France Outlook 2024 - Prévisions marché de l'Investissement

En raison de la dimension éminemment défensive de l’immobilier Core , quelques investisseurs en full equity se positionnant dans une optique de préservation long terme, plutôt que de création de valeur, continueront à témoigner d’une relative « indifférence » vis-à-vis du spread de taux immobilier/obligataire, renouant ainsi avec une logique qui prévalait antérieurement à la financiarisation des marchés immobiliers. Cet appétit toujours fort pour des actifs très qualitatifs de taille liquide (< 100 M€) et positionnés sur des marchés locatifs porteurs va continuer à biaiser la lecture de la grille des rendements immobiliers, en maintenant la pression sur certains taux prime au vu de l’effet rareté accentué sur ces segments. Parallèlement, le turn-over sur ces portefeuilles d’actifs ultra Core pourrait tendanciellement ralentir. A l’autre bout du scope , les investisseurs détenteurs de patrimoines plus secondaires vont devoir réorienter leurs capitaux disponibles pour les injecter plus massivement dans les capex nécessaires à la remise à niveau de ces actifs (mise aux standards environnementaux, transformation des immeubles obsolètes), les banques n’acceptant plus de refinancer des actifs apparaissant trop exposés aux risques de perte de valeur par exclusion du marché. De ce fait, les bailleurs les moins armés pour répondre à ces enjeux de repositionnement pourraient se retrouver contraints à réaliser des distressed sales, malgré des ratios prudentiels de financement globalement respectés, y compris sur ces actifs secondaires. En face, les grands gestionnaires de fonds internationaux ont bénéficié de levées de capitaux importantes sur des stratégies à risque et avec des attentes de repricing élevées. Ainsi, passée la période de blocage des vendeurs observée en 2023, le marché devrait acter sur ces segments des valeurs fortement décotées, qui lui permettront de retrouver une véritable dynamique d’échanges. Il n’en demeure pas moins que l’ensemble de ces facteurs (horizon plus long terme des stratégies core et ralentissement de la rotation des patrimoines, besoins en equity liés aux problématiques de traitement des patrimoines existants, orientation des levées de fond vers des actifs fortement décotés) contribueront à limiter à moyen terme l’ampleur du rebond, du moins en volumes.

REBOND DURABLEMENT TEMPÉRÉ | 13