France Outlook 2024 - Prévisions marché de l'Investissement

REBOND DURABLEMENT TEMPÉRÉ FRANCE

INVESTISSEMENT

LES TENDANCES CLÉS POUR COMPRENDRE

REBOND DURABL TEMPÉRÉ

E LE MARCHÉ DE L'INVESTISSEMENT 2024

D LEMENT É

PERSPECTIVE MACRO-ÉCON

2024 : UNE LUEUR AU BOUT DU TUNNEL

Depuis 4 ans, l’économie mondiale subit de fortes perturbations d'ordre sanitaire, politique et économique. Pandémie mondiale, invasion de l'Ukraine, et maintenant conflit au Proche Orient continuent de bouleverser les chaînes d'approvisionnement, de production et in fine la consommation et les échanges internationaux, moteurs principaux de la croissance. La France n’a pas échappé à cette confusion généralisée et tente de maintenir ses indicateurs à flot dans ce contexte de fortes tensions notamment sur les prix de l’énergie.

PRINCIPAUX INDICATEURS FRANCE

2020 2021

2022

2023 2024 (p) 2025 (p)

-7,9% 6,4% 2,5% 0,8% 0,9% 1,3%

Croissance PIB, %

0,5% 1,6% 5,2% 4,9% 2,6% 1,8%

Taux d'inflation, %

8,0% 7,9% 7,3% 7,5% 7,6% 7,8%

Chômage,%

0,3% 2,6% 0,2% 0,8% 1,0% 0,7%

Pouvoir d'achat, %

-6,8% 5,1% 2,1% 0,6% 1,5% 1,4%

Consommation des ménages, %

21,0% 18,7% 17,5% 17,7% 17,3% 16,7%

Taux d'épargne, % revenu

114,7% 112,9% 109,9% 109,7% 109,7% 109,6%

Dette publique, % PIB

9% 6,5% 4,8% 4,9% 4,4% 3,7%

Déficit public, % PIB

Sources: INSEE, Banque de France, BCE, Moody’s

4 | OUTLOOK INVESTISSEMENT 2024

ES ONOMIQUES

CLIMAT DES AFFAIRES ET MORAL DES MÉNAGES

Une météo maussade en fin d’année avec des indicateurs de climat des affaires et de confiance des ménages qui restent inférieurs à leur tendance long terme (10 ans).

40 50 60 70 80 90 100 110 120

Climat des affaires

Moral des ménages

Sources : INSEE

REBOND DURABLEMENT TEMPÉRÉ | 5

CROISSANCE : LE CREUX DE LA VAGUE

ÉVOLUTION DU PIB DES PRINCIPALES ÉCONOMIES EUROPÉENNES

CROISSANCE PIB

0,0% 0,2% 0,4% 0,6% 0,8% 1,0% 1,2% 1,4% 1,6% 1,8% 2,0%

0,0% 2,0% 4,0% 6,0% 8,0%

-10,0% -8,0% -6,0% -4,0% -2,0%

2020 2021 2022 2023 2024 (p)

2025 (p)

Moyenne 2020/2023

Moyenne 2023/2025 (est)

Sources: INSEE, Banque de France, BCE, Moody’s

La Commission Européenne a révisé ses estimations à la baisse à cause de l'inflation persistante et de taux directeurs qui pourraient rester au point haut pendant encore un certain temps. Après s’être contractée fin 2023, l’activité économique en France devrait se maintenir en 2024 à un rythme modéré sous l’effet combiné du maintien de la demande intérieure et du recul progressif de l’inflation. L’INSEE et la Banque de France anticipent pour 2024 une croissance quasi identique à 2023 (+0,9%) et une modeste reprise de +1,3% en 2025, tirée majoritairement par la consommation des ménages. Le gouvernement se montre plus optimiste et rehausse ces prévisions de +10 pdb, espérant que la reprise des exportations et la mise en application des réformes des retraites et du chômage portent leurs fruits dès 2024 sur le marché de l'emploi. Sur la période 2020/2023, la France figurait en queue de peloton des principales économies européennes et de la Zone Euro avec une croissance moyenne de +0,5% sur la période post Covid, juste devant l’Allemagne (+0,2%). Moody’s anticipe une reprise significative sur les années 2024 et 2025 en Europe, à l’exception de l’Italie, du Royaume-Uni et de l’Allemagne, durablement pénalisés par le maintien d’une inflation forte malgré la flambée des taux d’intérêts. La France conserverait sa place juste devant l’Allemagne.

6 | OUTLOOK INVESTISSEMENT 2024

INFLATION : UN REFLUX LENT MAIS CERTAIN

La baisse de l’inflation entamée depuis l’été 2023 se poursuivrait en 2024 et 2025, bien qu’à un rythme plus mesuré pour rester aux alentours de 2%, légèrement en-deçà des prévisions de la Zone Euro. Le ralentissement des prix s’opère principalement dans les services et l’énergie, et s’étend désormais dans une moindre mesure, aux produits manufacturés, et plus récemment à l’alimentation. Les prix alimentaires restent conditionnés à l’évolution des prix des matières premières et devraient se stabiliser au cours de 2024, avant de reculer significativement en 2025 et ainsi faire reculer l’inflation sous-jacente. POUVOIR D’ACHAT ET CONSOMMATION : CRISE DE CONFIANCE MESURÉE La consommation des ménages, en recul de 150 pdb par rapport à 2022 (+2,1%) mais toujours positive se situerait aux alentours de +0,6% en 2023. Elle devrait suivre globalement la trajectoire du pouvoir d’achat qui devrait augmenter très légèrement (entre +0,7% et +1%) au cours des 2 prochaines années grâce à l’augmentation des salaires réels et la baisse de l’inflation. Le pouvoir d’achat reste néanmoins au cœur des préoccupations des français, en particulier pour les bas salaires qui pour certains se retrouvent inférieurs au SMIC indexé et ne sont pas en mesure de compenser l’inflation par leur épargne.

INFLATION

0,0% 1,0% 2,0% 3,0% 4,0% 5,0% 6,0%

2020 2021 2022 2023 2024 (p)

2025 (p)

POUVOIR D'ACHAT ET CONSOMMATION

-10,0% -5,0% 0,0% 5,0% 10,0%

2020 2021 2022 2023 2024 (p) Pouvoir d'achat Consommation des ménages, %

2025 (p)

Sources : INSEE, Banque de France

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MARCHÉ DU TRAVAIL : VERS UNE AMORCE DE RETOURNEMENT La progression du taux de chômage constaté fin 2023 semble marquer la fin d’un cycle de 7 années de repli, de plus de 10% à 7,1%, son niveau le plus bas (T1 2023). La fin des aides exceptionnelles de l’État, la hausse des défaillances d'entreprises et des destructions d’emplois, pourraient conduire le taux de chômage à tutoyer les 8% d’ici fin 2025 et s’éloigner de fait du plein emploi visé par le gouvernement. La mise en place de la réforme des retraites et la prolongation de la durée du travail devraient freiner pour un temps la progression de l’emploi dans un contexte de ralentissement de l’activité et d’augmentation de la productivité.

CHÔMAGE

6,8% 7,0% 7,2% 7,4% 7,6% 7,8% 8,0% 8,2%

2020 2021 2022 2023 2024 (p)

2025 (p)

8 | OUTLOOK INVESTISSEMENT 2024

TAUX D’ÉPARGNE : LES FRANÇAIS RESTENT DES FOURMIS Bien qu’en baisse depuis 2020 (21% du revenu des ménages), le taux d’épargne est resté relativement élevé en 2023 (17,7%), malgré la progression continue de l’inflation. Les Français ont arbitré entre la prudence et la consommation et cherchent à maintenir, lorsqu’ils le peuvent, une réserve en cas de difficultés à venir. La perspective de la remontée du chômage va dans ce sens et incite les Français à se montrer prudents dans l’allocation de leur épargne qu’ils devraient maintenir pour les deux années à venir au-delà de la moyenne historique 2000/2019 (14,7%).

TAUX D'ÉPARGNE

10,0% 12,0% 14,0% 16,0% 18,0% 20,0% 22,0%

2020 2021 2022 2023 2024 (p)

2025 (p)

Sources: INSEE, Banque de France

REBOND DURABLEMENT TEMPÉRÉ | 9

L'INVESTIS

TAUX DIRECTEURS : STABILISATION EN VUE MAIS UN TIMING INCERTAIN Face au risque que le ralentissement des économies européennes, désormais patent, ne s’installe dans la durée, et tandis que la Fed américaine annonce prévoir plusieurs baisses de taux en 2024 grâce au ralentissement de l’inflation observé, la BCE s’interroge encore sur l’orientation à donner aux taux directeurs européens. Certes, leur maintien à l’occasion de la dernière réunion de la BCE en octobre 2023 – une première depuis juillet 2022, justifiée par une inflation en zone euro au plus bas depuis deux ans (+2,9% en fin d’année vs +9,2% en 2022) et un ralentissement de l'activité économique - laisse espérer la fin du cycle de hausse et permet d’envisager un plateau, suivi d’une baisse vers un taux directeur considéré comme «neutre» (autour de 2 % pour la BCE), quand l’inflation confirmera son retour vers l’objectif de 2 % (scénario central). Cependant, certains gouverneurs de la BCE ont exprimé des doutes quant à la pérennité de ce recul de l’inflation et estiment prématuré tout revirement brutal de la politique monétaire, rendant la réalisation d’un scénario de baisse dès mars 2024, envisagé par certains analystes, peu plausible. Si l’inflexion de la politique monétaire européen en faveur d’un assouplissement semble d’ores et déjà gagnée, son rythme et son ampleur restent encore très incertains. La stabilisation des taux directeurs de la BCE a néanmoins déjà permis une baisse substantielle de l’OAT 10 ans, qui est passé de 3,50% en octobre 2023 à 2,45% fin 2023 (pour remonter à 2,80% mi-janvier 2024… ), baisse qui participe à un début de reconstitution de la prime immobilière nécessaire vis-à-vis des autres produits financiers. Cependant, les perturbations sur le prix des actifs induites par la diminution des liquidités inhérente au resserrement monétaire devraient se poursuivre au cours du 1 er semestre 2024. Si le contexte apparaît donc difficilement lisible, la France conserve toutefois une place relativement privilégiée, grâce à la confiance préservée auprès des marchés financiers : malgré le niveau élevé de la dette de l’État, le spread de taux affiché nous reste en effet très favorable à l’échelle européenne.

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SSEMENT

"

… QUI REND LES INVESTISSEURS ATTENTISTES MALGRÉ DES FONDAMENTAUX LOCATIFS GLOBALEMENT RASSURANTS Le marché de l’investissement entame donc l’année 2024 avec davantage de voyants qui passent au vert. Tout d’abord, les fondamentaux locatifs restent rassurants sur de nombreux segments, grâce aux besoins d’adaptation qualitative et géographique des parcs d’exploitation des entreprises à la nouvelle donne (hybridation du travail, attraction des talents, décret tertiaire et enjeux de sobriété énergétique, pressions sur la supply chain … ), qui offrent de nouvelles perspectives de création de valeur immobilière. Par ailleurs, les capitaux restent relativement disponibles. Certes, les investisseurs doivent encore faire face en ce début d’année 2024 à de nombreux enjeux : ralentissement de la collecte pour les fonds immobiliers non côtés grand public, confrontés à des interrogations sur leur capacité à assurer leur liquidité dans un contexte de décote des parts ; remontée des coûts et des besoins de liquidités dans le cadre des refinancements, impactés par la baisse des valeurs d’expertise liés au respect des covenants de LTV. Cependant, ils ne sont pas confrontés à un arrêt des financements, contrairement à 2008 2009. Par ailleurs, la volatilité élevée sur les marchés actions et la protection anti-inflation de l’indexation renforcent la dimension refuge de l’immobilier, sur fond d’anxiété pour l’avenir du régime des retraites. Maintenant, les investisseurs restent confrontés à des problématiques de risques, mais aussi de coûts de financement pour les gros volumes, qui ne peuvent pas se faire en full equity . Après le fort coup de frein de 2023, où de nombreux acteurs confrontés à la difficulté de se positionner face au mouvement ultra-rapide des taux avaient décidé de poser le stylo, les délais de négociation vont rester longs, la difficulté à trouver un accord entre vendeurs et acquéreurs sur l’ampleur du repricing perdurant tant que la normalisation des taux ne sera pas totalement effective.

Je suis confiant dans la résilience de l’investissement immobilier en France : notre marché reste une valeur refuge incontournable pour les stratégies Core à l’échelle internationale. Il offre également un formidable terrain de jeu pour les investisseurs qui sauront se montrer opportunistes et aller explorer les nouvelles voies de création de valeur offertes par l’ampleur des mutations sociétales et environnementales en cours. Pour 2024, j’anticipe un rebond mesuré (de 10 à 20%) du marché pour atteindre 13-14 Mds € annuels.

Nils Vinck, Head of Capital Markets France

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UNE NOUVELLE DONNE IMMOBILIÈRE, AVEC À LA CLÉ UN MARCHÉ DURABLEMENT FRAGMENTÉ

Le pic d’inflation de l’année 2023 passé, il apparaît probable que l’économie européenne rentre dans un régime durable d’inflation modérée, en raison des effets de friction et de « goulets d’étranglement » liés à l’ampleur et à la rapidité des ajustements rendus nécessaires par les changements économiques et géopolitiques actuels (coûts d’investissement de la transition énergétique, re-régionalisation de la production et des échanges, raréfaction des actifs et tensions sur le marché de l’emploi… ). Les taux financiers ne retrouveront sans doute pas à moyen terme les niveaux pré-crise : l’investissement immobilier entre donc dans une nouvelle période où la croissance des valeurs vénales ne pourra plus être drivée par la compression des rendements. C’est bien le potentiel de progression des loyers qui va désormais (ou plutôt à nouveau…) déterminer le potentiel de valorisation des actifs immobiliers ! Côté utilisateurs, ce sont moins les besoins de croissance que les forts enjeux d’ajustement des localisations et de qualité des parcs (impératifs ESG, problématiques RH, déplacement des lieux de vie et de conso lié au télétravail… ) qui animeront la demande. L’hybridation des modes de travail et de consommation incite à la réduction de l’empreinte immobilière, ou à son transfert vers d’autres classes d’actifs ou de nouveaux types de produits alliant services et flexibilité. La demande pourrait donc se trouver moins directement corrélée à la croissance économique, mais également plus fortement sélective, des poches de rareté sur certains segments cohabitant avec des effets d’exclusion du marché sur d’autres.

Ce nouvel environnement devrait renforcer la dimension défensive de l’immobilier Core , au prix cependant d’une différenciation forte de l’orientation des valeurs locatives, et donc des valeurs vénales : • Entre les classes d’actifs tout d’abord, avec un trend structurel favorable au résidentiel, à la logistique, à l’hôtellerie et à l’immobilier opéré. Les investisseurs vont intégrer cette nouvelle donne à leurs stratégies d’acquisition, mais très progressivement, au vu du manque de profondeur des marchés « alternatifs » qui sera inévitablement lent à rattraper ;

• Et au sein des différents marchés, entre les multiples formats et/ou localisations.

12 | OUTLOOK INVESTISSEMENT 2024

En raison de la dimension éminemment défensive de l’immobilier Core , quelques investisseurs en full equity se positionnant dans une optique de préservation long terme, plutôt que de création de valeur, continueront à témoigner d’une relative « indifférence » vis-à-vis du spread de taux immobilier/obligataire, renouant ainsi avec une logique qui prévalait antérieurement à la financiarisation des marchés immobiliers. Cet appétit toujours fort pour des actifs très qualitatifs de taille liquide (< 100 M€) et positionnés sur des marchés locatifs porteurs va continuer à biaiser la lecture de la grille des rendements immobiliers, en maintenant la pression sur certains taux prime au vu de l’effet rareté accentué sur ces segments. Parallèlement, le turn-over sur ces portefeuilles d’actifs ultra Core pourrait tendanciellement ralentir. A l’autre bout du scope , les investisseurs détenteurs de patrimoines plus secondaires vont devoir réorienter leurs capitaux disponibles pour les injecter plus massivement dans les capex nécessaires à la remise à niveau de ces actifs (mise aux standards environnementaux, transformation des immeubles obsolètes), les banques n’acceptant plus de refinancer des actifs apparaissant trop exposés aux risques de perte de valeur par exclusion du marché. De ce fait, les bailleurs les moins armés pour répondre à ces enjeux de repositionnement pourraient se retrouver contraints à réaliser des distressed sales, malgré des ratios prudentiels de financement globalement respectés, y compris sur ces actifs secondaires. En face, les grands gestionnaires de fonds internationaux ont bénéficié de levées de capitaux importantes sur des stratégies à risque et avec des attentes de repricing élevées. Ainsi, passée la période de blocage des vendeurs observée en 2023, le marché devrait acter sur ces segments des valeurs fortement décotées, qui lui permettront de retrouver une véritable dynamique d’échanges. Il n’en demeure pas moins que l’ensemble de ces facteurs (horizon plus long terme des stratégies core et ralentissement de la rotation des patrimoines, besoins en equity liés aux problématiques de traitement des patrimoines existants, orientation des levées de fond vers des actifs fortement décotés) contribueront à limiter à moyen terme l’ampleur du rebond, du moins en volumes.

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BUREAUX

2023, ANNUS HORRIBILIS L’année 2023 représente un plus bas historique en terme d’investissement toute typologie d’actifs confondus avec un total proche de 12 milliards d’euros estimés en bilan annuel, contre 27 milliards l’an passé. Le resserrement des conditions de financement et la remontée des taux d’intérêt ont eu raison de l’activité. En bureau, le constat est le même : le contexte économique et les difficultés de financement ont bridé les transactions : 6,3 milliards investis sur l’ensemble du territoire français contre 14,4 milliards en 2022. En Ile-de-France, Paris concentre plus de la moitié (59%) des 4,5 milliards investis, une part qui ne cesse de croître depuis 4 ans : les investisseurs se retranchent dans la valeur sûre de l’hypercentralité des localisations, où la demande locative est importante, même si les investissements remontent. Les transactions restent bien moins importantes qu’en 2022 sur l’ensemble des marchés franciliens, à l’exception de Paris 12/13 et de la Boucle Sud, qui ont surperformé (conclusions de grands deals). En Région (1,5 milliard d’euros), les foyers d’investissements sont surtout en Auvergne-Rhône Alpes, en PACA, Occitanie et Nouvelle-Aquitaine. Les deals sont hyperconcentrés au cœur des grandes métropoles, à commencer par Lyon et Aix-Marseille.

La faible activité devrait se poursuivre en 2024 et reprendre progressivement en 2025. Les taux directeurs se stabilisent ce qui pourrait présager un meilleur résultat par rapport à 2023. La nécessité d’un repricing de certains actifs moins bien localisés va cependant rendre attentistes certains investisseurs qui refuseront de revendre « à perte » un bien acheté à un prix élevé. Une partie de ces actifs seront illiquides et retirés du marché, ce qui réduira le nombre d’offres pour le relancer. Pour 2024, des besoins de liquidités et des problématiques de refinancement, couplées à des situations d’endettement vis-à-vis de coûts trop élevés de travaux obligatoires, ou encore le pastillage d’immeubles en centre-ville, appellent à une recrudescence de « ventes forcées ». Les fonds value-add et opportunistes devraient également être plus nombreux, sous réserve d’obtenir le financement nécessaire. Les stratégies de diversifications vont se poursuivre. Pour l’heure, le rendement et l’état du marché locatif des bureaux en périphérie et en région n’est plus aussi compétitif que pour d’autres classes d’actifs, les stratégies d’acquisition de bureaux vont essentiellement se concentrer sur des localisations hypercentrales comme Paris, ou dans quelques cas, sur des micro-localisations très prisées et proches des hubs de transports en commun, à La Défense et en petite Couronne.

14 | OUTLOOK INVESTISSEMENT 2024

X

QUELS LEVIERS POUR 2024-2025 ? • Stabilisation de la remontée des taux d’intérêt. • Réalignement des accords vendeurs/acquéreurs sur les prix. • Meilleure tenue des marchés locatifs en 2024-2025. • Vers un rééquilibrage progressif de l’offre et de la demande. • Moins de mises en chantiers sur les secteurs sur-offreurs. • Recrudescence des rénovations des portefeuilles d’actifs pour alignement avec la réglementation SFDR, qui devrait également répondre aux exigences de performance énergétique des futures entreprises locataires. • Recrudescence des achats d’actifs à faible émission carbone. • Retour des investisseurs coréens sur le marché européen, plus stable que le marché aux Etats-Unis. • Investissements américains et anglo saxons attendus sur le value-add et actifs à situation opportuniste. • Mouvements attendus des investisseurs institutionnels.

…ET QUELS FREINS ? • Resserrement des conditions de financement. • Incertitude sur la collecte.

• Temps d’adaptation à la nouvelle réalité du marché (taux plus élevés). • Instabilité géopolitique et incertitudes économiques. • Dispositions fiscales et réglementaires impactantes sur le marché. • Difficultés économiques des entreprises locataires (en particulier certaines TPE/PME) • Dépréciation de certains immeubles excentrés situés dans les marchés sur-offreurs et nécessité de repricing. • Nouvelle réglementation du PLU bioclimatique sur le quota de logement dans les immeubles de bureaux et pastillage des immeubles répondant aux critères.

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COMMERC

LE COMMERCE, UNE CLASSE D’ACTIF QUI TIENT SA PLACE SUR LE MARCHÉ DE L’INVESTISSEMENT IMMOBILIER La classe d’actif retail occupe depuis 2022 une part significative des volumes transactés en immobilier d'entreprise banalisé et devrait totaliser cette année plus d’un quart des montants investis (18% en moyenne sur 10 ans), montrant que le secteur des commerces résiste mieux que d’autres typologies d’actifs. Cette performance s’inscrit néanmoins dans un marché global en forte baisse d'environ 56% d'une année sur l’autre. En 2023, en retail, le recul est moins violent avec un volume cumulé estimé aux alentours de 3 milliards d’€ affichant un repli d’un peu moins de 50%, imputable en grande partie au recul des grandes transactions portant sur des volumes supérieurs à 100 millions d’euros (6 seulement sur 2023 vs 17 en 2022). Généralement l’apanage des opérations du centre-ville parisien, les volumes supérieurs à 100 millions d'euros portent aussi sur les centres commerciaux et les retail parks . L’année 2023 marque cependant un ralentissement important dans la dynamique transactionnelle en commerce constatée depuis 10 ans (volume moyen de 4,9 milliards d’€) et nous fait revenir à des niveaux préalables à 2014, où il s’agissait encore d’un marché de sous-secteurs avec une moyenne annuelle aux alentours de 2,9 milliards d’€. A partir de 2014, la période a été plus florissante et toutes les années se sont achevées sur un volume investi supérieur à 4,2 milliards d’€, à l’exception de 2021 avec un total de 3,4 milliards d’€.

Part du Commerce dans les volumes investis en immobilier banalisé depuis 2007

25%

27%

26%

23%

22%

21%

21%

Moyenne 10 ans 18%

19%

18%

17%

17%

16%

16%

15% 15%

Moyenne 5 ans 16%

13%

7%

2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023

16 | OUTLOOK INVESTISSEMENT 2024

CES

"

LE COMMERCE, UNE CLASSE D’ACTIF QUI TIENT SA PLACE SUR LE MARCHÉ IMMOBILIER LES GRANDS VOLUMES TRUSTÉS PAR DES UTILISATEURS LUXE La hausse des taux de financement bancaires couplée aux bons résultats financiers des groupes de luxe, ont créé depuis plusieurs mois des opportunités d’acquisition d'emplacements commerciaux stratégiques par les géants du secteur. LVMH, KERING mais aussi MAX MARA ont ainsi consolidé leur présence sur des adresses «luxe » emblématiques au sein du Triangle d’Or parisien telles que l’avenue Montaigne et l’avenue des Champs-Elysées, et la rue Saint-Honoré. Sur ces artères spécifiques, les utilisateurs ont remplacé les investisseurs institutionnels dans les grandes transactions dont les montants ne sont pas pris en compte dans les volumes d’investissement. Les liquidités des investisseurs institutionnels se sont donc portées sur les actifs de rendement au détriment des actifs « core » qui ont disparu du marché. Ces nouvelles acquisitions réduisent par ailleurs les opportunités d’implantation pour de nouvelles marques, freinant ainsi le turnover locatif sur ce marché spécifique. Il est difficile d’appréhender les volumes à l’investissement sans considérer les taux de financement. La correction des taux de rendement en retail a déjà débuté il y a quelques années, avant Covid pour les commerces de centres-villes et les centres commerciaux, et plus tardivement sur les retail parks . Ils devraient désormais se stabiliser dans le courant de l’année 2024 grâce à la stabilisation attendue des taux de financement, sur un taux prime entre 4% et 4,50%. Les 1 ers mois de l’année 2024 devraient s’inscrire dans la lignée de 2023 en termes d’activité, en attendant une compression explicite des taux de financement. Néanmoins il existe quelques transactions d’envergure dans le pipeline qui pourraient faire basculer les volumes dans les prochains mois.

Pour 2024, l’interrogation portera sur le retour des

opérations de centre ville qui alimentent

généralement une grande partie des volumes investis en commerces (près de 45% en moyenne de 2015 à 2019 vs 27% en moyenne de 2020 à 2023). Les maisons de luxe poursuivront-elles leurs emplettes sur les artères prime ou laisseront-elles revenir les investisseurs sur le marché du high street parisien ? L’avenir nous le dira mais il reste encore des opportunités qui pourraient attirer les investisseurs « value added » notamment sur l’avenue des Champs-Elysées, et ainsi redynamiser le segment des commerces de pied d’immeuble. »

Vanessa Zouzowsky Head of Capital Market Retail France

REBOND DURABLEMENT TEMPÉRÉ | 17

LOGISTIQU

MARCHÉ INVESTISSEURS FRANCE

En 2023, les engagements logistiques ont continué de chuter pour le 5 ème trimestre consécutif : avec près de 1,692 Md€ cumulés depuis le début de l’année, l’activité a reculé de -67% sur un an. Après l’engouement rencontré en 2021 et 2022, la classe d’actif ne pèse plus désormais que 14% du total investi en France en immobilier commercial (part en diminution de 5 pts vs 2022), dans un contexte de baisse généralisée des performances (-56%). Face à un environnement financier inédit créé par l’ampleur et la rapidité de la remontée des taux directeurs, la logistique a souffert plus particulièrement, en raison de sa traditionnelle exposition aux investisseurs internationaux, qui se sont massivement repliés dans un réflexe de back to home , et à la difficulté de financement accrue notamment pour les portefeuilles. De manière générale, l’attractivité de l’investissement immobilier est affectée par la faible compétitivité actuelle des rendements immobiliers, qui s’est amenuisée au fur et à mesure du relèvement des taux décidé par la BCE déclenchant un pic de l’OAT. Cependant la récente stabilisation des taux par les banques centrales laisse entrevoir une normalisation de l’environnement financier, préalable indispensable à la reprise du marché de l’investissement immobilier. Les taux, bien que toujours élevés, se rapprochent de leur niveau pré-compression. Le retour de la liquidité pourrait ainsi se faire plus rapidement sur le segment de la logistique qu’ailleurs, au vu de la solidité affichée du potentiel de progression de ses loyers, soutenu par des facteurs structurels (raréfaction foncière, besoins d’adaptation accélérés de la supply chain , faible cherté comparativement

aux autres grands marchés européens… ) et un marché utilisateurs toujours demandeur.

18 | OUTLOOK INVESTISSEMENT 2024

UE

"

La solidité des fondamentaux du marché de la logistique nous conduit à envisager avec confiance l’année à venir pour peu que la situation économique et les tensions géopolitiques ne s’aggravent pas.

Romain Nicolle Co-head logistique France Cushman & Wakefield

REBOND DURABLEMENT TEMPÉRÉ | 19

NOS CONV

NOS CONVICTIONS

LES LEVIERS

Le « New normal » financier : un

• Reflux de l’inflation et stabilisation des taux directeurs

• Timing incer

• Instabilité gé

• Confiance des marchés financiers : spread de taux long favorable à l’échelle européenne

environnement de taux plus favorable, mais sans retour en arrière possible

• Caractère du la transition

• Niveau élev

La qualité du sous-jacent locatif, nouveau driver des valeurs vénales

• Une dépendance moindre des besoins immobiliers à la croissance économique : moins mais « mieux » ou « autrement » de m² • De nouvelles opportunités de création de valeur en liaison avec les évolutions sociétales

• Latence inhé poches de ra • Fragmentati lisibilité des • Des relais de l’investissem

Une dimension refuge de l’immobilier réaffirmée

• Effet protecteur de l’indexation

• Défiance du vis des colle

• Besoins de financement des retraites

• Effet rareté

• Retour du temps long dans les stratégies Core

élargissemen

Un marché d’opportunités à saisir

• Reconstitution d’un spread immobilier attractif

• Des durées d longues en r • Une fenêtre de la surprim

• Des liquidités toujours disponibles : pas d’arrêt des financements ; des levées de fonds importantes sur les stratégies Value-add

Un rebond durablement tempéré

• Point bas de retournement du marché probablement atteint

• Ralentissem

• Problématiq décotés con • Réorientatio de capex po transformati

• Des fondamentaux locatifs globalement solides

• Politique d’arbitrages / acquisitions liée aux impératifs ESG croissants des investisseurs

20 | OUTLOOK INVESTISSEMENT 2024

VICTIONS

LES POINTS DE VIGILANCE

rtain de la BCE

éopolitique

urablement inflationniste de environnementale

vé de la dette publique

érente à l’immobilier : cohabitation de areté et de segments en suroffre

ion accrue et moindre marchés locatifs

e croissance pour ment encore peu profonds

u grand public vis-à ecteurs d’épargne

sur le Prime occultant le fort nt de la fourchette des rendements

de négociation potentiellement raison des décotes attendues de tir courte pour bénéficier me d’illiquidité actuelle

ment du turn-over des portefeuilles Core

ques de refinancement des actifs nsommatrices de capitaux on des liquidités vers l’injection our la remise à niveau / ion des portefeuilles

REBOND DURABLEMENT TEMPÉRÉ | 21

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