà đầu tư phân biệt được các loại thông số kỹ thuật.

Hạng mục chính

Tiêu chuẩn Thấp

Tiêu chuẩn Trung bình

Tiêu chuẩn Cao

Vị trí

KCN / công nghệ điều khiển từ xa

KCN / công nghệ cao cận trung tâm*

Nội thành / CBD

Quy mô trung tâm dữ liệu

Trung tâm dữ liệu công suất tiêu chuẩn 10 - 50MW và có khả năng mở rộng hoặc chuyển nhượng trong tương lai

$-$$ Chất lượng trung bình

$$-$$$ Chất lượng tốt

$$$$ Chất lượng đẳng cấp

Chất lượng xây dựng (bao gồm chất lượng vật liệu)

Một trung tâm cung cấp khả năng vận hành liên tục và hạn chế lỗi

Chất lượng so với hiệu suất

Tập trung vào hiệu suất và giá

Có cơ sở phụ trợ cao cấp

Tiêu chuẩn vận hành và dự phòng

Tier 2 (N+1)

Tier 3 (N+1)

Tier 4 (2N+1)

Hệ thống dự phòng nhiều lớp (1 x linh hoạt + 1 x thụ động)

Hệ thống dự phòng hoàn chỉnh (2 x linh hoạt) (Không sập nguôn)

Hệ thống nguồn

Hệ thống đơn không dự phòng

Trung tâm dữ liệu trung lập với nhà mạng

Không

Có

Có

Công suất hoạt động tủ rack

10- 30kW mỗi rack

10- 50 kW mỗi rack

10- 125+ kW mỗi rack

Số lượng tầng

Khoảng 1-3 tầng

Đa tầng (trên 3 tầng)

Đa tầng (trên 3 tầng)

Không có, đặt trong tòa nhà hoặc trên tầng thượng

Có, thiết lập một khu vực riêng cho tổ hợp này Hệ thống kiểm soát ra vào bằng cảm biến, chip điện tử, hàng rào bảo vệ người và tài sản Có Sử dụng dầu diesel, dầu diesel sinh học, khí tự nhiên

Có, xây dựng tòa nhà trong một khu vực riêng cho tổ hợp này

Tổ hợp nhà máy & máy phát điện độc lập

Camera giám sát và đội ngũ an ninh tại chỗ

Hệ thống kiểm soát toàn diện bằng sinh trắc học

Biện pháp an ninh

Có Sử dụng dầu diesel, dầu diesel sinh học, khí tự nhiên

Có Sử dụng dầu diesel

Hệ thống phát điện dự phòng

* Đối với các thành phố không có vị trí trung tâm dữ liệu ở vùng cận trung tâm, chúng tôi đã tính giá trung bình cho khu công nghiệp / khu công nghệ.

BÁO CÁO CHI PHÍ XÂY DỰNG TRUNG TÂM DỮ LIỆU CHÂU Á THÁI BÌNH DƯƠNG 11

GIẢ ĐỊNH & THÔNG SỐ XÂY DỰNG CƠ SỞ CAO CẤP Báo cáo Chi phí Xây dựng được giả định theo các nhóm tiêu chuẩn thấp, trung bình và cao dựa trên thông số kỹ thuật của mô hình công trình cơ sở và các hạng mục chính. Thông tin cơ bản này cho phép nhà đầu tư phân biệt được các loại thông số kỹ thuật.

Hạng mục chính

Tiêu chuẩn Thấp

Tiêu chuẩn Trung bình

Tiêu chuẩn Cao

$-$$ Chất lượn trung bình

$$-$$$ Chất lượng tốt

$$$$ Chất lượng đẳng cấp

Chất lượng hoàn thiện (bao gồm chất lượng vật liệu)

Trung tâm điều hành mạng tại chỗ

Không

Có

Có

Phòng chờ tại trung tâm

Không

Có

Có

Văn phòng và phòng họp tại trung tâm

Không

Có

Có

Nhà ăn trong khuôn viên

Không

Có

Có

Thiết kế để bảo trì mà không bị gián đoạn

Không

Có

Có

Phân khu

Không

Không

Có

Hệ thống làm mát

Làm mát đoạn nhiệt

Làm mát bằng chất lỏng

Làm mát bằng chất lỏng

Báo khói VESDA, ức chế khí, đường ống khô

Báo khói VESDA, ức chế khí, đường ống khô

Báo khói VESDA, ức chế khí, đường ống khô

Hệ thống chữa cháy

Có Hệ thống chờ / điều khiển từ xa

Có Hệ thống chờ ferro / Double C.

Có Hệ thống Double C. / Delta C.

Hệ thống dự phòng điện UPS

$$ Nhà cung cấp Hạng C

$$$ Nhà cung cấp Hạng B

$$$$ Nhà cung cấp Hạng A

Hệ thống tủ và tủ rack

Thiết bị hoạt động và vận hành công nghệ thông tin

Chi phí thiết bị CNTT đang hoạt động của khách hàng không được tính vào mô hình chi phí phát triển của chúng tôi

12

Cushman & Wakefield

CÁC LOẠI HÌNH TRUNG TÂMDỮ LIỆU

Loại hình

Bên sở hữu và vận hành

Bên sử dụng

Số lượng tủ racks

 Được sở hữu và vận hành bởi công ty điều hành.  Lưu trữ và vận hành các yêu cầu về điện toán, kết nối mạng và lưu trữ dùng cho nội bộ.  Yêu cầu các tính năng dự phòng và kết nối ở mức thấp đến trung bình (phụ thuộc vào chủ sở hữu).  Được sở hữu và vận hành bởi một công ty hoặc nhà cung cấp viễn thông.  Lưu trữ và chạy lưu lượng truy cập cho các dịch vụ di động, đám mây và nội dung trực tuyến.  Yêu cầu tính năng kết nối và dự phòng cao.  Được điều hành bởi một công ty duy nhất.  Cho thuê lại không gian đối với khách hàng doanh nghiệp và nhà bán lẻ.  Yêu cầu tính kết nối cao, dự phòng, phần mềm và nền tảng như một tính năng dịch vụ.  Được điều hành bởi một công ty duy nhất.  Cho thuê không gian cho doanh nghiệp và khách hàng lớn.  Yêu cầu tính kết nối và dự phòng cao. Không có yêu cầu về tính năng kết nối.  Là những trung tâm dữ liệu quy mô nhỏ được điều hành bởi một công ty.  Công suất hoạt động chủ yếu tập trung vào các điện toán biên, nền tảng IoT và lưu trữ dữ liệu.  Yêu cầu các tính năng dự phòng và kết nối từ thấp đến trung bình, tùy thuộc vào sản phẩm.  Thường được sở hữu và điều hành bởi công ty sử dụng chính.  Các cơ sở cung cấp dịch vụ lưu trữ dữ liệu có thể mở rộng, lưu lượng truy cập cao, dịch vụ đám mây và được xem là một danh mục đầu tư.  Yêu cầu kết nối cực nhanh và nhiều cấp độ dự phòng.

Thông thường là các doanh nghiệp có nhu cầu lưu trữ dữ liệu của các bộ phận kinh doanh trong công ty Thông thường là các doanh nghiệp viễn thông sẽ sử dụng, nhưng cũng có khả năng liên doanh với các doanh nghiệp

Trung tâm dữ liệu doanh nghiệp

1-50

Trung tâm dữ liệu viễn thông

100- 1,000

Mỗi trung tâm có thể cho từ 100 đến 1000 khách hàng thuê lại

Trung tâm dữ liệu chia sẻ colocation

100- 1,000

Mỗi trung tâm có thể cho từ 100 đến 1000 khách hàng thuê lại

Trung tâm dữ liệu toàn hệ thống colocation

1,000 - 5,000+

Phụ thuộc vào việc cung cấp sản phẩm, tiêu chuẩn kiến trúc và cơ sở hạ tầng CNTT.

Trung tâm dữ liệu biên

Thông thường là các doanh nghiệp sở hữu sẽ sử dụng

Trung tâm dữ liệu siêu lớn

3,000 - 5,000+

BÁO CÁO CHI PHÍ XÂY DỰNG TRUNG TÂM DỮ LIỆU CHÂU Á THÁI BÌNH DƯƠNG 13

KỸ THUẬT CHUNG XÂY DỰNG TRUNG TÂM DỮ LIỆU

Tiêu chuẩn Uptime

Tier 1 (I)

Tier 2 (II)

Tier 3 (III)

Tier 4 (IV)

Cơ sở hạ tầng cơ bản không mở rộng

Cơ sở hạ tầng có công suất dự phòng

Cơ sở hạ tầng hỗ trợ việc bảo trì song song / liên tục Hệ thống dự phòng nhiều lớp 1 x linh hoạt & 1 x thụ động Có dự phòng

Cơ sở hạ tầng có khả năng hạn chế tối đa lỗi Hệ thống dự phòng hoàn chỉnh (2 x linh hoạt) (Không xảy ra sập nguôn)

Loại hình trung tâm dữ liệu

Hệ thống đơn Nguồn điện + Làm mát Không dự phòng

Hệ thống đơn Nguồn điện + Làm mát Không dự phòng

Hệ thống nguồn

Hệ thống dự phòng

N

N+1

N+1

2N+1

Công suất khả dụng tối thiểu

99.67%

99.74%

99.98%

99.99%

Thời gian ngưng hoạt động trong năm

28.8 giờ

22 giờ

1.36 giờ

0.44 giờ

Mạng lưới điện

1 No.

1 No.

1 No. & 1 No. Thay thế

2 No. Hoạt động song song

Hệ thống phân phối điện

1 No.

1 No.

2 No. Hoạt động song song

2 No. Hoạt động song song

Hệ thống làm mát

1 No.

1 No.

1 No. & 1 No. Thay thế

2 No. Hoạt động song song

Phân khu

Không

Không

Không

Có

Khả năng bảo trì đồng thời

Không

Không

Có

Có

Làm mát liên tục

Không

Không

Không

Có

Khả năng hạn chế lỗi

Không

Không

Không

Có

Cần tắt máy để thực hiện bảo trì đường dẫn điện và cơ sở hạ tầng khác

Có thể tiến hành bảo trì mà không làm gián đoạn bất kỳ hoạt động nào

Cần tắt máy để thực hiện bảo trì toàn bộ

Có khả năng duy trì hoạt động trong mọi trường hợp

Bảo trì

14

Cushman & Wakefield

Bảng so sánh các thành phố (Giá đất trung bình)

Không có gì đáng ngạc nhiên khi các thị trường có giá đất đắt đỏ nhất Châu Á Thái Bình Dương lại bị chi phối bởi các nền kinh tế trưởng thành hơn. Đơn đặt hàng của họ phản ánh nhu cầu và áp lực của thị trường trong nước. CHỈ SỐ GIÁ ĐẤT TRONG KHU VỰC

Giá trung bình – USD/m 2

Thành phố

Các thành phố từ các quốc gia trưởng thành hơn đã thống trị bảng xếp hạng giá đất cao trong khu vực: Hàn Quốc, Nhật Bản và một số thành phố từ Trung Quốc nằm trong top 15. Mức giá đắt đỏ của những thị trường này có thể mang lại những cơ hội đầu tư tốt hơn cho Đông Nam Á và Úc nhờ có giá đất cạnh tranh. Tuy nhiên, các thành phố này cũng đang được dự báo sẽ có sự tăng giá đất theo nhu cầu như Ấn Độ, Trung Quốc và Đông Nam Á. Một lưu ý quan trọng rằng quyền sở hữu đất lâu dài và quyền sở hữu hợp đồng cho thuê được hình thành khác nhau giữa các thị trường khác nhau; mức lãi suất và giá trị đất thì sẽ phụ thuộc vào động lực giữa cung và cầu. Giá trị trung bình đất ở khu trung tâm thành phố so với vùng cận trung tâm sẽ khác nhau; Do đó, giá trị các giao dịch thực tế có thể sẽ có sự chênh lệch.

Singapore

Singapore Hàn Quốc Hàn Quốc Hồng Kông Hồng Kông Nhật Bản Philippines Hồng Kông

$11,573 $10,525 $8,865 $6,694 $4,721 $4,284 $3,615 $3,588 $3,213 $3,113 $3,025 $2,945 $2,761 $2,366 $2,052 $1,955 $1,874 $1,691 $1,499 $1,435 $1,355 $1,269 $1,251 $1,045

Seoul Busan

Đông Cửu Long & Hồng Kông Est.

Bắc Kinh

Trung Quốc Đại Lục

Quỳ Dũng, Thuyên Loan, Thanh Y, Sa Điền

Tokyo

Metro Manila

Phấn Lĩnh, Sheung Shui, Đại Bộ

Thượng Hải

Trung Quốc Đại Lục

Osaka

Nhật Bản Hồng Kông

Truân Môn & Nguyên Lãng

Thẩm Quyến

Trung Quốc Đại Lục

Đài Trung

Đài Loan Đài Loan Malaysia

Đài Bắc

Kuala Lumpur Tung Chung

Hồng Kông

Mumbai

Ấn Độ

1 Singapore

Khu Công Nghiệp Tướng Quân Áo

Hồng Kông

Delhi

Ấn Độ Ấn Độ

Bangalore Thiên Tân Cao Hùng Hyderabad Bangkok Sydney Provincial Chennai Johor Bahru Melbourne

Trung Quốc Đại Lục

2 South Korea

Đài Loan

Ấn Độ

Thái Lan

$987 $960 $694 $638 $624 $554 $491 $463 $289 $262 $216 $195 $140 $136 $120 $119

Úc

3 Hồng Kông

Philippines

Ấn Độ

Malaysia

Úc

Nhật Bản

4

Selangor Auckland

Malaysia

New Zealand

Great Jakarta

Indonesia

Perth

Úc

5

Trung Quốc

TP. Hồ Chí Minh

Việt Nam Indonesia Indonesia Philippines Việt Nam Indonesia

Batam

West Java

( Dựa trên giá trị trung bình của đất tại vùng cận trung tâm tính bằng USD/m2 cho các thành phố trọng điểm).

Clark

Hà Nội

Central Java

BÁO CÁO CHI PHÍ XÂY DỰNG TRUNG TÂM DỮ LIỆU CHÂU Á THÁI BÌNH DƯƠNG 15

So sánh các thị trường – Tất cả tiêu chuẩn

Tiêu chuẩn thấp

Thấp – USD/m 2

Thị trường

Thấp – USD/m2

Thị trường

Cao – USD/m2

Trung bình – USD/m2

Hàn Quốc

$4,190 $2,747 $2,731 $2,103 $1,494

Úc

$292 $303

$554

$892

Singapore

Trung Quốc Đại Lục

$2,966 $3,418 $1,889 $1,233

$5,629 $4,106 $2,243 $2,137

Hồng Kông

Hồng Kông

$2,731

Nhật Bản

Đài Loan

$ 1,494

Đài Loan

Ấn Độ

$328 $138

Philippines

$670 $575 $328 $303 $292 $251 $138 $108

Indonesia

$186

$233

Malaysia

Nhật Bản

$2,103

$3,320 $1,023

$5,042 $1,471

Ấn Độ

Malaysia

$575 $251 $670

Trung Quốc Đại Lục

New Zealand

$463

$676

Úc

Philippines

$1,473

$3,026

New Zealand

Singapore

$2,747 $4,190

$11,573

$20,398 $15,199

Indonesia

Hàn Quốc

$9,695

Việt Nam

Thái Lan

$85

$987 $168

$1,889

Thái Lan

$85

Việt Nam

$108

$228

Tiêu chuẩn trung bình

Tiêu chuẩn cao

Thị trường

Trung bình – USD/m2

Thị trường

Cao – USD/m2

Singapore

$11,573 $9,695 $3,418 $3,320 $2,966 $1,889 $1,473 $1,233 $1,023

Singapore

$20,398 $15,199 $5,629 $5,042 $4,106 $3,026 $2,243 $2,137 $1,889 $1,471

Hàn Quốc

Hàn Quốc

Hồng Kông

Trung Quốc Đại Lục

Nhật Bản

Nhật Bản

Trung Quốc Đại Lục

Hồng Kông

Đài Loan

Philippines

Philippines

Đài Loan

Ấn Độ

Ấn Độ

Malaysia

Thái Lan

Thái Lan

$987 $554 $463 $186 $168

Malaysia

Úc

Úc

$892 $676 $233 $228

New Zealand

New Zealand

Indonesia

Indonesia

Việt Nam

Việt Nam

16

Cushman & Wakefield

Bảng so sánh các thành phố

Thị trường

Thành phố

Thấp – USD/m2

Trung bình - USD/m2

Cao - USD/m2

Melbourne

$243

$554

$865

Perth

$162

$262

$362

Úc

Sydney

$470

$960

$1,449

Bắc Kinh

$384

$4,721

$9,057

Thượng Hải

$361

$3,113

$5,866

Trung Quốc Đại Lục

Thẩm Quyến

$224

$2,761

$5,298

Thiên Tân

$242

$1,269

$2,296

Tung Chung

$1,607

$1,874

$2,142

Truân Môn & Nguyên Lãng

$2,678

$2,945

$3,213

Phấn Lĩnh, Sheung Shui, Đại Bộ

$2,678

$3,213

$3,749

Hồng Kông

Quỳ Dũng, Thuyên Loan, Thanh Y, Sa Điền

$3,213

$4,284

$5,355

Đông Cửu Long & Hong Kong Est.

$4,820

$6,694

$8,568

Khu Công Nghiệp Tướng Quân Áo

$1,392

$1,499

$1,607

Đài Bắc

$1,619

$2,052

$2,484

Cao Hùng

$938

$1,251

$1,439

Đài Loan

Đài Trung

$1,924

$2,366

$2,808

Bangalore

$478

$1,355

$2,233

Chennai

$160

$638

$1,116

Delhi

$637

$1,435

$2,233

Ấn Độ

Hyderabad

$176

$1,045

$1,914

Mumbai

$192

$1,691

$3,189

BÁO CÁO CHI PHÍ XÂY DỰNG TRUNG TÂM DỮ LIỆU CHÂU Á THÁI BÌNH DƯƠNG 17

Bảng so sánh các thành phố (tiếp theo)

Thị trường

Thành phố

Thấp – USD/m2

Trung bình - USD/m2

Cao - USD/m2

Batam

$162

$195

$227

Central Java

$108

$119

$130

Indonesia

Great Jakarta

$146

$289

$433

West Java

$135

$140

$144

Osaka

$2,017

$3,025

$5,042

Nhật Bản

Tokyo

$2,188

$3,615

$5,042

Johor Bahru

$114

$624

$1,135

Kuala Lumpur

$1,387

$1,955

$2,523

Malaysia

Selangor

$226

$491

$756

New Zealand

Auckland

$251

$463

$676

Clark

$116

$136

$155

Metro Manila

$1,515

$3,588

$7,914

Philippines

Provincial

$379

$694

$1,010

Singapore

Singapore

$2,747

$11,573

$20,398

Busan

$4,032

$8,865

$13,697

Hàn Quốc

Seoul

$4,349

$10,525

$16,702

Thái Lan

Bangkok

$85

$987

$1,889

Hà Nội

$108

$120

$132

Việt Nam

TP. Hồ Chí Minh

$108

$216

$324

18

Cushman & Wakefield

CHI PHÍ XÂY DỰNG TRONG KHU VỰC

NHẬT BẢN (+7.5%) $10.05 - $15.41 MỖI W $10,047,115 - $15,405,577 MỖI MW

HỒNG KÔNG (+4.0%) $7.26 - $11.13 MỖI W $7,261,800 - $11,134,760 MỖI MW

TOP 5 THỊ TRƯỜNG Điều kiện thị trường đầy thách thức Các nhà đầu tư, nhà phát triển và các công ty vận hành bất động sản tiếp tục phải đối mặt với những điều kiện chưa từng có. Mặc dù lạm phát thị trường xây dựng đã giảm và/hoặc giảm trong năm dương lịch 2023, nhưng chi phí xây dựng tại Châu Á Thái Bình Dương vẫn ở mức cao kỷ lục, chịu ảnh hưởng bởi giá năng lượng và nguyên liệu thô tăng cao, chuỗi cung ứng đang phục hồi và hầu hết là lãi suất cho vay vốn cao. Chi phí xây dựng trung tâm dữ liệu đang chịu áp lực cao với mức tăng trung bình 4,9% so với giá xây dựng năm 2022; Trong số 5 thị trường đắt đỏ nhất, mức tăng chi phí dao động từ 3,5% ở Úc đến 8% ở Singapore.

3 1

4

HÀN QUỐC (+4.0%) $7.29 - $11.17 MỖI W $7,285,200 - $11,170,640 MỖI MW

2

SINGAPORE (+8.0%) $8.87 - $13.60 MỖI W $8,869,500 - $13,599,900 MỖI MW

ÚC (+3.5%) $7.24 - $11.11 MỖI W $7,242,413 - $11,105,033 MỖI MW

5

BÁO CÁO CHI PHÍ XÂY DỰNG TRUNG TÂM DỮ LIỆU CHÂU Á THÁI BÌNH DƯƠNG 19

Thị trường mới nổi thu hút sự quan tâm của các nhà đầu tư, do các thị trường trưởng thành siết chặt nguồn cung Có ba nguyên nhân chính làm cho chi phí xây dựng gia tăng. Thứ nhất, số lượng nhà đầu tư quan tâm tham gia thị trường ngày càng tăng. Thứ hai, số lượng nhà thầu có kinh nghiệm còn khá hạn chế. Cuối cùng, giá năng lượng và nguyên liệu thô tăng cao cùng với tình trạng lạm phát dai dẳng, mặc dù toàn chuỗi cung ứng đang được cải thiện. Quy mô xây dựng trung tâm dữ liệu to hơn cũng làm tăng chi phí, với nhu cầu trong việc mở rộng quy mô ngay khi có thể và dễ dàng xây dựng các tiện ích cho sự phát triển lớn hơn. Những dự án quy mô lớn thường được xây dựng xa trung tâm thành phố, khiến tình trạng thiếu lao động xây dựng nơi xa trở nên trầm trọng. Hơn nữa, lựa chọn vị trí xa hơn cũng làm tăng chi phí cung ứng và chi phí vận hành. Sự gián đoạn cung ứng trong suốt đại dịch phần lớn đã được giải quyết và chúng ta dường như đang bước vào thời kỳ phục hồi nhanh hơn. Thời gian phục hồi được dự báo là ba đến sáu tháng, giảm so với mức dự báo sáu đến 12 tháng trong thời kỳ đại dịch - mặc dù chi phí nhìn chung vẫn tăng cao phù hợp với các điều kiện kinh tế vĩ mô. Ngành trí tuệ nhân tạo và học máy đang tăng tốc cũng được kỳ vọng sẽ tạo ra một lượng nhu cầu lớn về mạng lưới trung tâm dữ liệu mới trong vòng hai đến ba năm tới, đây là nguyên nhân gây áp lực lên nguồn cung cho các thị trường. Các nhà phát triển đã bắt đầu áp dụng các phương pháp xây dựng lắp ghép sẵn để bắt kịp nhu cầu này, phương pháp này có thể giảm thời gian xây dựng từ 30% đến 50%; Chúng tôi dự báo xu hướng này sẽ tiếp tục. Vào năm 2022,tính riêng quy mô của thị trường colocation đã được định giá 25,5 tỷ USD; thị trường này dự kiến sẽ đạt 51,8 tỷ USD vào năm 2028, với tốc độ tăng trưởng hàng năm CAGR là 12,5%.

Hạng Thị trường

Thấp – USD/W Trung bình – USD//W Cao – USD/W

1 2 3 4 5 1 2 3 4 5 1 2 3 4 5 6 7 8 9

Nhật Bản Singapore Hàn Quốc Hồng Kông

$10.05

$12.73 $11.23

$15.41 $13.60 $11.17 $11.13 $11.11

$8.87 $7.29 $7.26 $7.24

$9.23 $9.20 $9.17

Úc

Hạng Thị trường

Thấp – USD/W Trung bình – USD//W Cao – USD/W

Nhật Bản Singapore Hàn Quốc Hồng Kông

$10,047,115 $8,869,500 $7,285,200 $7,261,800 $7,242,413

$12,726,346 $11,234,700 $9,227,920 $9,198,280 $9,173,723

$15,405,577 $13,599,900 $11,170,640 $11,134,760 $11,105,033

Úc

Hạng Thị trường

Tăng tường chi phí xây dựng hàng năm 2022 -2023

Singapore Nhật Bản Indonesia Philippines Malaysia Việt Nam Thái Lan

+8.00% +7.50% +6.63% +5.00% +5.00% +4.50% +4.50% +4.00% +4.00% +4.00% +4.00% +4.00% +3.50% +3.50%

Trung Quốc Đại Lục

Hồng Kông

10 11 12 13 14

Đài Loan

Ấn Độ

Hàn Quốc

Úc

New Zealand

Tăng trưởng trung bình khu vực

+4.87%

Cushman & Wakefield JAMES B. NORMANDALE Trưởng nhóm Bất động sản Chuyên dụng, Châu Á Thái Bình Dương Dịch vụ Quản lý Dự án (PDS) 20

TIÊU ĐIỂM NGHIÊNG VỀ HÀN QUỐC Năm thị trường xây dựng trung tâm dữ liệu đắt đỏ nhất có giá từ 7,2 triệu USD đến 15,4 triệu USD mỗi megawatt. Trong khi giá đất và xây dựng ở Hồng Kông và Trung Quốc vẫn ở mức cao, thì sự gia tăng chi phí xây dựng* gần đây của Hàn Quốc đã giúp nước này đứng thứ ba sau Nhật Bản và Singapore, những thị trường có mức giá cao nhất trong khu vực. Chi phí giá tăng ở Hàn Quốc được xem xét bởi ba nguyên nhân chính: 1. Sức hấp dẫn trong khu vực Quỹ đất dồi dào với khả năng tiếp cận nguồn điện ổn định đã thúc đẩy số lượng nguồn cung các dự án đang hoạt động, đang xây dựng và được lên kế hoạch tại Hàn Quốc. Bên cạnh đó, quốc gia có nguồn cung tiện ích sẵn có, với sự ổn định về hành chính và chiến lược đầu tư công nghệ mạnh mẽ của chính phủ tiếp tục thu hút nhà đầu tư trong nước và quốc tế đầu tư thị trường này.

2. Mạng lưới nhà thầu Hạng A và B

Hoạt động đầu tư gia tăng khiến cho thị trường trở nên thiếu hụt lượng nhà thầu có khả năng đảm nhận các dự án lớn. Chính vì vậy mà giá xây dựng cũng tăng theo, nhưng điều này lại cho phép các nhà thầu nhỏ hơn có cơ hội tham gia thị trường khi khách hàng tìm kiếm các lựa chọn thay thế. 3. Trung tâm Trí tuệ nhân tạo (AI) và Học máy (ML) của khu vực Bắc Á Ngoài Nhật Bản, Hàn Quốc được xem là một trung tâm AI/ML an toàn nhằm phục vụ cho khu vực Đông Bắc Á, điều này đã thu hút sự quan tâm của các nhà đầu tư toàn cầu và trong khu vực.

* Dựa trên chi phí trung bình của một trung tâm dữ liệu có đặc điểm kỹ thuật xây dựng cơ sở tầm thấp, trung bình và cao

BÁO CÁO CHI PHÍ XÂY DỰNG TRUNG TÂM DỮ LIỆU CHÂU Á THÁI BÌNH DƯƠNG 21

BIỂU ĐỒ CHI PHÍ XÂY DỰNG USD MỖI WATT

Vietnam

Thailand

South Korea

Singapore

Philippines

New Zealand

Malaysia

Japan

Indonesia

India

Greater China (Taiwan)

Greater China (Mainland)

Greater China (Hong Kong)

Australia

$0

$2

$4

$6

$8

$10

$12

$14

$16

$18

High - USD p/W Cao – USD/W

Medium - USD p/W Trung bình – USD/W

Low - USD p/W

Thấp – USD/W

22

Cushman & Wakefield

NHỮNG THỊ TRƯỜNG HÀNG ĐẦU Ngoài Hoa Kỳ - thị trường trung tâm dữ liệu hàng đầu thế giới, Châu Á Thái Bình Dương hiện là khu vực lớn thứ hai nếu tính theo công suất hiện hữu và trong ngắn hạn. Sự phục hồi sớm của COVID, lạm phát thị trường xây dựng ổn định hoặc giảm ở nhiều thị trường, các chương trình khuyến khích của chính phủ và các động lực nhu cầu mạnh mẽ, bao gồm cả quy mô dân số, đã giúp thúc đẩy nhu cầu phát triển của các công ty toàn cầu. Top 3 thị trường có chi phí xây dựng cao hàng đầu bao gồm : 1. Singapore Với những nỗ lực của Ủy ban Phát triển Kinh tế trong việc thúc đẩy sự cạnh tranh và gia tăng sức hút của thị trường trung tâm dữ liệu, đồng thời đặt ra những yêu cầu sử dụng năng lượng và các tiêu chuẩn thiết kế bền vững, chi phí xây dựng trung tâm dữ liệu tại Singapore năm 2023 đã tăng +8% so với 2022 .

Các nhà đầu tư vẫn luôn tìm kiếm cơ hội đầu tư vào khu vực mặc dù còn nhiều vấn đề cần được cải thiện, như quy trình phê duyệt quy hoạch dự án, phục hồi chuỗi cung ứng, tăng cường đầu tư thị trường vận tải và hậu cần, chi phí nhiên liệu, thị trường vật liệu và lao động tăng cao - tất cả điều này đều có thể là nguyên nhân góp phần làm tăng chi phí xây dựng.

2. Nhật Bản

Chi phí xây dựng trung tâm dữ liệu tại Nhật Bản năm 2023 ghi nhận tăng +7,5% so với cùng kỳ. Trong bối cảnh lãi suất cho vay vốn khá thuận lợi, môi trường chính trị ổn định và sự phát triển của đất nước giúp cho Nhật Bản đón nhận dòng vốn đầu tư vào trung tâm dữ liệu cao kỷ lục.

3. Indonesia

Chi phí xây dựng tại Indonesia đã tăng +6,6% vào năm 2023. Sự gia tăng nhanh chóng này có thể là do chi phí vận hành và phát triển tăng, chi phí của tiến độ xây dựng bị trì trệ hơn so với khu vực Châu Á Thái Bình Dương và sự chênh lệch giữa nhu cầu của hiện tại và tương lai.

BÁO CÁO CHI PHÍ XÂY DỰNG TRUNG TÂM DỮ LIỆU CHÂU Á THÁI BÌNH DƯƠNG 23