Báo Cáo Triển Vọng Đông Nam Á 2024: Cơ Hội Đang Vẫy Gọi

Báo Cáo Triển Vọng Đông Nam Á 2025: Tăng Trưởng Dài Hạn Và Bền Vững

TRIỂN V NG .

Các chỉ số Bất động sản

TỶ LỆ NGUỒN CUNG TƯƠNG LAI SO VỚI HIỆN HỮU (%)

NGUỒN CUNG TƯƠNG LAI (TRIỆU M² )

NGUỒN CUNG HIỆN HỮU (TRIỆU M² )

TỶ LỆ TRỐNG Q4 2024 (%) DỰ BÁO 2025

GIÁ THUÊ Q4 2024 (US$/M²/THÁNG) DỰ BÁO 2025

TRIỂN VỌNG GIÁ TRỊ VỐN 2025

VĂN PHÒNG (CBD HẠNG A)

303,000

24.0

5.2

62.5

1.2%

BÁN LẺ (JAKARTA)*

1.0 m*

22.3 ^

4.8 ^

92.6

1.9%

KHO BẢI/Logistics (JAKARTA MỞ RỘNG) NHÀ ĐẤT (JAKARTA MỞ RỘNG)

79,000**

19.9

2.9

380

13%

12.6 m***

25.5****

443,810 căn

12,896 căn

2.9%

ĐIỂM TIN THỊ TRƯỜNG INDONESIA

Nguồn: Cushman & Wakefield Research *Trung tâm bán lẻ tại Jakarta – Giá thuê mặt bằng tầng trệt cao cấp (đơn vị: triệu rupiah) ^ Tỷ lệ trống và tổng nguồn cung bán lẻ tại Jakarta quý IV/2024, bao gồm cả khu vực trung tâm và vùng ven ** Phản ánh cả kho truyền thống và kho hiện đại tại khu vực Jakarta mở rộng *** Giá đất trung bình trên mỗi m² (đơn vị: triệu rupiah) **** Tỷ lệ trống tích lũy của nhà liền thổ trong các khu đô thị trên 30 ha tại khu vực Jakarta mở rộng

Triển vọng Thị trường Văn phòng: Tỷ lệ trống tiếp tục tăng do không có nguồn cung văn phòng mới trong năm 2025. Giá thuê được kỳ vọng tăng nhờ triển vọng kinh tế tích cực và giai đoạn ổn định chính trị. Bán lẻ: Dự kiến có thêm 92.600 m² diện tích mới đi vào hoạt động vào cuối năm 2025, khiến tỷ lệ lấp đầy giảm nhẹ do nguồn cung tăng. Giá thuê và phí dịch vụ được kỳ vọng ổn định, với mức tăng phí dịch vụ khoảng 0,4% trong năm. Kho bãi & logistics: Trong năm 2025, tỷ lệ trống không có

nhiều biến động so với năm trước, do nguồn cung mới lớn và cạnh tranh thị trường. Dự kiến sẽ có thêm 380.000 m² diện tích kho mới trong năm 2025. Nhà ở: Nguồn cung nhà liền thổ dự kiến ổn định, nhờ chính phủ quyết định không tăng thuế VAT lên 12% và tiếp tục chính sách hỗ trợ 100% VAT cho nhà ở dưới 5 tỷ rupiah trong nửa đầu năm. Các chủ đầu tư sẽ tập trung vào phân khúc trung và trung cấp thấp, hưởng lợi từ nhu cầu mua nhà lần đầu và thu nhập cải thiện, cùng với nhiều chương trình hỗ trợ hộ gia đình thu nhập thấp.

Diễn Biến Kinh tế Indonesia, một trong những nền kinh tế lớn nhất Đông Nam Á, dự kiến sẽ đạt mức tăng trưởng GDP khoảng 5,1% nhờ tiêu dùng nội địa mạnh mẽ và chiến lược đa dạng hóa xuất khẩu.

Thị trường đầu tư Việc hoàn thành tuyến MRT Jakarta giai đoạn 2A vào năm 2027 khiến năm 2025 trở thành thời điểm lý tưởng để các chủ đầu tư và chủ sở hữu lên kế hoạch phát triển bất động sản thương mại và nhà ở dọc hành lang Thamrin – Kota. Các dự án tiềm năng bao gồm trung tâm thương mại, chung cư và văn phòng quy mô nhỏ. Vào tháng 1/2025, Ngân hàng Indonesia đã hạ lãi suất điều hành xuống 5,75%, tác động trực tiếp đến lãi suất vay mua nhà. Động thái này củng cố niềm tin của các chủ đầu tư trong việc tung ra nguồn cung nhà ở mới, khi vay thế chấp vẫn là phương thức thanh toán phổ biến nhất, đặc biệt đối với nhà liền thổ. Trong năm 2025, ngành công nghiệp và logistics Indonesia sẽ tăng trưởng nhờ các chính sách ưu tiên của chính phủ, tập trung vào năm lĩnh vực: tài nguyên thiên nhiên (nông nghiệp, khai khoáng, thủy sản), công nghiệp cơ bản, dịch vụ, lao động kỹ thuật cao và công nghệ cao. Trong năm 2025, ngành công nghiệp và logistics của Indonesia dự kiến sẽ có sự tăng trưởng mạnh mẽ nhờ vào các chính sách ưu tiên của chính phủ. Các chính sách này tập trung vào năm lĩnh vực chính: tài nguyên thiên nhiên (bao gồm nông nghiệp, khai khoáng và thủy sản), công nghiệp cơ bản, dịch vụ, lao động kỹ thuật cao và công nghệ cao.

Với hơn 70% dân số dưới 40 tuổi và sự gia tăng đầu tư vào công nghệ và hạ tầng, Indonesia đang phát triển mạnh mẽ.

Ổn định kinh tế vĩ mô tiếp tục là nền tảng cho tăng trưởng, với lạm phát duy trì khoảng 3% và thâm hụt tài chính giảm còn 2,7% GDP. Triển vọng kinh tế thuận lợi giúp thúc đẩy nhu cầu bất động sản năm 2025, dù từng phân khúc vẫn chịu tác động từ các xu hướng đặc thù như mô hình làm việc kết hợp.

Bối cảnh Thị trường

CÁC DỰ ÁN QUAN TRỌNG (DỰ KIẾN HOÀN THÀNH) • MRT Jakarta Giai đoạn 2 (Giai đoạn 2A: 2027, Hoàn tất: 2032) • MRT Jakarta Giai đoạn 3 West – East Line (Giai đoạn 1: 2032)

LOẠI HÌNH • Cơ sở hạ tầng

TÁC ĐỘNG / TRIỂN VỌNG • Nhu cầu văn phòng tăng cao và quá trình thương mại hóa diễn ra nhanh chóng dọc hành lang Thamrin – Ancol. • Dự án đường sắt kết nối khu vực phía Tây và phía Đông Đại Jakarta được triển khai • Sự gia tăng nhu cầu nhà ở và mặt bằng thương mại nhằm hỗ trợ sự phát triển của Thủ đô mới Nusantara, đặc biệt tại các thành phố lân cận như Balikpapan và Samarinda.

Các thương vụ đáng chú ý

GIÁ (TRIỆU US$) / US $/FT2

TÊN DỰ ÁN

BÊN MUA

BÊN BÁN

LOẠI HÌNH

HIỆU SUẤT (%)

THỜI GIAN

• Cơ sở hạ tầng

• Thủ đô mới Nusantara (Giai đoạn 2: 2029, Hoàn tất: 2040s)

PT Simatupang Jaya Realty

Gedung Bata

PT Sepatu Bata Tbk

Văn phòng

944

n.a

Q1 2024

Subang Smartpolitan

BYD

Suryacipta Swadaya

Đất công nghiệp

n.a

n.a

Q2 2024

Rajawali Place

Arsari Group

Rajawali Property Group Văn phòng (5 tầng)

n.a

n.a

Q3 2024

Plaza Galeon

RGE Group

n.a

Văn phòng

n.a

n.a

Q3 2024

Nguồn: RCA, Cushman & Wakefield Research

Source: Cushman & Wakefield Research

CUSHMAN & WAKEFIELD

24

25