Southeast Asia Outlook 2023 vn

First page 1 Next page Last page

TRIỂN VỌNGĐÔNGNAMÁ

C Ú B Ậ T L Ạ I M Ạ N H M Ẽ

MỞ CỬA LẠI BIÊN GIỚI T R U N G Q U Ố C M Ở C ỬA L Ạ I

Đông Nam Á được kỳ vọng sẽ trở thành khu vực tăng trưởng kinh tế hàng đầu, trong bối cảnh Hoa Kỳ và Châu Âu có khả năng rơi vào suy thoái. Tốc độ tăng trưởng tại khu vực Đông Nam Á dự kiến đạt 4,7% vào năm 2023, tiệm cận với mức tăng 5% hàng năm trong giai đoạn trước đại dịch.

TỔNG SẢN PHẨM QUỐC NỘI (GDP)

Triển vọng 2023 Triển vọng 2024

Tăng trưởng Trung bình Trước dịch (2015-2019)

Các quốc gia tại Đông Nam Á có tốc độ tăng trưởng kinh tế khác nhau, tùy thuộc vào cơ cấu kinh tế và giai đoạn mở cửa trở lại. Philippines và Việt Nam được dự báo sẽ dẫn đầu tăng trưởng vào năm 2023, với mức tăng trưởng lần lượt là 7,1% và 5,8%. Nền kinh tế Philippines được thúc đẩy nhờ vào du lịch phục hồi và tăng trưởng các dịch vụ gia công thuê ngoài, một ngành vẫn hoạt động tốt trong thời kỳ suy thoái kinh tế. Việt Nam tiếp tục hưởng lợi từ xu hướng đa dạng hóa thương mại mặc dù tăng trưởng xuất khẩu đang có dấu hiệu chững lại do suy thoái toàn cầu. Thái Lan là nền kinh tế ASEAN duy nhất sẽ chứng kiến mức tăng trưởng GDP mạnh hơn vào năm 2023 so với năm 2022, trong bối cảnh du lịch được kỳ vọng sẽ tăng mạnh khi Trung Quốc mở cửa trở lại. Trước đại dịch, du khách Trung Quốc đến Thái Lan đã đóng góp hơn 1/3 trên tổng số du khách Trung Quốc đến Đông Nam Á. Trong khi đó, Singapore và Malaysia sẽ tăng trưởng chậm lại sau đà phục hồi kinh tế mạnh mẽ vào năm 2021 và 2022. Tương tự, Chỉ số Quản lý Thu mua (PMI) cung cấp một bức tranh tổng thể về các nền kinh tế Đông Nam Á, trong đó, niềm tin của các nhà sản xuất vào các nền kinh tế định hướng thương mại trở nên trầm lắng hơn. Singapore (26%), Việt Nam (24%) và Malaysia (17%) cùng nhau đóng góp khoảng 67% sản lượng xuất khẩu ra ngoài Đông Nam

Á, theo báo cáo thương mại 2021. Sự gia tăng sử dụng xe điện ngày càng tăng là tín hiệu tốt cho các nhà sản xuất ở Indonesia và Thái Lan, một trung tâm có vị trí thuận lợi để bắt kịp xu hướng sản xuất xe điện. Trong khi đó, Indonesia đã đón nhận các khoản đầu tư cam kết nhiều hơn vào các ngành công nghiệp khai thác mỏ và công nghiệp hạ nguồn, nhờ vào trữ lượng lớn Niken, một kim loại chính cho sản xuất pin EV. Trung Quốc là điểm đến xuất khẩu chính của Đông Nam Á, vì vậy, sự kiện Trung Quốc mở cửa trở lại sẽ là điểm sáng cho khu vực. Nhu cầu tiêu dùng ngoài biên giới của nhà đầu tư Trung Quốc tăng cao là tín hiệu tốt cho các khoản đầu tư thương mại, công nghiệp và nhà ở trong khu vực. Thị trường khách sạn và bán lẻ được dự báo sẽ tăng mạnh nhất trong thời gian tới.

TĂNG TRƯỞNG GDP (%)

Malaysia Việt Nam Philippines Indonesia Singapore Thái Lan Trung Quốc Hoa Kỳ Châu Âu

CÁC THỊ TRƯỜNG TRỌNG ĐIỂM ĐÔNG NAM Á

Nguồn: Moody’s Analytics, Cushman & Wakefield Research

Southeast Asia Outlook 2023: Bouncing Back Stronger | 2

CHỈ SỐ QUẢN LÝ THU MUA (PMI)

TỶ TRỌNG XUẤT KHẨU RA NGOÀI ĐÔNG NAM Á

PHILIPPINES

INDONESIA

SINGAPORE

THÁI LAN

SỐ DƯ RÒNG PMI (TRUNG LẬP = 0)

VIỆT NAM

Thái Lan

Philippines

Indonesia

Singapore

Việt Nam

Malaysia

MALAYSIA

THÁNG MỘT 2022

THÁNG MỘT 2023

Nguồn: Moody’s Analytics, Cushman & Wakefield Research

Nguồn: ASEAN Statistic Yearbook 2022, Cushman & Wakefield Research

Southeast Asia Outlook 2023: Bouncing Back Stronger | 4

DẤU HIỆU LẠM PHÁT TĂNG CHẬM LẠI

Chỉ số Giá tiêu dùng (12/2022)

Malaysia

Việt Nam

Thái Lan

Indonesia

Singapore

Philippines

TÍN HIỆU LẠC QUAN L Ạ M P H ÁT H Ạ N H I Ệ T T R O N G K H I L Ã I S U ẤT VẪ N C Ó T H Ể Ở M Ứ C C A O

1 Năm (% Thay đổi)

3 Tháng (% Thay đổi)

Nguồn: Moody’s Analytics, Cushman & Wakefield Research

Trong năm 2022, lạm phát tăng vọt tại các quốc gia Đông Nam Á và có dấu hiệu đạt đỉnh. Tuy nhiên, theo dữ liệu từ Chỉ số Giá tiêu dùng, giá cả hàng hóa tiêu dùng tại Đông Nam Á đã tăng chậm lại vào quý cuối cùng của năm 2022.

LÃI SUẤT CHÍNH SÁCH VÀ TIỀN TỆ

TỶ GIÁ SO VỚI ĐỒNG USD, % THAY ĐỔI HÀNG NĂM (12/2022)

LÃI SUẤT CHÍNH SÁCH (12/2021)

LÃI SUẤT CHÍNH SÁCH (12/2022) (A)

LẠM PHÁT ƯỚC TÍNH 2023 (B)

LÃI SUẤT CHÍNH SÁCH THỰC (A-B)

QUỐC GIA

LOẠI HÌNH

Áp lực lạm phát ở Đông Nam Á được kỳ vọng hạ nhiệt vào năm 2023, với tốc độ tăng lãi suất của Hoa Kỳ chậm hơn, căng thẳng chuỗi cung ứng cũng sẽ giảm bớt do tăng trưởng nhu cầu tiêu dùng toàn cầu suy yếu. Nhưng nhu cầu tiêu dùng cao hơn từ Trung Quốc có thể khiến mức lạm phát hiện tại duy trì ở mức cao và điều tương tự xảy ra đối với lãi suất tại Đông Nam Á. Lãi suất chính sách thực trong tương lai tại Thái Lan và Singapore vẫn ở mức âm. Lãi suất chính sách thực âm có thể thúc đẩy chi tiêu nhiều hơn, từ đó đẩy lạm phát lên cao hơn nữa. Hơn nữa vào năm 2022, mức lãi suất tại Hoa Kỳ gia tăng nhanh chóng đã đẩy đồng đô la mạnh lên khiến đồng tiền của Đông Nam Á trở nên mất giá. Ngoại trừ Singapore, tỷ lệ mất giá tiền tệ tại các nước Đông Nam Á rơi vào khoảng 7% đến 13% vào năm 2022. Việc đồng tiền trong nước tiếp tục mất giá sẽ dấy lên rủi ro đối với tình hình ổn định kinh tế, mặc dù mức nợ nước ngoài của hầu hết các nền kinh tế

Đông Nam Á so với tốc độ tăng trưởng GDP vẫn thấp hơn nhiều so với mức trước đây. Mặc dù chứng kiến lãi suất chính sách thực âm và tiền tệ mất giá sẽ tiếp tục đẩy lãi suất tăng lên. Tuy nhiên, chúng tôi cho rằng giai đoạn tăng trưởng lãi suất tồi tệ nhất đã đi qua, và biểu đồ tăng sẽ chậm lại. Thêm vào đó, khi một đồng tiền yếu hơn có thể thúc đẩy xuất khẩu và khuyến khích đầu tư bất động sản nước ngoài cao hơn. Một khi bức tranh về lãi suất hiện lên rõ ràng, chúng tôi kỳ vọng nhu cầu đầu tư sẽ tăng lên vào năm 2024.

Lãi suất Cho vay Qua đêm

Philippines

2.0%

5.2%

5.0%

0.2%

-13.0%

SORA - Lãi suất Trung bình Qua đêm

Singapore

0.2%

3.2%

5.0%

-1.8%

-1.5%

Chính sách Lãi suất của Ngân hàng Trung ương Chính sách Lãi suất của Ngân hàng Trung ương

Indonesia

3.5%

5.5%

4.2%

1.3%

-9.1%

Thái Lan

0.5%

1.2%

3.0%

-1.8%

-7.5%

Việt Nam

Tỷ lệ Tái cấp vốn

4.0%

6.3%

3.3%

3.0%

-6.6%

Lãi suất của Ngân hàng Trung ương

Malaysia

1.8%

2.8%

2.2%

0.6%

-8.4%

Nguồn: Moody’s Analytics, Cushman & Wakefield Research

Southeast Asia Outlook 2023: Bouncing Back Stronger | 6

TĂNG TRƯỞNG DÀI HẠN ĐẦY HỨA HẸN M Ộ T T H Ậ P K Ỷ T I Ế P T H E O M Ạ N H M Ẽ

Thời đại kỹ thuật số tiếp tục là nhân tố thúc đẩy quá trình đô thị hóa diễn ra nhanh chóng và mạnh mẽ hơn, và điều này sẽ tạo ra làn sóng nhu cầu bất động sản tại Đông Nam Á. Theo một nghiên cứu của Google, Temasek và Bain & Company vào năm 2022, kinh tế kỹ thuật số ở Đông Nam Á dự kiến sẽ tăng trưởng 20% hàng năm từ năm 2023 đến năm 2025. Đông Nam Á là khu vực vốn được hưởng lợi ích từ vị trí địa chính trị thuận lợi, chính vì vậy, khi chuỗi cung ứng toàn cầu bị đứt gãy trên toàn cầu bắt buộc các nhà thương mại phải đa dạng chuỗi cung ứng, khu vực này nhờ vậy lại trở thành thỏi nam châm mới. Hơn nữa, các hiệp định và chính sách thương mại gần đây sẽ hỗ trợ Đông Nam Á tăng trưởng thương mại mạnh mẽ hơn. Điển hình là Hiệp định Đối tác Kinh tế Toàn diện Khu vực (RCEP) sẽ xóa bỏ thuế quan đối với hơn 90% hàng hóa trong vòng 10-15 năm tới. Chiến lược kinh tế Ấn Độ Dương-Thái Bình Dương do Hoa Kỳ dẫn đầu đã được công bố vào năm 2022 sẽ là động lực thúc đẩy tăng trưởng thương mại cho Đông Nam Á. Các nền kinh tế có định hướng thương mại như Việt Nam và Malaysia sẽ được hưởng lợi nhiều nhất. Bất chấp những thách thức trong ngắn hạn, triển vọng của Đông Nam Á trong dài hạn vẫn ngập tràn những hứa hẹn. Quy mô kinh tế khu vực Đông Nam Á rất lớn và có lượng dân số lớn thứ ba thế giới chỉ sau Trung Quốc và Ấn Độ.

DÂN SỐ VÀ TĂNG TRƯỞNG GDP

Thương mại tại Đông Nam Á đã sẵn sàng cất cánh, bao gồm cả giao thương trong và ngoài khu vực. Kim ngạch thương mại Đông Nam Á tăng trưởng đều đặn hằng năm, đặc biệt là Việt Nam, với khối lượng hàng hóa thương mại hằng năm tăng 12,7% kể từ năm 2012. Singapore cũng được dự báo có kim ngạch thương mại mạnh mẽ nhờ vào khối lượng đầu tư cao kỷ lục vào năm 2022, đặc biệt là các mặt hàng giá trị cao như lĩnh vực điện tử. Xu hướng đa dạng hóa chuỗi cung ứng từ Trung Quốc dự kiến sẽ tiếp tục diễn ra mạnh mẽ và đem lại lợi ích cho khu vực. Việc tiếp tục hoàn thiện thể chế, sửa đổi những bất cập trong các quy định pháp luật hiện hành, tạo điều kiện thuận lợi cho hoạt động kinh doanh bất động sản sẽ “mở đường” cho sự phục hồi của thị trường Đông Nam Á, đặc biệt là tại Việt Nam và Indonesia. Việt Nam được xem là thị trường ưa chuộng của các nhà đầu tư và quốc gia này đã đón nhận các khoản đầu tư ngày càng tăng từ các nhóm đầu tư tổ chức lớn. Indonesia và Philippines cũng là những thị trường có nhiều tiềm năng, mặc dù vẫn còn tương đối kém thanh khoản. Cuối cùng, tính bền vững trong các dự án là một yếu tố ngày càng được ưu tiên tại khu vực khi các thành phố Đông Nam Á đặt mục tiêu “công trình xanh” lên hàng đầu. Theo Báo cáo Nền kinh tế Xanh năm 2022 tại Đông Nam Á, thị trường công trình xanh có thể lên đến 20-25 tỷ USD vào năm 2030.

Việt Nam

Thái Lan

Tỷ lệ Tăng trưởng Dân số trung bình % (2023-2027)

Tỷ lệ Tăng trưởng GDP trung bình % (2023-2027)

Nguồn: Moody’s Analytics, Cushman & Wakefield Research Ghi chú: Kích thước của hình tròn biểu thị cho Quy mô của nền kinh tế

Southeast Asia Outlook 2023: Bouncing Back Stronger | 8

GIA TĂNG DÂN SỐ ĐÔ THỊ

GIA TĂNG THƯƠNG MẠI

Tổng Quy mô Dân số (Triệu người)

Tỷ lệ dân số đô thị so với tổng dân số %

Tổng Kim ngạch Xuất Nhập khẩu Hàng hóa (Triệu USD)

Việt Nam

Thái Lan

Việt Nam

Thái Lan

% Dân số Đô thị

Tổng Quy mô Dân số (Triệu người)

Nguồn: ASEAN Statistic Yearbook 2022, Cushman & Wakefield Research

Southeast Asia Outlook 2023: Bouncing Back Stronger | 10

VỐN ĐẦU TƯ LẬP KỶ LỤC TRONG THẬP KỶ C Ú B ẬT L Ạ I K Ể T Ừ Đ Ạ I D Ị C H

Bất chấp lạm phát và lãi suất gia tăng, năm 2022 là một năm bội thu của thị trường bất động sản Đông Nam Á với tổng khối lượng đầu tư đạt 18,8 tỷ USD, đây là mức đầu tư cao nhất trong vòng một thập kỷ qua.

GIA TĂNG KHỐI LƯỢNG ĐẦU TƯ

Singapore tiếp tục là quốc gia đón đầu và thống trị nguồn vốn đầu tư khi các nhà đầu tư bắt đầu tìm kiếm nơi an toàn cho khoản đầu tư của họ, quốc đảo chiếm 83% khối lượng đầu tư ở Đông Nam Á. Trong đó, một số giao dịch đáng chú ý bao gồm Quỹ tín thác bất động sản Link REIT thâu tóm hai trung tâm bán lẻ ngoại ô hàng đầu Singapore, tập đoàn Kenedix mua lại 50% cổ phần trong một dự án phát triển văn phòng hạng A ở khu vực tài chính trung tâm. Bên cạnh đó, bất động sản công nghiệp vẫn nằm trong tầm ngắm của nhà đầu tư với các thương vụ mua lại các tài sản kho lạnh và kho tự lưu trữ vào năm 2022. Việt Nam và Indonesia cũng là hai ngôi sao mới với khối lượng đầu tư vào hai quốc gia này trong năm 2022 đã vượt qua mức trung bình 10 năm trước đó. Khối lượng đầu tư vào Philippines và Thái Lan vẫn giữ mức ổn định. Malaysia ghi nhận khối lượng đầu tư có dấu hiệu giảm, nguyên nhân là do ảnh hưởng của rủi ro chính trị, tuy nhiên, thị trường này vẫn chứng minh được tiềm năng khi đón nhận nguồn vốn lớn thứ hai khu vực sau Singapore. Nếu không tính lượng vốn tại Singapore, khối lượng đầu tư ở các thị trường còn lại tại Đông Nam Á đạt 3,3 tỷ USD

trong năm 2022, cao hơn 19,4% so với cùng kỳ. Mức tăng này hoàn toàn nằm trong dự báo trước đó, khi các nhà đầu tư đang đặt cược vào việc đa dạng hóa chuỗi cung ứng từ Trung Quốc và sự gia tăng các trung tâm sản xuất thay thế ở Đông Nam Á, và điều này được thể hiện qua xu hướng tăng chung trong khối lượng đầu tư vào thị trường công nghiệp. Tính riêng nguồn vốn đổ vào công nghiệp ở Đông Nam Á (không bao gồm Singapore), đã tăng gấp đôi từ 0,6 tỷ USD vào năm 2013 lên 1,22 tỷ USD vào năm 2022. Văn phòng cũng là loại tài sản rất thu hút, với việc nhân viên quay trở lại văn phòng tại châu Á mạnh hơn so với phương Tây. Thị trường khách sạn ghi nhận đã chững lại nhưng trong bối cảnh du khách Trung Quốc dự kiến du lịch trở lại có thể sẽ thúc đẩy đầu tư lớn hơn vào thị trường này. Trong bối cảnh kinh tế bất ổn, chúng tôi dự báo khối lượng đầu tư trong năm nay sẽ giảm so với 2022, do các nhà đầu tư tiếp tục có quan điểm thận trọng. Tuy nhiên, nền tảng kinh tế dài hạn của Đông Nam Á nhìn chung vẫn mạnh mẽ và khu vực này mang đến nhiều cơ hội đầu tư với vị thế là một khu vực đang phát triển nhanh chóng.

TỶ USD

Việt Nam

Thị trường khác

Thái Lan

Nguồn: RCA, Cushman & Wakefield Research Ghi chú: Các giao dịch không bao gồm Khu đất phát triển

Southeast Asia Outlook 2023: Bouncing Back Stronger | 12

KHỐI LƯỢNG ĐẦU TƯ THEO LOẠI TÀI SẢN (KHÔNG BAO GỒM SINGAPORE)

ĐỘ SÂU THỊ TRƯỜNG (MARKET DEPTH)

Khối lượng Đầu tư Trung bình trong 10 năm

Singapore Trung bình 10 năm: 9.9 tỷ USD Năm 2022: 15.5 tỷ USD

TỶ USD

Việt Nam

Thái Lan

Khách sạn Căn hộ

Kho tự quản

Văn phòng Công nghiệp

Bán lẻ

Nguồn: RCA, Cushman & Wakefield Research Ghi chú: Các giao dịch không bao gồm Khu đất phát triển

Southeast Asia Outlook 2023: Bouncing Back Stronger | 14

2023 TRIỂN VỌNG TĂ N G T R ƯỞ N G G I Á T H U Ê T Í C H C Ự C T R Ê N H Ầ U H Ế T C Á C T H Ị T R ƯỜ N G

NHỮNG CƠ HỘI C Ô N G N G H I Ệ P, V Ă N P H Ò N G V À N H À Ở L À T I Ê U Đ I Ể M

VIÊT NAM: TPHCM

VIỆT NAM: HÀ NỘI

2023 TRIỂN VỌNG SINGAPORE MALAYSIA INDONESIA THÁI LAN PHILIPPINES

VIỆT NAM: TPHCM

VIỆT NAM: HÀ NỘI

SINGAPORE

MALAYSIA

INDONESIA

THÁI LAN

PHILIPPINES

      

GIÁ THUÊ

VĂN PHÒNG HẠNG A KHU TRUNG TÂM

      

Công nghiệp

Residential: Landed Homes

Khách sạn

Công nghiệp

Văn phòng

GIÁ TRỊ VỐN

      

GIÁ THUÊ

BÁN LẺ

Văn phòng

Công nghiệp

Văn phòng

Công nghiệp: Nhà xưởng xây sẵn

Công nghiệp: Nhà kho xây sẵn

      

GIÁ TRỊ VỐN

      

GIÁ THUÊ

CÔNG NGHIỆP

Nhà ở: Căn hộ Cao cấp không liền thổ

Bán lẻ

Trung tâm Dữ liệu Nhà ở: Căn hộ Cao cấp không liền thổ

Nhà ở

      

GIÁ TRỊ VỐN

NHÀ Ở (KHÔNG BAO GỒM ĐẤT NỀN)

       NHÀ LIỀN THỔ

GIÁ TRỊ VỐN

Ghi chú: các tài sản ở trên không được quy định theo thứ hạng

Ghi chú: Phương pháp thống kê sẽ có đôi chút khác biệt ở từng thị trường. Ví dụ, Thị trường Bán lẻ Singapore được thống kê trên con đường Orchard. Thông tin chi tiết hơn sẽ được diễn giải trong báo cáo về từng thị trường.

Southeast Asia Outlook 2023: Bouncing Back Stronger | 16

THÔNG SỐ THỊ TRƯỜNG

VĂN PHÒNG (HẠNG A KHU TRUNG TÂM)

BÁN LẺ (ĐƯỜNG ORCHARD)

HẬU CẦN (TOÀN QUỐC ĐẢO)

NHÀ Ở (CĂN HỘ CAO CẤP)

10.44 $

33.76* $

1.63 $

5.50 $

Giá thuê Q4 2022 (SGD mỗi feet vuông) Triển vọng 2023

   

4.5%

9.8%

8.3%

7.9%

SINGAPORE Đ I Ể M T I N T H Ị T R ƯỜ N G

Tỷ lệ trống Q4 2022 Triển vọng 2023

   

Nguồn cung Tồn kho

31.2 triệu feet vuông

7.4 triệu feet vuông

122 triệu feet vuông

71,681 căn

Nguồn cung Tương lai (2023-2027)

2.8 triệu feet vuông

0.06 triệu feet vuông

7.8 triệu feet vuông

10,712 căn

KINH TẾ

% của Nguồn cung Tồn kho (Tương lai so với Tồn kho)

9.0%

0.8%

6.4%

14.9%

   

Singapore được dự báo sẽ có nguy cơ đối mặt với suy thoái kinh tế toàn cầu, tăng trưởng GDP dự kiến sẽ giảm xuống khoảng 0,5% đến 2,5% vào năm 2023. Trong khi lĩnh vực sản xuất có phần chậm lại bởi nhu cầu tiêu dùng từ các thị trường khác suy yếu đi. Ngược lại, thị trường sản xuất chất bán dẫn lại bùng nổ, điều này hỗ trợ sự phục hồi và tăng trưởng nhu cầu dịch vụ cho Singapore, nhờ vào việc các doanh nghiệp tiếp tục lựa chọn Singapore để đặt văn phòng. Đồng thời, sự kiện mở của biên giới của Trung Quốc cũng là một động thái tích cực cho thị trường.

Triển vọng Giá trị vốn

* Vị trí đắc địa: Các cửa hàng bán lẻ có vị trí đắc địa với mặt tiền và khả năng tiếp cận người dùng tốt

NHỮNG THƯƠNG VỤ NỔI BẬT

NHỮNG CƠ HỘI ĐẦU TƯ

GÍA BÁN (TRIỆU USD)**

HIỆU SUẤT (%)

1. CÔNG NGHIỆP: Động lực tăng trưởng cho thị trường bất động sản công nghiệp vẫn mạnh mẽ với nhu cầu cao và nguồn cung vô cùng khan hiếm. Bên cạnh đó, các loại tài sản ngách bao gồm bất động sản hậu cần, kho lạnh và trung tâm nghiên cứu khoa học vẫn mất cân đối do nguồn cung hạn chế trong khi nhu cầu lại mạnh mẽ. Các thương vụ Bán & Thuê lại là cấu trúc giao dịch tiềm năng và đón nhận được sự quan tâm lớn từ nhà đầu tư. 2. VĂN PHÒNG: Kỳ vọng giá giữa bên bán và bên mua vẫn còn tồn tại khoảng cách với những hạn chế trong hoạt động định giá lại tài sản. Tuy nhiên, quỹ đầu tư tư nhân vẫn khá năng động, trong đó các nhóm đầu tư đến từ Bắc Á không ngừng quan tâm và săn đón các tài sản nhà phố thương mại và thu mua nguyên sàn văn phòng. Sự kiện Trung Quốc mở cửa trở lại sẽ là động lực thúc đẩy nhu cầu đầu tư tăng cao hơn. Trong khi nhu cầu thuê văn phòng

sẽ có tốc độ tăng trưởng chậm lại trong năm 2023, nguồn cung văn phòng tại Singapore vẫn khan hiếm, tỷ lệ trống vẫn ở mức thấp. Các nhà đầu tư đang nhắm đến tài sản văn phòng có lợi nhuận tốt hơn có thể xem xét phương án chấp nhận rủi ro về tỷ lệ trống trong thời gian này để dọn chỗ cho những cơ hội giá trị cao hơn. 3. NHÀ Ở CAO CẤP: Trong khi giá nhà ở riêng lẻ tăng vọt, khoảng cách giá nhà cao cấp ở khu vực cận trung tâm và ngoài trung tâm được thu hẹp lại xuống dưới mức trung bình 10 năm. Với giá nhà trên toàn quốc đảo ở mức cao kỷ lục và còn tiếp tục được dự đoán sẽ gia tăng vào năm 2023, đặc biệt là phân khúc nhà ở cao cấp được kỳ vọng tạo ra mức giá bất ngờ.

TÊN DỰ ÁN

BÊN MUA

BÊN BÁN

LOẠI HÌNH

THỜI GIAN

Meyer Park Condo

United Venture Development

Collective Sale

Nhà ở

298

Q1 2023

Liên doanh giữa Frasers Centrepoint Trust và Frasers Property

NEX (50% Cổ phần)

Mercatus Co-operative Limited

Bán lẻ

790

4.8%

Q1 2023

Jurong Point & Swing By @ Thomson Plaza

Mercatus Co-operative Limited

Link REIT

Bán lẻ

1,591

4.9%

Q4 2022

Lazada One (50% Cổ phần)

ARA Asset Management

Kenedix

Văn phòng

258

N/A

Q4 2022

1 Buroh Lane

Ascendas REIT

PGIM Real Estate

Công nghiệp

146

Q3 2022

Nguồn: RCA, Cushman & Wakefield Research ** Một số giao dịch phản ánh tỷ lệ định giá mới nhất của thương vụ

Southeast Asia Outlook 2023: Bouncing Back Stronger | 18

THÔNG SỐ THỊ TRƯỜNG

BÁN LẺ (TRUNG TÂM THƯƠNG MẠI)

NHÀ XƯỞNG XÂY SẴN, (TPHCM MỞ RỘNG)

NHÀ Ở (CĂN HỘ TRUNG CẤP, CAO CẤP) Giá bán: 253 USD mỗi feet vuông**

VĂN PHÒNG (HẠNG A&B)

NHÀ KHO XÂY SẴN (TPHCM MỞ RỘNG)

3.70 USD *

4.40 USD *

0.43 USD

0.45 USD

Giá thuê Q4 2022 (USD mỗi feet vuông) Triển vọng 2023 Tỷ lệ trống/Tỷ lệ bán Q4 2022 Triển vọng 2023

   

7.7%

12.4%

20%

25%

Tỷ lệ bán: 50.9%

VIỆT NAM: TP. HỒ CHÍ MINH Đ I Ể M T I N T H Ị T R ƯỜ N G

    

Nguồn cung Tồn kho

15.3 triệu feet vuông

10.1 triệu feet vuông

51.8 triệu feet vuông

54 triệu feet vuông

201,408 căn

Nguồn cung Tương lai (2023-2027)

2.8 triệu feet vuông

3.0 triệu feet vuông

2.1 triệu feet vuông

8.1 triệu feet vuông

70,071 căn

% Nguồn cung Tồn kho (Tương lai so với Tồn kho)

KINH TẾ

18.4%

29.9%

15%

35%

    

Năm 2022 nền kinh tế Việt Nam chứng kiến sự phục hồi với mức tăng trưởng GDP là 8%, cao hơn dự báo trước đó của hầu hết các tổ chức kinh tế (6,5 đến 7,5%). Mặc dù triển vọng kinh tế toàn cầu 2023 suy giảm, Việt Nam vẫn được kỳ vọng sẽ duy trì tăng trưởng ổn định với dự báo GDP từ 5,9% đến 7,3%. Tuy nhiên, Việt Nam vẫn là quốc gia chịu sự phụ thuộc vào hoạt động thương mại với các đối tác toàn cầu, cùng với áp lực lạm phát gia tăng và chính sách thắt chặt tiền tệ và tài khóa ở nhiều quốc gia khiến tâm lý nhà đầu tư vẫn khá thận trọng.

Triển vọng Giá trị vốn

* Giá thuê văn phòng và bán lẻ đã bao gồm phí dịch vụ ** Giá bán sơ cấp

NHỮNG THƯƠNG VỤ NỔI BẬT

NHỮNG CƠ HỘI ĐẦU TƯ

GÍA BÁN (TRIỆU USD)

TÊN DỰ ÁN

BÊN MUA

BÊN BÁN

LOẠI HÌNH

THỜI GIAN

1. VĂN PHÒNG: Mặc dù có tốc độ tăng trưởng chậm hơn, nhu cầu văn phòng được kỳ vọng tiếp tục khả quan trong năm 2023, đặc biệt là các tòa nhà chất lượng cao ở khu vực trung tâm. Việc Chính phủ tiếp tục nghiên cứu hoàn thiện hệ thống pháp luật liên quan đến đầu tư bất động sản và những vụ 'đại án' trong Q4 2022 đã tác động đến thời gian hoàn thành một vài tòa nhà văn phòng trong trung tâm TPHCM. Tuy nhiên, chúng tôi ghi nhận một số trung tâm văn phòng mới với các dự án Hạng A được thành lập nằm ngoài trung tâm, dịch chuyển về phía Nam (Quận 7) và phía Đông (TP. Thủ Đức). Để lên chiến lược đầu tư tốt nhất, các nhà đầu tư nên theo dõi khung pháp lý đang được hoàn thiện và tham gia thị trường thông qua liên doanh với các nhà phát triển trong nước có uy tín. 2. NHÀ XƯỞNG XÂY SẴN: Mặc dù năm 2022 thị trường TPHCM chứng kiến một lượng vốn đầu tư đáng kể vào các dự án Nhà kho Xây sẵn. Tuy nhiên,

TP.HCM đang được định vị để trở thành trung tâm sản xuất mới, giá thuê đất và chi phí sử dụng đất tăng khiến Nhà xưởng Xây sẵn có thể trở thành loại tài sản phổ biến và được ưa chuộng hơn trong mắt các nhà sản xuất vừa và nhỏ mong muốn nâng cao sản lượng sản xuất. Điều này tạo ra cơ hội cho các nhà đầu tư có thể tận dụng thời gian điều tiết của thị trường ở hiện tại để bắt tay vào đầu tư Nhà xưởng Xây sẵn. 3. NHÀ Ở: Phân khúc nhà ở hạng sang và siêu sang tại TP.HCM gần đây đã xuất hiện tình trạng thừa cung, với sự sụt giảm cả về nhu cầu và tâm lý thị trường. Trong khi đó, nhu cầu đối với căn hộ trung cấp và cao cấp vẫn rất cao từ cả khách hàng để ở và đầu tư. Vì vậy, vẫn còn tiềm năng phát triển trong các phân khúc thấp hơn này.

Sembcorp Industries, Becamex

Thương mại - Công nghiệp

Khu đất tại Bình Dương

Giant Manufacturing

Q3 2022

Trung tâm Dữ liệu Tương lai

Gaw Capital

N/A

Trung tâm Dữ liệu

Không công bố

Q2 2022

Khu đất tại Bình Dương

Gamuda Land

Becamex

Dự án hỗn hợp

Q2 2022

Nguồn: RCA, Cushman & Wakefield Research

Southeast Asia Outlook 2023: Bouncing Back Stronger | 20

THÔNG SỐ THỊ TRƯỜNG

BÁN LẺ (TRUNG TÂM THƯƠNG MẠI)

NHÀ Ở (CĂN HỘ TRUNG CẤP, CAO CẤP) Giá bán: 173.3 USD mỗi feet vuông **

VĂN PHÒNG (HẠNG A&B)

NHÀ XƯỞNG XÂY SẴN, (HÀ NỘI)

NHÀ KHO XÂY SẴN (HÀ NỘI)

2.30 USD *

3.80 USD *

0.43 USD

0.42 USD

Giá thuê Q4 2022 (USD mỗi feet vuông) Triển vọng 2023 Tỷ lệ trống/Tỷ lệ bán Q4 2022 Triển vọng 2023

   

VIỆT NAM: HÀ NỘI Đ I Ể M T I N T H Ị T R ƯỜ N G

12.9%

17%

27%

Tỷ lệ bán: 51.4%

    

Nguồn cung Tồn kho

17.6 triệu feet vuông

12.1 triệu feet vuông

29.6 triệu feet vuông

21 triệu feet vuông

194,045 căn

Nguồn cung Tương lai (2023-2027)

5.0 triệu feet vuông

3.6 triệu feet vuông

2.9 triệu feet vuông

6 triệu feet vuông

70,959 căn

KINH TẾ

% Nguồn cung Tồn kho (Tương lai so với Tồn kho)

28.5%

29.4%

10%

29%

36.5%

    

Triển vọng Giá trị vốn

* Giá thuê văn phòng và bán lẻ đã bao gồm phí dịch vụ ** Giá bán sơ cấp

NHỮNG CƠ HỘI ĐẦU TƯ

NHỮNG THƯƠNG VỤ NỔI BẬT

1. VĂN PHÒNG: Với tình trạng khan hiếm nguồn cung văn phòng trong trung tâm thành phố, việc các trung tâm kinh tế mới đang được xây dựng trở thành tâm điểm thu hút nhiều chủ đầu và doanh nghiệp. Nguồn cung văn phòng tương lai chủ yếu đang được xây dựng ngoài trung tâm, đặc biệt là các quận nội thành phía Tây. Những tòa nhà chất lượng cao sẽ trở thành lựa chọn hàng đầu cho những tập đoàn lớn thuê văn phòng và mở rộng. Để lên chiến lược đầu tư tốt nhất, các nhà đầu tư nên theo dõi khung pháp lý đang được hoàn thiện, cũng như tập trung đầu tư vào chất lượng dự án hơn. 2. NHÀ KHO XÂY SẴN: Miền Bắc Việt Nam được định vị là một phần trong chiến lược “Trung Quốc +1”, qua đó, việc mở rộng hoạt động sản xuất, nâng cấp hạ tầng và hậu cần chính là những yếu tố thúc đẩy nhu cầu công nghiệp và nhà kho xây sẵn tại miền Bắc. Bất chấp những dự báo giảm đối với tăng trưởng bất động sản công nghiệp năm 2023, do ảnh hưởng của lạm phát và những bất ổn kinh tế. Nhưng một khi thị trường ghi nhận nhiều tài sản thoái vốn,

đó là cơ hội tốt cho các nhà đầu tư đang tìm kiếm tài sản để đầu tư và chuẩn bị cho việc mở rộng. 3. NHÀ Ở: Việc Chính phủ thực hiện kiểm soát tín dụng đối với ngành bất động sản Việt Nam, cùng với lãi suất tăng, các vấn đề pháp lý dự án và quy định phát hành trái phiếu thắt chặt, thị trường nhà ở Hà Nội dự kiến sẽ có tốc độ tăng trưởng chậm lại trong năm 2023. Tuy nhiên, các phân khúc đáp ứng được nhu cầu nhà ở thực, bao gồm phân khúc trung cấp và cao cấp vẫn tiếp tục đón nhận được sự quan tâm lớn trên thị trường.

GÍA BÁN (TRIỆU USD)

TÊN DỰ ÁN

BÊN MUA

BÊN BÁN

LOẠI HÌNH

THỜI GIAN

Lô đất CN03 tại KCN công nghiệp hỗ trợ Hà Nội

N&G Investment and Development Corporation Đất công nghiệp

Inventec Corporation

Q4 2022

Khu đất tại Hòai Đức

Keppel Land

Phu Long RE Co

Đất nhà ở

116

Q3 2022

Viva Land Investment & Development Joint Stock Company

Mitsubishi Estate, CapitaLand Development

Tòa nhà Capital Place

Văn phòng

557

Q1 2022

Nguồn: RCA, Cushman & Wakefield Research

Southeast Asia Outlook 2023: Bouncing Back Stronger | 22

THÁI LAN: BANGKOK Đ I Ể M T I N T H Ị T R ƯỜ N G

THÔNG SỐ THỊ TRƯỜNG

VĂN PHÒNG (HẠNG A KHU TRUNG TÂM)

BÁN LẺ (HẠNG A KHU TRUNG TÂM)

HẬU CẦN (NHÀ KHO)

NHÀ Ở (CĂN HỘ CAO CẤP)

KHÁCH SẠN (BANGKOK)

3.06 USD

0.41 USD

Giá ngày trung bình: 103 USD

Giá thuê Q4 2022 (USD mỗi feet vuông) Triển vọng 2023

         

KINH TẾ

Dự báo Tỷ lệ trống 2023

Nền kinh tế Thái Lan dự kiến sẽ tăng trưởng lên tới 3,7% vào năm 2023, sau mức tăng trưởng 2,6% vào năm 2022. Tốc độ tăng trưởng này được thúc đẩy bởi sự phục hồi hoàn toàn của du lịch quốc tế, tiêu dùng cá nhân tăng lên, khả năng phục hồi xuất khẩu hơn nữa và các ngành sản xuất mạnh mẽ được hưởng lợi từ chính sách hỗ trợ ưu đãi đầu tư của Thái Lan. Quốc gia này cũng đang định vị gia tăng giá trị trong chuỗi cung ứng của Châu Á Thái Bình Dương và đang thu hút đầu tư trong nước khi các công ty tìm cách đa dạng hóa chuỗi cung ứng và mạng lưới sản xuất của họ. Ngân hàng Thái Lan dự báo lạm phát tiêu đề trung bình ở mức 3,0% vào năm 2023, thấp hơn so với mức trung bình năm 2022 là 6,5%. Lãi suất chính sách tăng lên 1,25% vào cuối năm 2022, sau đó lên 1,50% vào tháng 1 năm 2023, tăng từ 0,5% vào đầu năm 2022. Lãi suất cơ bản dự kiến sẽ tăng lên 2% vào cuối năm 2023.

    

Triển vọng Giá trị vốn

NHỮNG CƠ HỘI ĐẦU TƯ

1. KHÁCH SẠN: Hoạt động kinh doanh khách sạn được kỳ vọng sẽ phục hồi và tăng trưởng với lượng khách du lịch nước ngoài dự kiến tăng mạnh với 25,5 triệu lượt vào năm 2023. Trong khi vốn nước ngoài tiếp tục tham gia thị trường chủ yếu thông qua liên doanh với các nhóm địa phương. Các nhà đầu tư trong nước cũng đang tích cực tìm kiếm cơ hội thâu tóm những khách sạn tư nhân, nhằm mục đích chuyển đổi, tái định vị và sau đó chào bán tiếp cho các tổ chức đầu tư lớn hơn. Xu hướng này dự kiến sẽ tiếp tục nở rộ trên khắp Thái Lan, đặc biệt là ở các tỉnh du lịch trọng điểm, nơi các xu hướng du lịch cung cấp sản phẩm đặc biệt hơn như du lịch chăm sóc sức khỏe và chữa lành đang trở nên phổ biến. 2. CÔNG NGHIỆP: Lĩnh vực công nghiệp và hậu cần là một trong những động lực chính thúc đẩy nền kinh tế của đất nước. Thái Lan và cụ thể là khu vực EEC đang trở thành địa điểm ưa thích của các công ty đa quốc gia nhờ cơ sở hạ tầng vững chắc và điều kiện đầu tư thuận lợi trong bối cảnh quá trình đa dạng hóa chuỗi cung ứng tiếp tục diễn ra. Các lĩnh vực công nghệ cao bao gồm sản xuất xe điện, phụ tùng ô tô, điện tử, chăm sóc sức khỏe, dược phẩm và

CNTT đang phát triển khi Thái Lan thay đổi quy mô sản xuất và leo lên bậc thang mới trong chuỗi giá trị. 3. CÔNG NGHIỆP-TRUNG TÂM DỮ LIỆU: Loại tài sản ngách này đã lan tỏa s ức nóng trong 24 tháng qua khi sự dịch chuyển nhu cầu dữ liệu trên đám mây cũng như mức độ phụ thuộc vào internet và nhu cầu về băng thông tăng mạnh. Thái Lan là nơi có tải trọng CNTT tiềm năng với 108 MW, và hiện các nhà phát triển đang tiếp tục lên kế hoạch xây dựng các trung tâm dữ liệu chất lượng. Lĩnh vực này được thống trị bởi các công ty nội địa. Tuy nhiên, các nhà khai thác quốc tế cũng ra sức tận dụng các ưu đãi của I-EAT và Ủy ban Đầu tư Thái Lan, chẳng hạn như miễn thuế TNDN và khả năng có thể sở hữu đất. Chính vì vậy, nhu cầu về nguồn cung đất đáp ứng đủ các điều kiện xây dựng trung tâm dữ liệu khá mạnh mẽ. Các nhà điều hành và nhà đầu tư đang chủ động tìm kiếm quan hệ đối tác với các nhóm địa phương có quyền tiếp cận đất đai ở Bangkok, Samut Prakan và khu vực EEC.

NHỮNG THƯƠNG VỤ NỔI BẬT

GÍA BÁN (TRIỆU USD)

TÊN DỰ ÁN

THÀNH PHỐ

BÊN MUA

BÊN BÁN

LOẠI HÌNH

THỜI GIAN

Khu đất tại đường Wireless

HKR International

Khu đất phát triển

Bangkok

Swire Properties (Minority)

70.9

Q1 2023

Choengmon Real Estate Company Limited

Kimpton Koh Samui

Surat Thani

Liu Chong Hing Inv

Khách sạn

73.5

Q4 2021

Nguồn: RCA, Cushman & Wakefield Research

Southeast Asia Outlook 2023: Bouncing Back Stronger | 24

THÔNG SỐ THỊ TRƯỜNG

VĂN PHÒNG (HẠNG A TRONG TRUNG TÂM)

BÁN LẺ (KHU TRUNG TÂM)

NHÀ KHO (GREATER JAKARTA)

NHA LIỀN THỔ (GREATER JAKARTA)

13.14

63.40

4.76

Giá thuê/bán Q4 2022 (USD/m2) Triển vọng 2023 Tỷ lệ trống Q4 2022 Triển vọng 2023

Giá bán: 815 USD/m2

  

INDONESIA: GREATER JAKARTA Đ I Ể M T I N T H Ị T R ƯỜ N G

28.8%

22.6%

10.9%

Sales Rate: 94.5%

   

Nguồn cung Tốn kho

5.1 triệu mét vuông

1 triệu mét vuông

2.1 triệu mét vuông

416,500 căn

Nguồn cung Tương lai (2023-2027)

0.3 triệu mét vuông

0.05 triệu mét vuông

0.8 triệu mét vuông

62,000 căn

% Nguồn cung Tốn kho (Tương lai so với Tồn kho)

KINH TẾ

6.0%

4.6%

38.4%

14.8%

   

Trước tình trạng suy thoái toàn cầu và áp lực lạm phát, ngân hàng trung ương dự báo mức tăng trưởng của Indonesia từ 4,5% đến 5,3% vào năm 2023. Sự tăng trưởng này chủ yếu nhờ vào chi tiêu của người tiêu dùng tăng, hoạt động kinh doanh tăng và khả năng di chuyển được cải thiện do ít COVID- 19 hạn chế trong nước. Tuy nhiên, lạm phát cao khiến giá cả tăng vào năm 2022, đồng thời với kế hoạch diễn ra cuộc bầu cử vào năm 2024, đồng Rupiah dự kiến vẫn sẽ mất giá ở một mức độ nào đó trong khoảng thời gian từ năm 2023 đến năm 2024.

Triển vọng Giá trị vốn

* Vị trí đắc địa: Các cửa hàng bán lẻ có vị trí đắc địa với mặt tiền và khả năng tiếp cận người dùng tốt

NHỮNG THƯƠNG VỤ NỔI BẬT

NHỮNG CƠ HỘI ĐẦU TƯ

1. NHÀ LIỀN THỔ: Sau đại dịch, niềm tin của thị trường đối với sản phẩm nhà liền thổ dần được cải thiện, nhu cầu tập trung vào phân khúc trung cấp và thượng lưu. Được thúc đẩy bởi nhu cầu cơ bản của dân số đông đảo ở Indonesia, sự gia tăng sức mua chung sau đại dịch và thực tế là hầu hết nhu cầu đến từ người dùng cuối muốn sở hữu căn nhà đầu tiên của họ, nhu cầu nhà ở được dự báo sẽ tiếp tục tương đối ổn định vào năm 2023, bất chấp mối lo ngại về kinh tế toàn cầu. 2. CÔNG NGHIỆP VÀ NHÀ KHO: Nguồn cung đất công nghiệp ngày càng trở nên hạn chế trong khi nhu cầu từ các ngành công nghiệp công nghệ cao như trung tâm dữ liệu và xe điện vẫn mạnh mẽ. Thêm vào đó, thị trường kho bãi và hậu cần cũng chịu áp lực quá tải, được thúc đẩy nhu cầu từ các lĩnh vực khác như sản xuất, nguyên liệu thô và ô tô. Giá thuê dự kiến sẽ ổn định do cạnh tranh thị trường cao và nguồn cung mới dồi dào trong tương lai, điều này cho thấy thị trường kho bãi tiếp tục được coi là

phân khúc rất hấp dẫn đối với các nhà đầu tư. 3. BÁN LẺ: Mặc dù tăng trưởng kinh tế đã tăng tốc trong quý cuối cùng của năm 2022, nhưng giá tiêu dùng đang tăng cao, lạm phát và lãi suất tăng dự kiến sẽ làm mất cân bằng chi tiêu hộ gia đình trong năm tiếp theo. Khả năng hấp thụ ròng tích cực của diện tích bán lẻ dự kiến sẽ tiếp tục ổn định vào năm 2023 nhờ lưu lượng khách trở lại mức trước đại dịch. Giá thuê và phí dịch vụ dự kiến sẽ ổn định trong năm 2023 do các chủ cho thuê sẽ tiếp tục nỗ lực duy trì và thu hút các nhà bán lẻ mới.

GÍA BÁN (TRIỆU USD)

TÊN DỰ ÁN

BÊN MUA

BÊN BÁN

LOẠI HÌNH

THỜI GIAN

Central Park Mall Jakarta (71% stake)

Agung Podomoro Land TBK

JOIN, Hankyu Hanshin

Retail

201.5

Q3 2022

Portfolio of 4 Data Centers

Indosat Ooredoo and Lintasarta JV

BDx

Data Center

293

Q2 2022

Nguồn: RCA, Cushman & Wakefield Research

Southeast Asia Outlook 2023: Bouncing Back Stronger | 26

THÔNG SỐ THỊ TRƯỜNG

VĂN PHÒNG (HẠNG A TRONG TRUNG TÂM)

BÁN LẺ (TRUNG TÂM THƯƠNG MẠI)

CÔNG NGHIỆP (ĐẤT CÔNG NGHIỆP - ĐẠI ĐÔ THỊ MANILA)

NHÀ Ở (CĂN HỘ CAO CẤP)

$2.10

$3.00

$0.40*

$2.00

Giá thuê Q4 2022 (PHP mỗi feet vuông) Triển vọng 2023

   

16.32%

20.0%

5.0%

16.0%

PHILIPPINES: MANILA Đ I Ể M T I N T H Ị T R ƯỜ N G

Tỷ lệ trống Q4 2022 Triển vọng 2023

   

Nguồn cung Tồn kho

98.9 triệu feet vuông

101.8 triệu feet vuông

5,607 Hectares

388,000 căn

Nguồn cung Tương lai (2023-2027)

13.6 triệu feet vuông

9.1 triệu feet vuông

410 Hectares

15,000 căn

% Nguồn cung Tồn kho (Tương lai so với Tồn kho)

KINH TẾ

13.7%

9.0%

7.3%

3.8%

   

GDP của Philippines tiếp tục quỹ đạo tăng trưởng, ghi nhận mức tăng trưởng cả năm là 7,6% vào năm 2022 từ mức 5,8% một năm trước. Mức tăng trưởng gần đây nhất là nhanh nhất kể từ năm 1976 và vượt qua phạm vi mục tiêu tăng trưởng của chính phủ trong năm là 6,5%-7,5%, nhờ vào chi tiêu hộ gia đình và ngành dịch vụ tăng, bù đắp cho mức tăng trưởng chậm hơn của các ngành công nghiệp, đặc biệt là ngành sản xuất và xây dựng. Đối với năm 2023, mục tiêu tăng trưởng đã được đặt trong khoảng 6,0%-7,0%, có tính đến tác động của những cơn gió ngược bên ngoài và mức giá ngày càng tăng.

Triển vọng Giá trị vốn

* Giá bán đất trong khu công nghiệp

NHỮNG THƯƠNG VỤ NỔI BẬT

NHỮNG CƠ HỘI ĐẦU TƯ

GÍA BÁN (TRIỆU USD)

TÊN DỰ ÁN

BÊN MUA

BÊN BÁN

LOẠI HÌNH

THỜI GIAN

1. CÔNG NGHIỆP: Bất chấp xu hướng giảm trong phân khúc sản xuất và thương mại quốc tế, sự tăng trưởng của các cơ sở hậu cần và khu công nghiệp đang được thúc đẩy bởi sự mở rộng liên tục của nền kinh tế trực tuyến. Điều này đang thúc đẩy sự tăng trưởng của các tài sản công nghiệp ở các tỉnh lân cận Metro Manila, đặc biệt là ở các khu vực Calabarzon và Central Luzon. Triển vọng tăng trưởng vẫn mạnh mẽ đối với các tài sản ngách kho lạnh, trung tâm dữ liệu và trung tâm chia chọn, và các mô hình ngách khác. 2. VĂN PHÒNG: Sự phục hồi của thị trường văn phòng vẫn đang đi đúng hướng, chỉ có một số tòa nhà công bố giá thuê giảm nhẹ. Tuy nhiên, mô hình làm việc linh hoạt ngày càng tăng lên cũng tác động đến diện tích thuê của doanh nghiệp. Tăng trưởng giá thuê năm 2023 được kỳ vọng tốt, nhờ vào những chính sách hỗ trợ bị trì hoãn lại có khả năng bật đèn xanh trong năm nay, mang lại niềm tin cho các

nhà phát triển. Hơn nữa, tỷ lệ trống văn phòng cũng giảm hơn. 3. NHÀ Ở CAO CẤP: Nhu cầu về căn hộ chung cư cao cấp tại các khu tài chính trọng điểm vẫn mạnh khi các hoạt động kinh doanh bắt đầu bình thường hóa. Lãi suất cao hơn có thể sẽ ít ảnh hưởng đến phân khúc nhà ở cao cấp, vì thị trường mục tiêu tiếp tục đặt giá cao cho các dự án chất lượng cao và thường nhóm mua này không cần bất kỳ đòn bẩy nào.

Cyberscape Gamma

RL Commercial REIT

Robinsons Land

Văn phòng

112.2

Q2 2022

A.T. Yuchengco Centre

House of Investments Inc

RCBC

Văn phòng

115.6

Q2 2022

Nguồn: RCA, Cushman & Wakefield Research

Southeast Asia Outlook 2023: Bouncing Back Stronger | 28

THÔNG SỐ THỊ TRƯỜNG

BÁN LẺ (VỊ TRÍ ĐẮC ĐỊA TRUNG TÂM KL *)

VĂN PHÒNG HẠNG A (TRUNG TÂM KL)

CÔNG NGHIỆP (KL MỞ RỘNG)

 6.72  28.6%

 134  19%

 0.80 - 4.20

Giá thuê Q4 2022 (MYR mỗi feet vuông) Triển vọng 2023

Tỷ lệ trống Q4 2022 Triển vọng 2023

Chưa có dữ liệu

MALAYSIA: KUALA LUMPUR Đ I Ể M T I N T H Ị T R ƯỜ N G

Nguồn cung Tồn kho

58.8 triệu feet vuông

17.4 triệu feet vuông

46,762 căn

Nguồn cung Tương lai (2023-2027)

15.2 triệu feet vuông

3.7 triệu feet vuông

3,225 căn

% Nguồn cung Tồn kho (Tương lai so với Tồn kho)

25.91%

21.08%

6.9%







Triển vọng Giá trị vốn

KINH TẾ

* Vị trí đắc địa: Các cửa hàng bán lẻ có vị trí đắc địa với mặt tiền và khả năng tiếp cận người dùng tốt

Tăng trưởng kinh tế của Malaysia năm 2022 đạt 8,7%, cao hơn nhiều so với 3,1% của năm trước đó. Đây cũng là mức tăng trưởng hàng năm cao nhất được ghi nhận trong vòng 22 năm (kể từ 2000 với 8,9%) chủ yếu nhờ vào xuất khẩu hàng hóa mạnh mẽ. Nhìn vào bức tranh dự báo năm 2023, các điều kiện kinh tế cơ bản suy yếu, cùng với việc thắt chặt tín dụng và triển vọng tăng trưởng kinh tế toàn cầu còn nhiều bất ổn sẽ tạo ra những cơn gió ngược làm chậm tốc độ tăng trưởng GDP của Malaysia xuống 4%.

NHỮNG THƯƠNG VỤ NỔI BẬT

GÍA BÁN (TRIỆU USD)

TÊN DỰ ÁN

BÊN MUA

BÊN BÁN

LOẠI HÌNH

THỜI GIAN

NHỮNG CƠ HỘI ĐẦU TƯ

Parcel 1 & 2, Puchong Perdana

Millennium Acres Sdn Bhd

Mah Sing Group Berhad

Công nghiệp

19.5

Q1 2023

1. CÔNG NGHIỆP: Các động lực thúc đẩy cung-cầu của thị trường tiếp tục đầy hứa hẹn, trong đó phân khúc hậu cần vẫn được chú trọng khi thị trường đón nhận một lượng cung mới dồi dào đáp ứng nhu cầu của các nhà khai thác hậu cần hiện tại và tương lai. Mặc dù trong nửa đầu năm 2023 có sự chậm lại đáng kể về tăng trưởng, nhưng lĩnh vực khai thác và sản xuất dự kiến sẽ vẫn đóng góp chính cho sản xuất công nghiệp của Malaysia. 2. VĂN PHÒNG: Thị trường văn phòng đối mặt với bão hòa do nguồn cung vẫn dồi dào so với nhu cầu chững lại. Mặc dù các công cuộc dịch chuyển văn phòng xuyên quốc gia của các công ty thương mại điện tử và kỹ thuật số vẫn lọt vào tầm ngắm của các chủ tòa nhà, nhưng các doanh nghiệp vẫn phải cân

đo đong đếm phần chi phí trong bối cảnh kinh tế toàn cầu đang suy yếu. Tăng trưởng kinh tế chậm lại, lạm phát gia tăng và lo ngại về suy thoái kinh tế có thể xảy ra vào năm 2023 đều có thể ảnh hưởng đến nhu cầu cho thuê.. 3. BÁN LẺ: Bất chấp áp lực lạm phát có thể làm giảm thu nhập khả dụng và chi tiêu của người tiêu dùng, lĩnh vực bán lẻ có thể tiếp tục con đường phục hồi nhờ thị trường lao động được cải thiện, các chính sách khuyến khích tài chính và hoạt động du lịch. Việc Trung Quốc mở cửa trở lại có thể dẫn đến sự gia tăng lượng khách du lịch, điều này có thể thúc đẩy lượng khách và doanh số bán hàng hơn nữa, đặc biệt là tại các trung tâm thương mại được khách du lịch Trung Quốc ưa chuộng.

Eco Business Park V (9.81 Acre of land)

Paragon Pinnacle Sdn Bhd

SKB Shutters Corp Sdn Bhd

Công nghiệp

8.2

Q3 2022

Wisma TM Taman Desa

JAG Land Sdn Bhd

Menara ABS Bhd

Văn phòng

Warehouse facility in Pelabuhan Tanjung Pelepas (PTP) in Johor

Equalbase PTP Sdn Bhd

Axis REIT

Công nghiệp

92.6

Q2 2022

Empire City Mall (20% stake)

Mammoth Empire, Exsim Development

Rubberex Corp

Bán lẻ

47.6

Q4 2021

Nguồn: Bursa Malaysia Announcement, IVPS-C&W Research

Southeast Asia Outlook 2023: Bouncing Back Stronger | 30

LIÊN HỆ KHU VỰC:

ANSHUL JAIN Head of APAC Tenant Representation and Managing Director, Ấn Độ và Đông Nam Á anshul.jain@ap.cushwake.com DENNIS YEO Head of Investor Services and Logistics & Industrial Châu Á Thái Bình Dương dennis.yeo@cushwake.com

GORDON MARSDEN Head of Capital Markets Châu Á Thái Bình Dương gordon.marsden@cushwake.com

BUSINESS:

RESEARCH & CONSULTANCY:

SHAUN POH Head of Capital Markets Singapore shaun.poh@ap.cushwake.com

XIAN YANG WONG Head of Research Singapore & Southeast Asia Xianyang.wong@cushwake.com

TRANG BÙI Tổng Giám Đốc Việt Nam bui.trang@cushwake.com

CÚC LÊ MRICS Head of Advisory Việt Nam thucuc.le@cushwake.com

LINI DJAFAR Managing Director Indonesia lini.djafar@ap.cushwake.com

ARIEF RAHARDJO Head of Strategic Consulting Indonesia arief.rahardjo@ap.cushwake.com

GARETH POWELL Country Head Thái Lan gareth.powell@cushwake.com

SARAWUT TIKHACHON Senior Market Analyst Thái Lan sarawut.tik@cushwake.com

TETET CASTRO Head of Tenant Advisory Group Philippines Tetet.Castro@ap.cushwake.com

CLARO DG. CORDERO JR., MSC Head of Research Philippines claro.cordero@cushwake.com

TIFFANY GOH Country Manager Malaysia tiffanygoh@ivpsmalaysia.com

Cushman & Wakefield là một trong những công ty dịch vụ bất động sản quy mô lớn nhất thế giới với hơn 52.000 nhân viên tại hơn 400 văn phòng ở 60 quốc gia. Vào năm 2022, công ty đạt tổng doanh thu 10,1 tỷ USD từ các dịch vụ cốt lõi là bất động sản, quản lý dự án và cơ sở vật chất, cho thuê, thị trường vốn, định giá và các dịch vụ khác. Vui lòng ghé vào trang www.cushmanwakefield.com hoặc theo dõi @CushWake trên Twitter. GIỚI THIỆU VỀ CUSHMAN & WAKEFIELD

Page 2-3 Page 4-5 Page 6-7 Page 8-9 Page 10-11 Page 12-13 Page 14-15 Page 16-17 Page 18-19 Page 20-21 Page 22-23 Page 24-25 Page 26-27 Page 28-29 Page 30-31 Page 32

Made with FlippingBook - Online Brochure Maker