France Outlook 2024 - Prévisions marché de l'Investissement

BUREAUX

2023, ANNUS HORRIBILIS L’année 2023 représente un plus bas historique en terme d’investissement toute typologie d’actifs confondus avec un total proche de 12 milliards d’euros estimés en bilan annuel, contre 27 milliards l’an passé. Le resserrement des conditions de financement et la remontée des taux d’intérêt ont eu raison de l’activité. En bureau, le constat est le même : le contexte économique et les difficultés de financement ont bridé les transactions : 6,3 milliards investis sur l’ensemble du territoire français contre 14,4 milliards en 2022. En Ile-de-France, Paris concentre plus de la moitié (59%) des 4,5 milliards investis, une part qui ne cesse de croître depuis 4 ans : les investisseurs se retranchent dans la valeur sûre de l’hypercentralité des localisations, où la demande locative est importante, même si les investissements remontent. Les transactions restent bien moins importantes qu’en 2022 sur l’ensemble des marchés franciliens, à l’exception de Paris 12/13 et de la Boucle Sud, qui ont surperformé (conclusions de grands deals). En Région (1,5 milliard d’euros), les foyers d’investissements sont surtout en Auvergne-Rhône Alpes, en PACA, Occitanie et Nouvelle-Aquitaine. Les deals sont hyperconcentrés au cœur des grandes métropoles, à commencer par Lyon et Aix-Marseille.

La faible activité devrait se poursuivre en 2024 et reprendre progressivement en 2025. Les taux directeurs se stabilisent ce qui pourrait présager un meilleur résultat par rapport à 2023. La nécessité d’un repricing de certains actifs moins bien localisés va cependant rendre attentistes certains investisseurs qui refuseront de revendre « à perte » un bien acheté à un prix élevé. Une partie de ces actifs seront illiquides et retirés du marché, ce qui réduira le nombre d’offres pour le relancer. Pour 2024, des besoins de liquidités et des problématiques de refinancement, couplées à des situations d’endettement vis-à-vis de coûts trop élevés de travaux obligatoires, ou encore le pastillage d’immeubles en centre-ville, appellent à une recrudescence de « ventes forcées ». Les fonds value-add et opportunistes devraient également être plus nombreux, sous réserve d’obtenir le financement nécessaire. Les stratégies de diversifications vont se poursuivre. Pour l’heure, le rendement et l’état du marché locatif des bureaux en périphérie et en région n’est plus aussi compétitif que pour d’autres classes d’actifs, les stratégies d’acquisition de bureaux vont essentiellement se concentrer sur des localisations hypercentrales comme Paris, ou dans quelques cas, sur des micro-localisations très prisées et proches des hubs de transports en commun, à La Défense et en petite Couronne.

14 | OUTLOOK INVESTISSEMENT 2024