France Outlook 2024 - Prévisions Marché de la Logistique

REBELOTE OU NOUVELLE DONNE FRANCE

LOGISTIQUE

LES TENDANCES CLÉS POUR COMPRENDRE

REBELOTE NOUVELLE

E LE MARCHÉ DE LA LOGISTIQUE EN 2024

E OU LE DONNE

PERSPECTIVE MACRO-ÉCON

2024 : UNE LUEUR AU BOUT DU TUNNEL

Depuis 4 ans, l’économie mondiale subit de fortes perturbations d'ordre sanitaire, politique et économique. Pandémie mondiale, invasion de l'Ukraine, et maintenant conflit au Proche Orient continuent de bouleverser les chaînes d'approvisionnement, de production et in fine la consommation et les échanges internationaux, moteurs principaux de la croissance. La France n’a pas échappé à cette confusion généralisée et tente de maintenir ses indicateurs à flot dans ce contexte de fortes tensions notamment sur les prix de l’énergie.

PRINCIPAUX INDICATEURS FRANCE

2020 2021

2022

2023 2024 (p) 2025 (p)

-7,9% 6,4% 2,5% 0,8% 0,9% 1,3%

Croissance PIB, %

0,5% 1,6% 5,2% 4,9% 2,6% 1,8%

Taux d'inflation, %

8,0% 7,9% 7,3% 7,5% 7,6% 7,8%

Chômage,%

0,3% 2,6% 0,2% 0,8% 1,0% 0,7%

Pouvoir d'achat, %

-6,8% 5,1% 2,1% 0,6% 1,5% 1,4%

Consommation des ménages, %

21,0% 18,7% 17,5% 17,7% 17,3% 16,7%

Taux d'épargne, % revenu

114,7% 112,9% 109,9% 109,7% 109,7% 109,6%

Dette publique, % PIB

9% 6,5% 4,8% 4,9% 4,4% 3,7%

Déficit public, % PIB

Sources: INSEE, Banque de France, BCE, Moody’s

4 | LOGISTIQUE OUTLOOK 2024

ES ONOMIQUES

CLIMAT DES AFFAIRES ET MORAL DES MÉNAGES

Une météo maussade en fin d’année avec des indicateurs de climat des affaires et de confiance des ménages qui restent inférieurs à leur tendance long terme (10 ans).

40 50 60 70 80 90 100 110 120

Climat des affaires

Moral des ménages

Sources : INSEE

REBELOTE OU NOUVELLE DONNE | 5

CROISSANCE : LE CREUX DE LA VAGUE

ÉVOLUTION DU PIB DES PRINCIPALES ÉCONOMIES EUROPÉENNES

CROISSANCE PIB

0,0% 0,2% 0,4% 0,6% 0,8% 1,0% 1,2% 1,4% 1,6% 1,8% 2,0%

0,0% 2,0% 4,0% 6,0% 8,0%

-10,0% -8,0% -6,0% -4,0% -2,0%

2020 2021 2022 2023 2024 (p)

2025 (p)

Moyenne 2020/2023

Moyenne 2023/2025 (est)

Sources: INSEE, Banque de France, BCE, Moody’s

La Commission Européenne a révisé ses estimations à la baisse à cause de l'inflation persistante et de taux directeurs qui pourraient rester au point haut pendant encore un certain temps. Après s’être contractée fin 2023, l’activité économique en France devrait se maintenir en 2024 à un rythme modéré sous l’effet combiné du maintien de la demande intérieure et du recul progressif de l’inflation. L’INSEE et la Banque de France anticipent pour 2024 une croissance quasi identique à 2023 (+0,9%) et une modeste reprise de +1,3% en 2025, tirée majoritairement par la consommation des ménages. Le gouvernement se montre plus optimiste et rehausse ces prévisions de +10 pdb, espérant que la reprise des exportations et la mise en application des réformes des retraites et du chômage portent leurs fruits dès 2024 sur le marché de l'emploi. Sur la période 2020/2023, la France figurait en queue de peloton des principales économies européennes et de la Zone Euro avec une croissance moyenne de +0,5% sur la période post-Covid, juste devant l’Allemagne (+0,2%). Moody’s anticipe une reprise significative sur les années 2024 et 2025 en Europe, à l’exception de l’Italie, du Royaume-Uni et de l’Allemagne, durablement pénalisés par le maintien d’une inflation forte malgré la flambée des taux d’intérêts. La France conserverait sa place juste devant l’Allemagne.

6 | OUTLOOK 2024

INFLATION : UN REFLUX LENT MAIS CERTAIN La baisse de l’inflation entamée depuis l’été 2023 se poursuivrait en 2024 et 2025, bien qu’à un rythme plus mesuré pour rester aux alentours de 2%, légèrement en-deçà des prévisions de la Zone Euro. Le ralentissement des prix s’opère principalement dans les services et l’énergie, et s’étend désormais dans une moindre mesure, aux produits manufacturés, et plus récemment à l’alimentation. Les prix alimentaires restent conditionnés à l’évolution des prix des matières premières et devraient se stabiliser au cours de 2024, avant de reculer significativement en 2025 et ainsi faire reculer l’inflation sous-jacente.

INFLATION

0,0% 1,0% 2,0% 3,0% 4,0% 5,0% 6,0%

2020 2021 2022 2023 2024 (p)

2025 (p)

POUVOIR D’ACHAT ET CONSOMMATION : CRISE DE CONFIANCE MESURÉE

La consommation des ménages, en recul de 150 pdb par rapport à 2022 (+2,1%) mais toujours positive se situerait aux alentours de +0,6% en 2023. Elle devrait suivre globalement la trajectoire du pouvoir d’achat qui devrait augmenter très légèrement (entre +0,7% et +1%) au cours des 2 prochaines années grâce à l’augmentation des salaires réels et la baisse de l’inflation. Le pouvoir d’achat reste néanmoins au cœur des préoccupations des français, en particulier pour les bas salaires qui pour certains se retrouvent inférieurs au SMIC indexé et ne sont pas en mesure de compenser l’inflation par leur épargne.

POUVOIR D'ACHAT ET CONSOMMATION

-10,0% -5,0% 0,0% 5,0% 10,0%

2020 2021 2022 2023 2024 (p) Pouvoir d'achat Consommation des ménages, %

2025 (p)

Sources : INSEE, Banque de France

REBELOTE OU NOUVELLE DONNE | 7

MARCHÉ DU TRAVAIL : VERS UNE AMORCE DE RETOURNEMENT La progression du taux de chômage constaté fin 2023 semble marquer la fin d’un cycle de 7 années de repli, de plus de 10% à 7,1%, son niveau le plus bas (T1 2023). La fin des aides exceptionnelles de l’État, la hausse des défaillances d'entreprises et des destructions d’emplois, pourraient conduire le taux de chômage à tutoyer les 8% d’ici fin 2025 et s’éloigner de fait du plein emploi visé par le gouvernement. La mise en place de la réforme des retraites et la prolongation de la durée du travail devraient freiner pour un temps la progression de l’emploi dans un contexte de ralentissement de l’activité et d’augmentation de la productivité.

CHÔMAGE

6,8% 7,0% 7,2% 7,4% 7,6% 7,8% 8,0% 8,2%

2020 2021 2022 2023 2024 (p)

2025 (p)

8 | OUTLOOK 2024

TAUX D’ÉPARGNE : LES FRANÇAIS RESTENT DES FOURMIS

Bien qu’en baisse depuis 2020 (21% du revenu des ménages), le taux d’épargne est resté relativement élevé en 2023 (17,7%), malgré la progression continue de l’inflation. Les Français ont arbitré entre la prudence et la consommation et cherchent à maintenir, lorsqu’ils le peuvent, une réserve en cas de difficultés à venir. La perspective de la remontée du chômage va dans ce sens et incite les Français à se montrer prudents dans l’allocation de leur épargne qu’ils devraient maintenir pour les deux années à venir au-delà de la moyenne historique 2000/2019 (14,7%).

TAUX D'ÉPARGNE

10,0% 12,0% 14,0% 16,0% 18,0% 20,0% 22,0%

2020 2021 2022 2023 2024 (p)

2025 (p)

Sources: INSEE, Banque de France

REBELOTE OU NOUVELLE DONNE | 9

LA LOGIST MARCHÉ UTILISATEURS FRANCE

Alexis Bouteiller Co-head logistique France Cushman & Wakefield

La logistique côté utilisateurs en 2023, quel premier bilan ? Le recul de la demande placée atteint 24% au niveau national. Les résultats sont hétérogènes, ainsi le placement francilien est en retrait de -61%, soit 491 500 m² après plusieurs années en moyenne autour du million de m², alors que des marchés secondaires comme la Normandie (292 500 m²) ou la Bourgogne Franche Comté (180 000 m²) enregistrent une progression de leur volume placé. Après des années de progression, ce brusque recul du marché ouvre la porte à un questionnement sur son devenir dans un épisode économique chahuté et incertain. Un état des lieux s’impose afin de déterminer si l’immobilier logistique entre dans une logique de régression du volume placé ou s’il ne s’agit que d’un pallier pour mieux rebondir. Le besoin d’entrepôts logistique, tant pour accompagner la ré-industrialisation et relocalisation de l’industrie sur le territoire national, que pour répondre aux besoins toujours actuels du commerce de détail et du e-commerce, est incontestable. Il se heurte cependant à de plus en plus d’obstacles. Une offre en grande tension et des perspectives d’offres futures freinées par la sobriété foncière et les difficultés à obtenir un PC purgé de tous recours, mais aussi un environnement financier et une équation économique complexifiée par la remontée des taux, la prudence des investisseurs et les augmentations de coûts de revient. Alexis Bouteiller Co-Head Logistique France partage sa vision de l’évolution du marché utilisateurs logistique dans un jeu de questions réponses.

10 | OUTLOOK 2024

STIQUE

Dans un contexte de raréfaction de l’offre, quid de son adéquation à la demande ?

Tant en terme de localisation que de taille, on se trouve sur une tendance d’inadaptation relative de l’offre à la demande. Ainsi pour la localisation, l’offre située dans la Dorsale, surtout dans sa partie Sud, de par sa rareté ne permet pas de répondre à la demande, notamment d’entrepôts neufs. Les nouveaux développements se projettent plus facilement hors Dorsale. Alors pour les acteurs du marché qui veulent impérativement s’implanter dans la Dorsale, il faut accepter de regarder la seconde main existante ou repenser leurs implantations actuelles. Sans compter que les financements bancaires plus coûteux et plus difficiles à obtenir et les investisseurs moins présents, impliquent la fin des lancements en blanc des nouveaux projets. Ces lancements sont désormais subordonnés à des taux de pré-commercialisation d’au moins 50% pouvant aller jusqu’à 100%, ce qui complique et ralentit le processus lorsque l’on sait par ailleurs que la demande actuelle est davantage orientée vers des surfaces inférieures ou égales à 30 000 m².

"

Un état des lieux s’impose afin de déterminer si l’immobilier logistique entre

dans une logique de régression du volume placé ou s’il ne s’agit que d’un pallier pour mieux rebondir.

REBELOTE OU NOUVELLE DONNE | 11

Quelles solutions envisagées ?

Dans une situation sous offreuse dont on voit difficilement l’issue immédiate, avec un foncier raréfié, il faut se tourner vers des alternatives plus complexes à mettre en œuvre. Dans tous les cas de figure, il faudra apprendre à exploiter différemment l’existant. La nécessité d’adapter le parc d’entrepôts actuels pour répondre aux nouvelles exigences de la lutte contre le réchauffement climatique pourrait alors servir de moteur. On sait qu’une partie du parc logistique (notamment celle qui a plus de 20 ans) est en voie d’obsolescence. Elle représente près de 14 millions de m² construits avant le durcissement de la réglementation ICPE en 2002 (taille des cellules, distance des bâtiments, désenfumage, …). L’objectif serait de la remettre à niveau. Si la rénovation s’envisage sans trop de difficultés, la restructuration plus complexe à mettre en œuvre et plus longue à exécuter se heurte à l’impossibilité de maintenir les autorisations ICPE existantes. Avec les risques administratifs pour l'obtention de nouvelles autorisations cela retire bien souvent tout intérêt au projet en tant que tel. Dernière option, l’opération de démolition – reconstruction, avec les risques inhérents aux changements des règles d’urbanisme, et une problématique de temporalité liée l’obtention d’un nouveau PC purgé de tout recours et de nouvelles autorisations ICPE (perte d’antériorité). Dans le même ordre d’idée, le redéveloppement sur des friches est également étudié depuis quelques années déjà, avec dans ce cas des contraintes de tailles, de voisinage et de coût de dépollution qui ne facilitent pas la non plus les projets. En conclusion, l’ensemble de ces solutions pourront amener des réponses concrètes à la demande, mais dans un horizon de moyen terme, et la perspective d’améliorer le niveau de l’offre pour 2024 s’éloigne.

"

Une plus faible appétence pour des surfaces XXL, et une surface moyenne davantage orientée vers les segments 10 000 à 30 000 m² pour les entrepôts classiques.

Dans ce contexte le renouveau du marché pourrait-il venir du passage de l’horizontalité à la verticalité ? Grâce au déploiement de l’automatisation et de la robotisation, on peut imaginer densifier l’exploitation

12 | LOGISTIQUE OUTLOOK 2024

des espaces existants ou construire en élévation (hauteur plus importante sous réserve des règles d’urbanisme et de sécurité). On commence à observer une accélération des projets d’opérations de logistique urbaine, soit par des rénovations de bâtiments existants, soit en abordant les projets sous un nouvel angle : celui de logistique à étage. Ces derniers longtemps remisés dans les cartons deviennent aujourd’hui une réponse au développement des activités logistiques en ville, notamment pour la livraison du dernier km. L’implantation dans des zones urbaines denses sans foncier disponible est une nécessité pour une livraison toujours plus rapide du consommateur. Elle ouvre la porte à une (r)évolution du marché de la logistique dans sa composante urbaine. Alors qu’en sera-t-il du volume de demande placée en 2024 ? Compte tenu du contexte économique, on peut s’attendre à moins de projets et d’appels d’offres pour les logisticiens. L’équation économique devient tendue avec l’augmentation des coûts de revient, et le risque est important de voir des acteurs renoncer à des projets faute d’équilibre financier. On a également connu ces dernières années une forte réorganisation des acteurs du e-commerce et de la grande distribution, ces derniers devraient logiquement être moins actifs, sans que cela ne soit compensé immédiatement par les besoins de l’industrie. Force est de constater que la relocalisation d’usines et la réindustrialisation sont des opérations de long terme. L’organisation logistique autour de ces dernières est encore prématurée même si elle doit s’envisager de concert. Un point qui impacte également la prévision du volume placé en 2024, est comme déjà constaté en 2023, une plus faible appétence pour des surfaces XXL, et une surface moyenne davantage orientée vers les segments 10 000 à 30 000 m² pour les entrepôts classiques. Si les opérations de logistique urbaine se multiplient, elles portent également sur des surfaces moindre et n’impacteront pas de la même façon le résultat final. On tablera donc sur une stabilité du volume placé en 2024 par rapport à 2023 dans le scénario le plus optimiste.

REBELOTE OU NOUVELLE DONNE | 13

Quelles conséquences sur les valeurs locatives ?

"

Dans un contexte à la fois inflationniste et sous offreur, difficile d'imaginer que le mouvement haussier des valeurs locatives cesse. Cependant pour tenir compte de l’augmentation des coûts immobiliers annexes comme les charges de fonctionnement et les taxes, cette progression devrait commencer à ralentir. Cette modération de l’évolution des valeurs locatives est d’autant plus envisageable que leur progression pourrait atteindre la limite de l’acceptable pour les schémas économiques des acteurs de la logistique avec pour conséquence le report ou l’annulation de certains projets devenant de ce fait non viables économiquement. Dans le même ordre d’idée, l’accélération de l’efficience des supply chain , notamment avec des investissements orientés vers l’automatisation et la robotisation, se trouve contrariée par la remontée des taux qui allongent le retour sur investissement. En atteignant ainsi des durées inadaptées aux modèles économiques actuels, là aussi des projets sont reportés sine die. Ainsi en plus de la tension sur l’offre, si les utilisateurs renonçaient à déménager ou reportaient leurs projets, on pourrait connaitre un éventuel enrayement de la demande ou un blocage de certains sous marchés. L’amplitude d’évolution des valeurs sera donc à surveiller de près. Cependant si ce raisonnement vaut pour les entrepôts standards, de leur côté les loyers de la logistique urbaine déjà d’un niveau largement supérieur à ceux de la logistique classique ne devraient pas connaitre la même limite de progression dans l’immédiat compte tenu des besoins accrus de ce type d’implantation dans un environnement éminemment concurrentiel.

Les loyers de la logistique urbaine déjà d’un niveau largement supérieur à ceux de la logistique classique ne devraient pas connaitre la même limite de progression dans l’immédiat compte tenu des besoins accrus de ce type d’implantation

14 | LOGISTIQUE OUTLOOK 2024

MARCHÉ INVESTISSEURS FRANCE

En 2023, les engagements logistiques ont continué de chuter pour le 5 ème trimestre consécutif : avec près de 1,692 Md€ cumulés depuis le début de l’année, l’activité a reculé de -67% sur un an. Après l’engouement rencontré en 2021 et 2022, la classe d’actif ne pèse plus désormais que 14% du total investi en France en immobilier commercial (part en diminution de 5 pts vs 2022), dans un contexte de baisse généralisée des performances (-56%). Face à un environnement financier inédit créé par l’ampleur et la rapidité de la remontée des taux directeurs, la logistique a souffert plus particulièrement, en raison de sa traditionnelle exposition aux investisseurs internationaux, qui se sont massivement repliés dans un réflexe de back to home , et à la difficulté de financement accrue notamment pour les portefeuilles. De manière générale, l’attractivité de l’investissement immobilier est affectée par la faible compétitivité actuelle des rendements immobiliers, qui s’est amenuisée au fur et à mesure du relèvement des taux décidé par la BCE déclenchant un pic de l’OAT. Cependant la récente stabilisation des taux par les banques centrales laisse entrevoir une normalisation de l’environnement financier, préalable indispensable à la reprise du marché de l’investissement immobilier. Les taux, bien que toujours élevés, se rapprochent de leur niveau pré-compression. Le retour de la liquidité pourrait ainsi se faire plus rapidement sur le segment de la logistique qu’ailleurs, au vu de la solidité affichée du potentiel de progression de ses loyers, soutenu par des facteurs structurels (raréfaction foncière, besoins d’adaptation accélérés de la supply chain , faible cherté comparativement aux autres grands marchés européens… ) et un marché utilisateurs toujours demandeur.

REBELOTE OU NOUVELLE DONNE | 15

LES GRAN TENDANC

NOS CONVICTIONS

LES LEVIERS

LES RISQUES ET POINTS DE VIGILANCE

Repositionnement des investisseurs en faveur de l’actif logistique

• Retour des investisseurs étrangers et généralistes

• Dégradation de la situation géopolitique

• Arrivée de nouveaux pure players

• Atonie de l’économie

• Remontée des taux par les banques centrales

• Reprise des collectes de fonds

Taux de rendement en phase d’atterrissage

• Retour progressif des investisseurs core • Amélioration de la prime de risque

• Dégradation de la situation

(4,75% prime à fin décembre 2023)

économique (nouvelle poussée inflationniste)

• Progression des valeurs locatives

• Remontée des taux par les banques centrales

Progression du nombre d’actifs proposés à la vente, y compris portefeuilles

• Repricing acté

• Arbitrages plus nombreux d’investisseurs value add et d’institutionnels en quête de liquidités

• Inadéquation des prix

• Difficultés à initier de nouveaux projets

• Développement de la logistique urbaine

• Illiquidité d’autres classes d’actifs comme les bureaux

16 | OUTLOOK 2024

NDES CES 2024

Valeur locative faciale

Demande placée Offre immédiate Offre future

Investissemtent

= =

  

La solidité des fondamentaux du marché de la logistique nous conduit à envisager avec confiance l’année à venir pour peu que la situation économique et les tensions géopolitiques ne s’aggravent pas.

"

Romain Nicolle Co-head logistique France Cushman & Wakefield

REBELOTE OU NOUVELLE DONNE | 17

BUSINESS

RESEARCH

Barbara Koreniouguine CEO Cushman & Wakefield France

Olivier Taupin Head of Agency Office & Industrial France

Romain Nicolle, MRICS Head of Industrial Capital Markets, France

Christelle Bastard Head of Research France

barbara.koreniouguine@cushwake.com +33 (0)1 53 76 80 29

christelle.bastard@cushwake.com +33 (0)7 52 67 64 70

olivier.taupin@cushwake.com +33 (0)6 35 88 46 47

romain.nicolle@cushwake.com +33 (0)6 64 15 50 49

Alexis Bouteiller Head of Logistic Leasing Agency France alexis.bouteiller@cushwake.com +33 (0)6 35 34 19 51

Patricia Vevaud, MRICS Senior Research Analyst Research France

patricia.vevaud@cushwake.com +33 (0)6 35 88 46 45

Cushman & Wakefield Research Il ne saurait être initié de transaction, basée sur le présent document, sans l’appui d’un avis professionnel spécifique et de qualité. Bien que les données aient été vérifiées de façon rigoureuse, la responsabilité de Cushman & Wakefield ne saurait être engagée en aucune manière en cas d’erreur ou inexactitude figurant dans le présent document. Toute référence, reproduction ou diffusion, totale ou partielle, du présent document et des informations qui y figurent, est interdite sans accord préalable exprès de Cushman & Wakefield. En tout état de cause, toute référence, reproduction ou diffusion devra en mentionner la source. © 2024 Cushman & Wakefield, Inc. Tous droits réservés