Nhà Ở Cho Mọi Người: Báo cáo Nhà ở Xã hội Việt Nam 2023

BÁO CÁO

VIỆT NAM 2023 NHÀ Ở XÃ HỘI

A HOME NHÀ Ở C O MỌI NGƯỜI

LỜI MỞ ĐẦU

Việt Nam sẽ đạt mốc 100 triệu dân vào năm 2023, trở thành quốc gia đông dân thứ 3 trong khu vực ASEAN, chỉ sau Indonesia và Philippines và xếp thứ 15 trên toàn thế giới. Trong khi đó, tỷ lệ đô thị hóa của cả nước tăng từ 20% năm 1993 lên hơn gấp đôi vào năm 2022 với tỷ lệ 41,7%. Quá trình đô thị hóa nhanh chóng góp phần thúc đẩy tăng trưởng kinh tế, nhưng cũng làm gia tăng khoảng cách giàu nghèo. Giá nhà ở tại Việt Nam hiện cao hơn khoảng 20 lần so với thu nhập bình quân đầu người hàng năm, khiến người Việt Nam ngày càng khó sở hữu nhà ở. Thực trạng này đặt ra yêu cầu phải có các giải pháp tái cân bằng, cụ thể là phát triển nhà ở xã hội(*) như một công cụ bảo đảm an sinh xã hội và thúc đẩy tính bền vững của thị trường bất động sản. Từ đó, đất nước đã có những sáng kiến ​để hiện thực hóa mục tiêu này và giúp người dân cải thiện chất lượng cuộc sống, tiêu biểu như: Đề án xây dựng 1 triệu đơn vị nhà ở xã hội, nhà ở công nhân; gói tín dụng 120.000 tỷ đồng phát triển các dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân; sửa đổi Luật Nhà ở 2014 để bổ sung nhiều chính sách thông thoáng và ưu đãi hấp dẫn; và các chính sách khác có liên quan để thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội. Tính đến Q1 2023, Việt Nam đã hoàn thành 301 dự án nhà ở xã hội tại đô thị và dự án nhà ở công nhân tại các khu công nghiệp, với tổng quy mô gần 156.000 căn. Khoảng 401 dự án chuẩn bị được xây dựng, với tổng quy mô khoảng 454.000 căn. Tuy nhiên, nguồn cung đối với loại hình nhà ở này vẫn chưa được đáp ứng đầy đủ so với nhu cầu. Theo khảo sát của Bộ Xây dựng, nhu cầu về nhà ở xã hội cho công nhân thu nhập thấp tại các khu công nghiệp là khoảng 2,4 triệu căn cho giai đoạn 2021 – 2030. Cụ thể, nếu tính hết cả nguồn cung hoàn thành hiện hữu và nguồn cung tương lai thì thị trường sẽ còn thiếu hơn 1 triệu căn, tương đương với 51% tổng nhu cầu. Để cập nhật đến Quý Khách hàng và Độc giả những diễn biến mới nhất, cũng như khám phá các cơ hội tiềm năng trong lĩnh vực đang thiếu nguồn cung này, Cushman & Wakefield xin giới thiệu ấn phẩm nghiên cứu mới: NHÀ Ở CHO MỌI NGƯỜI. Chúng tôi hy vọng rằng ấn phẩm này sẽ giúp Quý Khách hàng và Độc giả bắt kịp chuyển động của thị trường Việt Nam.

NỘI DUNG CHÍNH

01 Sơ Lược Thị Trường 02 Một Số Thị Trường Tham Khảo Trong Khu Vực 03 Luật & Nghị Định

FORALL TUYÊN BỐ MIỄN TRỪ TRÁCH NHIỆM Thông tin do Cushman & Wakefield cung cấp trong dự thảo sửa đổi năm 2023 chỉ nhằm mục đích tham khảo. Công ty chúng tôi không đảm bảo về tính chính xác, đầy đủ hoặc hợp lệ của bất kỳ thông tin nào trong dự thảo sửa đổi năm 2023 vì bản sửa đổi năm 2023 được định dạng dưới dạng Dự thảo và chưa được Chính phủ phê duyệt chính thức. Tất cả các tuyên bố dưới đây là dựa trên kế hoạch và không có hiệu lực cho đến khi các tài liệu dự thảo đó được phê duyệt. Do đó, các chính sách và quan điểm có thể thay đổi bất cứ lúc nào mà không cần thông báo trước.

Trang Bùi Tổng Giám Đốc, Việt Nam bui.trang@cushwake.com

CÁC YẾU TỐ TÁC ĐỘNG CHÍNH

SƠ LƯỢC THỊ TRƯỜNG

CÁC TỈNH THÀNH CÓ CHỈ TIÊU NHÀ Ở XÃ HỘI CAO NHẤT – TẦM NHÌN ĐẾN NĂM 2030

Trong những năm qua, chính phủ Việt Nam đã có những sáng kiến ​để hiện thực hóa mục tiêu này và giúp người dân cải thiện chất lượng cuộc sống, tiêu biểu như: Đề án xây dựng 1 triệu đơn vị nhà ở xã hội, nhà ở công nhân; gói tín dụng 120.000 tỷ đồng phát triển các dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân; sửa đổi Luật Nhà ở 2014 để bổ sung nhiều chính sách thông thoáng và ưu đãi hấp dẫn; và các chính sách khác có liên quan để thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội. Tính đến đầu năm 2023, Việt Nam đã hoàn thành 301 dự án nhà ở xã hội tại đô thị và dự án nhà ở công nhân tại các khu công nghiệp, với tổng quy mô gần 156.000 căn. Khoảng 401 dự án chuẩn bị được xây dựng, với tổng quy mô khoảng 454.000 căn. Tuy nhiên, nhu cầu đối với loại hình nhà ở này vẫn chưa được đáp ứng đầy đủ. Theo khảo sát của Bộ Xây dựng, nhu cầu về nhà ở xã hội cho công nhân thu nhập thấp tại các khu công nghiệp là khoảng 2,4 triệu căn cho giai đoạn 2021 – 2030. Cụ thể, cả nguồn cung hoàn thành hiện hữu và nguồn cung tương lai sẽ chỉ đáp ứng khoảng 20 – 30% tổng nhu cầu.

gắn liền với đất. Đối với căn hộ sẽ có ba loại diện tích tương ứng với số phòng ngủ, trong đó, căn hộ 1 phòng ngủ rơi vào khoảng 46 m2, căn hộ 2 đến 3 phòng ngủ có nhiều diện tích như 46-51-57-69 m2. Đối với nhà liền thổ sẽ được xây từ 1 đến 3 tầng và diện tích đất khoảng 50 đến 75 m2. Nhà ở xã hội được xếp vào nhóm bất động sản ưu tiên, chính vì vậy, không phải tất cả người dân đều có thể mua và sở hữu nhà ở xã hội. Cụ thể, nhà ở xã hội được xây dựng chủ yếu hướng đến an sinh xã hội cho các nhóm hộ gia đình có thu nhập thấp, nhóm công nhân trong các khu công nghiệp và nhóm người có công với cách mạng. Đa phần các dự án nhà ở xã hội được phát triển bởi các chủ đầu tư trong nước. Một số chủ đầu tư điển hình có thể kể đến như HUD Việt Nam, BIC Việt Nam và Him Lam tại khu vực phía bắc. Khu vực miền trung có Xuân Phú Hải, Saigon Invest Group và Vicoland; Và phía nam có Nam Long, Hoàng Quân và Sacomreal và nhiều chủ đầu tư khác.

KHUÔN PHÁP LÝ & CHÍNH SÁCH

TỈNH/THÀNH PHỐ

TỔNG NHU CẦU (CĂN)

CHỈ TIÊU (CĂN)

QUAN HỆ ĐỐI TÁC CÔNG TƯ

TP HCM

345,388 115,836 310,000 84,489 136,000 128,327 99,928 56,700 77,750 52,700

69,750 86,877 71,250 44,243 56,250 72,185 74,946 42,525 39,895 33,476

ĐẦU TƯ & TÀI CHÍNH

Bình Dương

Long An

TIẾN BỘ CÔNG NGHỆ

Bình Phước

Hà Nội

CƠ SỞ HẠ TẦNG VÀ TIỆN ÍCH CỘNG ĐỒNG

Bắc Ninh Bắc Giang Hưng Yên

TÍNH BỀN VỮNG

Nghệ An

Hải Phòng

HIỆU QUẢ THIẾT KẾ & THI CÔNG

Nguồn: Bộ Xây Dựng Việt Nam

Lưu ý: Số liệu trên được ước tính dựa trên tình hình thực tế của các dự án nhà ở xã hội được công bố. Điều này chỉ bao gồm các dự án đã công bố số lượng tổng số căn hộ.

Thông thường, mô hình nhà ở xã hội tại Việt Nam được xây dựng dưới hai hình thức: căn hộ và nhà ở

HÌNH 1:

TỔNG QUAN THỊ TRƯỜNG NHÀ Ở XÃ HỘI

Nguồn: Bộ Xây Dựng Việt Nam

Lưu ý: Số liệu trên được ước tính dựa trên các dữ liệu thu thập từ Bộ Xây Dựng và chỉ dành cho mục đích tham khảo.

THỊ TRƯỜNG THAM KHẢO CHÍNH SÁCH PHÁT TRIỂN NHÀ Ở XÃ HỘI CỦA HỒNG KÔNG

Chính phủ Hồng Kông áp dụng chiến lược “Long Term Housing Strategy” (“LTHS” – Chiến Lược Nhà Ở Xã Hội Dài Hạn) nhằm tạo sự thúc đầu nguồn cung cho nhà ở xã hội, chiến lược LTHS tập trung vào các yếu tố: (i) cung cấp lựa chọn thuê nhà trong nguồn cung hiện hữu; (ii) tăng lượng sở hữu nhà ở xã hội qua nguồn cung hiện hữu và phát triển của nguồn cung tương lai; và (iii) quy định nguồn cung đất và nguồn cầu nhằm ổn định công / tư hữu tài sản trong thị trường nhà ở. Đáng chú ý, chiến lược LTHS trong lần cập nhật 2018 đã đẩy mạnh tỷ lệ sở hữu công / tư nguồn cung nhà ở từ 60:40 thành 70:30, với mục tiêu đạt 301,000 căn nhà ở xã hội trong giai đoạn 2023-24 đến 2032-33. Ban Quản lý Nhà ở Hồng Kông áp dụng các thiết kế mô-đun cho các dự án nhà ở xã hội. Chi tiết hơn, các quy định cho phép tính linh hoạt trong thiết kế về không gian, và sẽ quy định chặt chẽ phạm vi về các loại căn hộ: căn hộ “1 đến 2 người” sẽ không vượt 18 m2; căn hộ “2 đến 3 người” sẽ không vượt 22 m2; căn hộ 1 phòng ngủ sẽ không vượt 31 m2; và 2 phòng ngủ sẽ không vượt 40 m2. Chủ trương về thiết kế

Thêm vào đó, nhà ở xã hội tại Hồng Kông được thiết kế với tỷ lệ quy định giữa bếp/nhà vệ sinh và không gian sống/sinh hoạt được tính toán kỹ lưỡng nhằm linh hoạt trong việc phân chia phòng và thoáng khí.

Thị trường nhà ở tại Hồng Kông được biết đến với mức giá cao, dẫn đến nhu cầu cần thiết về chiến lược phát triển nhà ở xã hội cho thị trường.

So sánh quy định của Hồng Kông và của Việt Nam

Nhà ở xã hội tại Việt Nam có thêm loại hình nhà liền thổ do vẫn còn nhiều quỹ đất ở.

Hồng Kông đẩy mạnh tỷ lệ công/tư nhà ở mức 70:30 trong tổng nguồn cung nhằm đảm bảo nguồn đầu tư cho dự án nhà ở xã hội. Trong khi đó, thị trường Việt Nam vẫn chưa có quy định cụ thể tỷ lệ này.

Quy định về Thiết kế: So sánh Hồng Kông và Việt Nam

Việt Nam không chuẩn hóa thiết kế mặt bằng cho nhà ở xã hội. Trong khi đó, nhà ở xã hội tại Hồng Kông có thiết kế mặt bằng thống nhất tương tự nhằm giảm thiểu chi phí; ngược lại, nhà ở xã hội Việt Nam có nhiều lựa chọn và cấu tạo phù hợp cho nhiều mục đích và nhu cầu sử dụng..

MÔ HÌNH NHÀ Ở XÃ HỘI ĐIỂN HÌNH HỒNG KÔNG

LOẠI HÌNH 1 phòng ngủ / căn hộ cho 3 đến 4 người LOẠI TÀI SẢN Nhà ở xã hội: căn hộ DIỆN TÍCH 30 – 31 mét vuông

- Thiết kế theo mô-đun; cư dân tự phân chia phòng - Bao gồm ban công và giá phơi đồ - Quy chuẩn về khung cửa, ổ cắm điện, và đường dẫn nước - Cải thiện hệ thông chiếu sáng và thông gió - Các gia đình & cá nhân có mức thu nhập trung bình hoặc thấp - Có chương trình hỗ trợ mua & cho thuê

GHI CHÚ

KHÁCH HÀNG MỤC TIÊU

Nguồn: Cục Nhà ở Hồng Kông, Hội đồng Lập pháp về Nhà ở, MDPI.

So sánh quy định của Singapore và của Việt Nam

Singapore đang đẩy mạnh các dự án nhà ở lơn hơn và cao tầng hơn với các tiện ích công cộng cho cư dân do quỹ đất hạn chế của quốc gia. Việt Nam, trong khi đó, đang áp dụng các chính sách về hạn mức xây dựng nhà ở xã hội trong các dự án nhà ở, bao gồm chung cư và nhà liền thổ. Singapore quy định nghiêm hơn Việt Nam về chương trình nhà ở xã hội với các tiêu chí sàn lọc cư dân, chế độ sỡ hữu 99-năm nhằm giúp chính phủ Singapore chọn lọc nhu cầu nhà ở phù hợp với nguồn cung hiện hữu. HDB có những hướng dẫn về tiêu chuẩn thiết kế nhằm tăng hiệu quả trong khâu phát triển dự án. Hơn nữa, HDB còn phối hợp với các công ty cổ phần nhà nước nhằm quản lý chi phí đầu vào và giảm thiểu chi phí phát triển dự án. Việt Nam hiện vẫn phụ thuộc vào các nhà phát triển dự án để thiết kế và xây dựng dự án. Chiến lược này, tuy tạo ra nhiều lựa chọn cho người mua, lại không giảm thiểu tối đa được các chi phí cho phát triển dự án. Quy định về Thiết kế: So sánh Singapore và Việt Nam

Khan hiếm đất tại Singapore góp phần tạo nên các thành phố theo chiều dọc, khi đây là nguồn cung nhà ở phù hợp cho đại đa số người dân.

THỊ TRƯỜNG THAM KHẢO CHÍNH SÁCH PHÁT TRIỂN NHÀ Ở XÃ HỘI CỦA SINGAPORE

Chiến lược Nhà ở Xã hội của Singapore

Chủ trương về thiết kế

Chính phủ có trách nhiệm đến vấn đề nhà ở tại Singapore – Housing & Development Board (“HDB” - Ban điều hành & phát triển nhà ở) đặt hai chiến lược chính cho chương trình nhà ở xã hội: dễ tiếp cận về giá & chất lượng; và cộng đồng & an ninh thu nhập. Dễ tiếp cận về giá & chất lượng là mục tiêu nhằm cung cấp tài sản đảm bảo về chất lượng ở mức giá dễ tiếp cận thông qua các chương trình hỗ trợ tài chính cho người mua. Chiến lược được tài trợ bởi trái phiếu chính phủ và được cho mượn hoặc trợ cấp cho các cá nhân có nhu cầu. Cộng đồng & an ninh thu nhập được thực hiện thông qua đầu tư về tiện ích công cộng & phân bổ hạn mức người ở. Các chỉ tiêu xét duyệt giúp phân loại nhu cầu nhà ở đến với nguồn cung nhà ở chính xác hơn.

HDB nhấn mạnh các tiêu chí trong sạch, hiệu quả, và năng suất cho các tài sản, thông qua chi phí phát triển thấp dựa trên các công ty cổ phần nhà nước cung cấp nguyên vật liệu và các thiết kế tiêu chuẩn. Các dự án chung cư của HDB là nguồn cung chính cho đa phần dân số Singapore; do đó, các căn được thiết kế theo nhiều lựa chọn mua hoặc cho thuê như: 1 hoặc 2 phòng ngủ và căn cho gia đình 3 thế hệ. Sự linh hoạt trong thiết kế nhằm đáp ứng nhu cầu đa dạng trong thị trường nhà ở.

MÔ HÌNH NHÀ Ở XÃ HỘI ĐIỂN HÌNH

SINGAPORE

LOẠI HÌNH Căn hộ 4 gian (3 phòng ngủ) LOẠI TÀI SẢN Nhà ở xã hội: căn hộ DIỆN TÍCH 85 – 90 mét vuông

- Thiết kế layout tiêu chuẩn - Đa dạng lựa chọn loại hình sản phẩm - Tập trung vào các tiện ích công cộng cho cư dân - Đại đa số người dân Singapore - Có lựa chọn phù hợp cho các cá nhân đến các gia đình 3 thế hệ

GHI CHÚ

KHÁCH HÀNG MỤC TIÊU

Nguồn: Cushman & Wakefield, Singapore HDB, Centre for LiveableCities Singapore, Global-is-Asian.

THỊ TRƯỜNG THAM KHẢO CHÍNH SÁCH PHÁT TRIỂN NHÀ Ở XÃ HỘI CỦA HÀN QUỐC

Ngay từ rất sớm, chính phủ Hàn Quốc đã nhận ra tầm quan trọng của hệ thống Nhà ở Xã hội. Vào thập niên 1970, công ty Korea Housing được thành lập, tên hiện nay là Korea Land & Housing (LH). Tính đến năm 2018, công ty chiếm 75% tổng số căn nhà ở xã hội cho thuê ở Hàn Quốc. LH trực tiếp đảm nhận các dự án phát triển dũy đất đô thị để xây dựng nhà ở xã hội và cung cấp nhà ở xã hội(để bán hoặc cho thuê) dưới mức giá thị trường. Trong đó, nhà ở xã hội để bán có giá chỉ bằng khoảng 80% giá thị trường, trong khi nhà ở xã hội cho thuê có giá chỉ bằng 50 đến 80% giá thị trường, tùy theo loại hình.

thứ mười là nhóm giàu có nhất. Các khoản hỗ trợ được phân bổ tương ứng cho các nhóm với các đặc điểm sau: Nhóm không có khả năng trả tiền thuê nhà (nhóm 1, nhóm 2). Nhóm không có khả năng mua nhà (nhóm 3, nhóm 4). Nhóm mua nhà ở với sự hỗ trợ của Nhà nước (nhóm 5, nhóm 6) và nhóm tự mua nhà ở (nhóm 7, 8, 9, 10). Các thủ tục hành chính đối với các dự án nhà ở xã hội sẽ được đơn giản hóa rất nhiều. Nếu quy hoạch dự án được Chính phủ phê duyệt, hơn 30 thủ tục pháp lý liên quan khác có thể được giảm bớt, đặc biệt ở giai đoạn lập hồ sơ và giai đoạn thực hiện. Trong khi đó, các nhà phát triển nhà ở xã hội tại Việt Nam sẽ phải trải qua các thủ tục hành chính kéo dài và tỷ suất lợi nhuận bị giới hạn ở mức 10% trở xuống.

Mô hình phát triển nhà ở xã hội của Hàn Quốc được coi là một trường hợp thành công, cung cấp cho Việt Nam những gợi ý và đề xuất hữu ích trong việc hình thành chính sách.

Chủ trương về thiết kế

Chính phủ Hàn Quốc không quy định cụ thể về thiết kế của các căn nhà ở xã hội, ngoại trừ diện tích căn không vượt quá 85 m2. Do đó, có đa dạng sự lựa chọn: từ căn hộ một người (21 m2), căn hộ dành cho cặp đôi (31 m2) đến căn hộ gia đình (44 m2) dành cho một cặp vợ chồng trẻ và một đứa trẻ.

Quy định về Thiết kế: So sánh Hàn Quốc và Việt Nam

Hàn Quốc và Việt Nam có quy định cụ thể về loại căn hộ và quy mô căn hộ nhưng không có quy định cụ thể về cách bố trí căn hộ tương tự như Singapore và Hồng Kông.

So sánh quy định của Hàn Quốc và của Việt Nam

Chính phủ Hàn Quốc chia dân số thành 10 nhóm thu nhập, nhóm đầu tiên là nhóm thu nhập thấp và nhóm

HÀN QUỐC

MÔ HÌNH NHÀ Ở XÃ HỘI ĐIỂN HÌNH

LOẠI HÌNH Căn hộ gia đình LOẠI TÀI SẢN Nhà ở xã hội: căn hộ DIỆN TÍCH 44 mét vuông

Bao gồm: phòng đôi, phòng giường đơn, khu vực học tập, đi văng chữ L, bếp nhỏ và sảnh nối giữa các phòng Thông qua các cấu trúc khung được thiết kế độc đáo để tạo ra nhiều không gian nội thất khác nhau - Cặp đôi trẻ - Giới chuyên gia trẻ - Cần thêm không gian chứa đồ, không gian tiếp khách, bàn ăn, và không gian cho trẻ em

GHI CHÚ

KHÁCH HÀNG MỤC TIÊU

Dự án: Sejong Public Housing Development. Chủ đầu tư: Korea Land and Housing Corp.

Nguồn: Báo Xây Dựng, Korea Land & Housing Corporation

LUẬT & NGHỊ ĐỊNH

MỐC THỜI GIAN Nguồn: Cushman & Wakefield Vietnam

TRƯỚC 2005

2005

2011

2014

2023

NHÀ Ở DÀNH CHO CÁN BỘ CÔNG NHÂN VIÊN CHỨC

LUẬT NHÀ Ở 2005

ĐÁNH DẤU BƯỚC ĐỘT PHÁ VỀ NHÀ Ở CHO NGƯỜI DÂN ĐÔ THỊ

LUẬT NHÀ Ở SỬA ĐỔI 2014

PHÁT TRIỂN NHÀ Ở XÃ HỘI TRÊN DIỆN RỘNG

Khái niệm nhà ở xã hội lần đầu tiên được luật hóa.

Hoàn thiện khái niệm và các đối tượng hưởng lợi trực tiếp từ NOXH

Mục tiêu xây dựng 1 triệu m2 NOXH đến năm 2030

Thị trường chưa có khái niệm cụ thể về nhà ở xã hội.

Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia đến năm 2020 và tầm nhìn đến 2030

Gói hỗ trợ 120.000 tỷ đồng

Gói tín dụng ưu đãi 30 nghìn tỷ đồng

Nhà ở hỗ trợ cho cán bộ công nhân viên chức nhà nước mua hoặc thuê với mức giá ưu đãi.

NOXH đầu tiên được ghi nhận ở Hà Nội: dự án CT1 Ngô Thì Nhậm ở quận Hà Đông

CHÍNH SÁCH NHÀ NƯỚC

2013 - 2016 X Gói hỗ trợ tín dụng 30.000 tỷ đồng được Chính phủ cung cấp nhằm tạo điều kiện thuận lợi hỗ trợ người nghèo, người thu nhập thấp được vay vốn mua nhà ở xã hội. X Khoảng 53.000 cá nhân, hộ gia đình được tiếp cận tín dụng ưu đãi để mua, sửa chữa nhà ở. Nhờ gói tín dụng này, khả năng thanh toán của người nghèo tăng lên và các chủ đầu tư có thể vượt qua rào cản, đẩy nhanh tiêu dùng và giảm nợ xấu.

DỰ KIẾN SỬA ĐỔI CHÍNH SÁCH NHÀ Ở XÃ HỘI

1 2 3

2013 - 2023

DỰ THẢO SỬA ĐỔI NĂM 2023

Ưu đãi cho chủ đầu tư: X Miễn tiền sử dung đất, tiền thuê đất X Giảm 50% thuế GTGT và thuế TNDN X Tiếp nhận hỗ trợ đầu tư hạ tầng kỹ thuật trong và ngoài dự án X Cho vay ưu đãi với lãi suất thấp X Nhà đầu tư được dành 20% tổng diện tích dự án nhà ở xã hội để đầu tư xây dựng, kinh doanh thương mại

Chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại từ 10 ha (hoặc 2 ha) trở lên tại các đô thị loại 3 (hoặc loại 1) trở lên không còn phải dành 20% diện tích đất ở trong dự án để xây dựng nhà ở xã hội.

Chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại từ 10 ha (hoặc 2 ha) trở lên tại các đô thị loại 3 (hoặc loại 1) trở lên phải dành 20% diện tích đất ở trong dự án để xây dựng nhà ở xã hội.

2018-2020 X Thêm gói tín dụng 3.000 tỷ đồng: Thêm 1.000 tỷ đồng đối với Ngân hàng Chính sách xã hội theo Nghị định số 71/2018/QH14 và 2.000 tỷ đồng đối với 4 ngân hàng thương mại được Ngân hàng Nhà nước chỉ định hỗ trợ vay vốn nhà ở xã hội. X Gói tín dụng 3.000 tỷ đồng được bổ sung để cho vay nhà ở xã hội hỗ trợ doanh nghiệp, người dân vượt qua khó khăn, khôi phục hoạt động sản xuất kinh doanh bị ảnh hưởng bởi dịch COVID-19

Lợi nhuận không được vượt quá 10% tổng chi phí đầu tư Lãi suất cho vay không được vượt quá 50% lãi suất cho vay bình quân của các ngân hàng thương mại trong cùng thời kỳ

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm trích 10% diện tích đất thu được từ các dự án phát triển nhà ở thương mại, đô thị để đầu tư, xây dựng hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, kết nối giao thông của dự án nhà ở xã hội.

Chưa quy định

Các chủ đầu tư thương mại sẽ không còn chịu trách nhiệm thực hiện chính sách nhà ở xã hội hoặc góp phần phát triển nhà ở xã hội.

Các chủ đầu tư thương mại sẽ chịu trách nhiệm thực hiện chính sách nhà ở xã hội hoặc góp phần phát triển nhà ở xã hội.

Nguồn: Cushman & Wakefield Vietnam

2023

LUẬT & NGHỊ ĐỊNH LIÊN QUAN: 1. Luật Nhà ở 2014: Điều số 55, số 69, số 50, số 95, số 92, số 42, số 88, số 51 2. Nghị định 100/2015/NĐ-CP về quản lý và phát triển nhà ở xã hội 3. Nghị định số 49/2021/NĐ-CP: Sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 100/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ về phát triển và quản lý nhà ở xã hội 4. Dự thảo Luật sửa đổi 2023 5. Nghị quyết số 33/NQ-CP về giải pháp tháo gỡ, thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững

X Ngày 12/3, gói tín dụng 120.000 tỷ đồng đã được Ngân hàng Trung ương Việt Nam phê duyệt thực hiện. Lãi suất cho vay đối với người xây dựng và người mua nhà sẽ thấp hơn 1,5-2% lãi suất cho vay bình quân của các ngân hàng trên thị trường trong từng thời kỳ. X Gói tín dụng 120.000 tỷ đồng được triển khai nhằm thúc đẩy hoàn thành tối thiểu 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội vào năm 2030 và hỗ trợ các chủ đầu tư, người mua dự án nhà ở xã hội vay lãi suất thấp.

Nguồn: Cushman & Wakefield Vietnam

Nguồn: Cushman & Wakefield Vietnam

LIÊN QUAN TẠI VIẸT NAM NGHỊ ĐỊNH

NHÀ Ở XÃ HỘI

ĐỐI TƯỢNG ĐƯỢC HƯỞNG CHÍNH SÁCH HỖ TRỢ:

ĐIỀU KIỆN ĐỂ HƯỞNG CHÍNH SÁCH HỖ TRỢ

X Những người có công với cách mạng X Hộ nghèo, cận nghèo khu vực nông thôn X Các hộ gia đình ở khu vực nông thôn thường xuyên bị ảnh hưởng bởi thiên tai, biến đổi khí hậu X Người có thu nhập thấp, hộ nghèo, cận nghèo ở khu vực thành thị X Người lao động làm việc tại các doanh nghiệp trong và ngoài khu công nghiệp X Sĩ quan, hạ sĩ quan nghiệp vụ, hạ sĩ quan kỹ thuật, quân nhân chuyên nghiệp, công nhân trong cơ quan, đơn vị thuộc Công an, Quân đội nhân dân X Cán bộ, công chức, viên chức theo quy định của pháp luật X Những người đã trả lại nhà ở công vụ X Sinh viên các học viện, đại học, cao đẳng, trường dạy nghề; Học sinh các trường dân tộc nội trú công lập được sử dụng nhà ở trong thời gian học tập X Hộ gia đình, cá nhân bị thu hồi đất phải phá dỡ nhà ở theo quy định của pháp luật nhưng chưa được Nhà nước bồi thường bằng nhà ở, đất ở X Doanh nghiệp, hợp tác xã

X Điều kiện 1: Điều kiện nhà ở X Người chưa có nhà ở thuộc sở hữu của mình, chưa mua, thuê nhà ở xã hội, chưa được hưởng chính sách hỗ trợ, không được sở hữu đất dưới mọi hình thức tại nơi sinh sống, học tập hoặc trường hợp có nhà ở thuộc sở hữu của mình thì diện tích nhà ở bình quân dưới 10 m2/người X Điều kiện 2: Điều kiện cư trú X Phải có đăng ký thường trú tại tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có nhà ở xã hội. Trường hợp không có đăng ký thường trú thì phải có đăng ký tạm trú từ một năm trở lên tại tỉnh, thành phố nơi có nhà ở xã hội, trừ trường hợp tại khoản 9. X Điều kiện 3: Điều kiện thu nhập X Không thuộc đối tượng nộp thuế thu nhập thường xuyên theo quy định của pháp luật về thuế thu nhập cá nhân. Nói cách khác, một người phải là người có thu nhập hàng tháng từ 11 triệu đồng trở xuống (132 triệu đồng/năm) nếu không có người phụ thuộc X Hộ nghèo hoặc cận nghèo theo quy định của Thủ tướng Chính phủ. X Người vay vốn để mua, thuê mua nhà ở xã hội phải đáp ứng điều kiện vay vốn theo quy định của pháp luật về tổ chức tín dụng.

Trong quá trình đăng ký mua nhà ở xã hội, người mua phải chờ bốc thăm và nộp nhiều giấy tờ chứng minh đủ điều kiện về nhà ở xã hội. Quá trình kéo dài và phức tạp này khiến việc tiếp cận nhà ở xã hội ngày càng khó khăn đối với người dân có nhu cầu nhà ở thực tế, cấp bách. Kiểm tra lý lịch cũng là một điểm đáng quan tâm vì đã có trường hợp chủ đầu tư bán căn hộ nhà ở xã hội cho những người nằm ngoài danh sách đủ điều kiện.

Source: Cushman & Wakefield Vietnam

NGHỊ ĐỊNH NHÀ Ở XÃ HỘI LIÊN QUAN

CÁC MỤC TIÊU NHẰM TẠO NÊN CHIẾN LƯỢC PHÁT TRIÊN QUỸ NHÀ Ở XÃ HỘI HƯỚNG ĐẾN NGƯỜI TIÊU DÙNG

TIÊU CHUẨN NHÀ PHỐ THẤP TẦNG

Yêu cầu cung cấp các chính sách khuyến khích đầu tư nhà ở xã hội;

CHÍNH SÁCH NHÀ NƯỚC

01

QUY HOẠCH ĐÔ THỊ

X Diện tích đất xây dựng không quá 70m 2 X Không được vượt quá 2,0 lần hệ số sử dụng đất X Phải bảo đảm phù hợp với quy hoạch xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

Đặt chiến lược dài hạn đảm bảo tăng trưởng nguồn cung.

Đảm bảo quỹ đất và hạ tầng dân cư cho nhà ở xã hội ở các đô thị loại 1 và đô thị loại 2.

02

NHÀ PHÁT TRIỂN

05

TIÊU CHUẨN NHÀ CHUNG CƯ

THÁCH THỨC ĐỐI VỚI NGƯỜI MUA

Phát triển nguồn cung nhà ở xã hội trong tương lai gần; Chuẩn hóa thiết kế và quy hoạch nhằm giảm thiểu chi phí & thời gian xây dựng;

X Kích thước sàn phải từ 25m 2 đến 70 m 2 X Tối đa 1,5 lần hệ số sử dụng đất X Phải được thiết kế và thi công theo phong cách khép kín X Có thể được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh điều chỉnh với các điều kiện: - Tăng không quá 10% so với diện tích căn hộ tối đa 70m 2 - Tỷ lệ căn hộ có diện tích sàn trên 70m 2 không vượt quá 10% tổng số căn hộ

Vẫn đối mặt với tình trạng không rõ ràng trong chính sách nhà ở xã hội;

QUẢN LÝ THỊ TRƯỜNG

Thiếu các lựa chọn trong khu vực nội thành các đô thị loại 1 và/hoặc các khu vực gần nơi làm việc.

Nhấn mạnh phát triển bền vững và các dự án xanh.

Quản lý các giao dịch sơ cấp và thứ cấp nhằm tránh gia tang giá trị tài sản hoặc hiện tượng đầu cơ.

NHÀ THẦU

04

03

Quản lý hiệu quả chi phí & thời gian cần để ưu tiên phát triển nhà ở xã hội phục vụ nhu cầu người dân.

GIÁ BÁN NHÀ Ở XÃ HỘI

Giá bán/giá thuê được tính trên nguyên tắc bao gồm chi phí xây dựng, lãi vay (nếu có), chi phí vận hành và lợi nhuận định mức (tối đa 10% trên tổng chi phí đầu tư). Hai phương án giá trong dự thảo luật sửa đổi: X Phương án 1: chủ đầu tư tính toán, xác định giá bán/giá thuê theo nguyên tắc trên và trình UBND tỉnh thẩm định, phê duyệt. X Phương án 2: chủ đầu tư tính toán và quyết định giá bán/giá thuê theo nguyên tắc trên. Khi công trình hoàn thành, chủ đầu tư tiến hành quyết toán, kiểm toán và trả lại cho người mua phần giá trị căn hộ thừa (nếu có).

KẾT LUẬN:

-

Các nhu cầu về nhà ở là thành phần quan trọng trong việc phát triển bền vững của thị trường bất động sản và của nên kinh tế. Đối với nhà phát triển đang muốn tham gia vào thị trường này trong tương lai gần, yếu tố quan trọng cần làm là tìm sự cân bằng giữa giá bán, chất lượng xây dựng, và yếu tố xanh/bền vững của dự án. Các nhà phát triển cần lưu ý cẩn trọng trong việc nghiên cứu tính khả thi và các vấn đề pháp lý trước khi bắt đầu dự án. Nhà nước đã đẩy mạnh các chính sách nhằm khuyến khích các dự án phát triển nhà ở xã hội, bảo gồm nguồn cung đất, kết nối hạ tầng, chính sách ưu đãi, và các chế độ tài chính ưu đãi cần thiết nhằm kích tích nguồn vốn đầu tư cho thị trường quan trọng này, với mục đích cung cấp nhà ở cho mọi người trong 10 năm tiếp theo.

-

-

Nguồn: Cushman & Wakefield Vietnam

Nguồn: Cushman & Wakefield Vietnam

CUSHMAN &

LIÊN HỆ

Trang Bùi Tổng giám đốc tại Việt Nam bui.trang@cushwake.com TỔNG GIÁM ĐỐC

DỊCH VỤ TƯ VẤN VÀ NGHIÊN CỨU THỊ TRƯỜNG

Cúc Lê Giám đốc Tư vấn và Thẩm định giá thucuc.le@cushwake.com

Ty Ga Nguyễn Trưởng phòng, Tư vấn và Nghiên cứu thị trường tyga.nguyen@cushwake.com

LIÊN HỆ TRUYỀN THÔNG

Xuân Phạm Giám đốc Cấp cao, Marketing xuan.pham@cushwake.com

Quỳnh Đặng Phó phòng, PR và Marketing quynh.dang@cushwake.com

Là công ty hàng đầu thế giới về bất động sản thương mại, chúng tôi tạo ra những tác động tích cực cho cuộc sống—cho con người, khách hàng, cộng đồng và trái đất. WAKEFIELD Với 4,8 tỷ feet vuông bất động sản được quản lý và 52.000 nhân viên tại 60 quốc gia, chúng tôi tạo ra tác động trên toàn thế giới. Khám phá thêm tại cushmanwakefield.com.