Báo Cáo Triển Vọng Đông Nam Á 2024: Cơ Hội Đang Vẫy Gọi

Báo Cáo Triển Vọng Đông Nam Á 2025: Tăng Trưởng Dài Hạn Và Bền Vững

TRIỂN V NG .

Các chỉ số Bất động sản

TỶ LỆ NGUỒN CUNG TƯƠNG LAI SO VỚI HIỆN HỮU (%)

NGUỒN CUNG TƯƠNG LAI (TRIỆU FT2)

NGUỒN CUNG HIỆN HỮU (TRIỆU FT2)

TỶ LỆ TRỐNG Q4 2024 (%) DỰ BÁO 2025

GIÁ THUÊ Q4 2024 (SGD/FT2/THÁNG) DỰ BÁO 2025

TRIỂN VỌNG GIÁ TRỊ VỐN NĂM 2025

VĂN PHÒNG (CBD HẠNG A) BÁN LẺ (TOÀN BỘ ĐẢO)*

10.94

4.7

33.2

3.9

12%

29.77

6.2^

68.6^

2.0

3%

LOGISTICS CAO CẤP (TOÀN BỘ ĐẢO)

1.88

6.3

126.4**

12.7**

10%

NHÀ Ở (CĂN HỘ HẠNG SANG) 5.57***

10.0***

76,923*** căn

11,632*** căn

16%

Triển vọng Thị trường Văn phòng: Nguồn cung hạn chế có thể gặp phải nhu cầu tăng cao trong bối cảnh lãi suất giảm và tăng trưởng kinh tế toàn cầu ổn định. Khách thuê tìm kiếm không gian chất lượng cần quyết định nhanh trước khi tâm lý lạc quan tăng lên. Bán lẻ: Phần lớn nguồn cung mới dự kiến đến từ thị trường ngoại ô, nơi nhu cầu vẫn mạnh với các trung tâm thương mại mới đạt tỷ lệ lấp đầy cao. Các nhà bán lẻ tìm kiếm lựa chọn tiết kiệm chi phí có thể xem xét các cửa hàng mặt phố với giá thuê thấp hơn. Nguồn: Cushman & Wakefield Research * Đơn vị cao cấp: Các mặt bằng bán lẻ có lưu lượng khách cao, mặt tiền đẹp và thuận tiện tiếp cận ^ Dữ liệu tỷ lệ trống và nguồn cung bán lẻ toàn đảo quý 4/2024 từ Cơ quan Tái phát triển Đô thị (URA) ** Dữ liệu kho hàng truyền thống và kho vận cao cấp toàn đảo Q4/2024 *** Dữ liệu quý 4/2024 về căn hộ tư nhân tại Khu vực Trung tâm

ĐIỂM TIN THỊ TRƯỜNG SINGAPORE

Logistics cao cấp: Tăng trưởng giá thuê cho các dịch vụ logistics cao cấp đã vượt qua dự báo trong vài năm qua. Tuy nhiên, dự kiến giá thuê sẽ giảm khi nguồn cung mới được đưa vào thị trường. Điều này mang lại cơ hội cho khách thuê đàm phán các điều khoản có lợi hơn. Nhà ở: Giá thuê dự kiến sẽ ổn định và tăng nhẹ trong năm 2025, sau khi giảm nhẹ trong năm 2024. Tăng trưởng kinh tế ổn định cùng với mức hoàn thành mới thấp sẽ hỗ trợ sự trở lại tăng trưởng của giá thuê. Khách thuê có thể cân nhắc ký hợp đồng thuê dài hạn do nguồn cung mới hạn chế trong vài năm tới.

Diễn Biến Kinh tế Nền kinh tế Singapore dự kiến sẽ tăng trưởng ổn định ở mức 2,7% trong năm 2025. Các chỉ số kinh tế tổng thể đều lành mạnh, với tỷ lệ thất nghiệp thấp, du lịch phục hồi, lạm phát và lãi suất giảm. Là một nền kinh tế nhỏ và mở, Singapore sẽ chịu ảnh hưởng từ sự suy yếu của thương mại toàn cầu. Tuy nhiên, các nền tảng vững chắc của quốc gia này giúp Singapore có vị thế tốt để vượt qua những thách thức này.

Thị trường đầu tư Khối lượng giao dịch đầu tư có thể duy trì trong năm 2025 nhờ sự gia tăng của các tài sản cấp độ tổ chức được đưa ra bán, khi một số chủ sở hữu tài sản tiếp tục tìm cách giảm đòn bẩy tài chính và tái sử dụng vốn. Điều này tạo ra cơ hội, đặc biệt trong lĩnh vực văn phòng vốn đang chịu áp lực từ công việc kết hợp. Mặc dù tỷ lệ trống thấp và giá thuê tăng, các văn phòng Singapore ghi nhận việc giảm giá nhẹ với hai giao dịch Hạng A trung tâm có mức giá thấp hơn dự kiến. Singapore sẽ đối mặt với nguồn cung hạn chế trong nhiều lĩnh vực như văn phòng, bán lẻ, khách sạn và nhà ở tư nhân do lãi suất tăng, chi phí xây dựng cao hơn và biến động kinh tế trong những năm gần đây. Trong bối cảnh này, chúng tôi dự đoán hoạt động phát triển sẽ tăng khi lãi suất giảm và niềm tin kinh tế tăng trưởng. Các nhà đầu tư ngày càng bị thu hút bởi lĩnh vực lưu trú, bao gồm khách sạn, co-living và nhà ở cho người cao tuổi, và đang tìm kiếm các chiến lược đổi mới để thích nghi và tái định vị các tài sản cũ hơn, khai thác tiềm năng của chúng trong thị trường đang mở rộng này. Khối lượng công nghiệp đạt mức cao nhất trong 5 năm vào năm 2024, với các nhà đầu tư ưa chuộng các tài sản kinh tế mới như logistics cao cấp và tài sản khoa học đời sống. Xu hướng này dự kiến sẽ tiếp tục nhờ các yếu tố dài hạn như sự gia tăng của thương mại điện tử, chuyển đổi số và nhu cầu chăm sóc sức khỏe giữa dân số già hóa. Các thương vụ đáng chú ý

Giữa bối cảnh bất ổn địa chính trị toàn cầu, các công ty có thể áp dụng cách tiếp cận chờ đợi và trì hoãn các quyết định quan trọng. Vị thế nơi trú ẩn an toàn của Singapore có thể thu hút vốn tìm kiếm sự an toàn trong thời kỳ bất ổn.

Bối cảnh Thị trường

CÁC DỰ ÁN QUAN TRỌNG (DỰ KIẾN HOÀN THÀNH) • Cảng Tuas Mega (Giai đoạn 1: 2027, Giai đoạn cuối cùng: 2040s) • Nhà ga số 5 Sân bay Changi (2030) • Cross Island Line (CRL) (Giai đoạn 1: 2030, Giai đoạn 2: 2032) • Jurong Region Line (JRL) (3 giai đoạn: 2027 - 2029)

LOẠI HÌNH • Cơ sở hạ tầng

TÁC ĐỘNG / TRIỂN VỌNG • Nhu cầu kho bãi đang gia tăng ở phía Tây (Tuas, Pioneer, Boon Lay và Jurong East) và phía Đông Singapore. • Nhu cầu bất động sản đang tăng cao tại các khu dân cư và công nghiệp như West Coast, Loyang, Defu, Toh Guan, và Tengah trên khắp Singapore. • Đồng thời, nhu cầu đối với các trung tâm phi tập trung như Khu vực Hồ Jurong, Khu đô thị số Punggol và khu vực Changi cũng đang được thúc đẩy mạnh mẽ. • Khu kinh tế đặc biệt (SEZ) được kỳ vọng sẽ củng cố vị thế của cả hai quốc gia trong lĩnh vực điện và điện tử, thu hút các nhà sản xuất mở rộng hoạt động tại khu vực. • Nhu cầu không gian công nghiệp gia tăng khi các doanh nghiệp có thể đặt nhà máy chế tạo linh kiện tại Singapore, đồng thời thực hiện lắp ráp, kiểm định chip hoặc xây dựng kho vận tại Johor để tối ưu chi phí.

• Cơ sở hạ tầng

GIÁ (TRIỆU US$) / US$/FT2

TÊN DỰ ÁN

BÊN MUA

BÊN BÁN

LOẠI HÌNH

HIỆU SUẤT (%)

THƠI GIAN

Keppel’s Connectivity Division, Cuscaden Peak Investments Private Limited

Keppel DC Singapore 7 and 8 Concorde Hotel and Shopping Centre

Keppel DC REIT

Công nghiệp

1,030* / 6,848 trên ft2

6.5%

Q4 2024

• Khu kinh tế đặc biệt Johor - Singapore (Đang tiến hành)

• Kế hoạch kinh tế

Hotel Properties Ltd

Strata owners

Hỗn hợp

619 / 1,109^ trên ft2

N.A.

Q4 2024

Singapore Land Group, UOL Grp Ltd, CapitaLand Development

Thomson View Condominium

Strata owners

Nhà ở

612 / 504^ trên ft2

N.A.

Q4 2024

CapitaLand Integrated Commercial Trust

21 Collyer Quay

Sunrise Capital Management

Văn phòng

511 / 2,322 trên ft2

< 3.5%

Q4 2024

ION Orchard (50.0% Stake)

CapitaLand Integrated Commercial Trust

7.1% (Lợi nhuận thuần)

CapitaLand Investment

Bán lẻ

1,437 / 4,609 trên ft2

Q3 2024

Nguồn: Cushman & Wakefield Research

Lim Chap Huat, Soilbuild Group, Blackstone

Portfolio of 7 Properties Warburg Pincus, Lendlease

Công nghiệp

1,198 / 266 trên ft2

NIL

Q3 2024

Nguồn: RCA, Cushman & Wakefield Research * Giao dịch sẽ được thực hiện theo từng giai đoạn ^ Dựa trên tổng diện tích sàn tiềm năng (GFA), không bao gồm phí cải thiện giá trị đất.

CUSHMAN & WAKEFIELD

20

21